2026年2月西安各区老破小房价全景 分化加剧，刚需与保值逻辑重塑

2026年2月，西安二手房市场整体延续平稳态势，全市二手房参考均价约11424元/平，环比微跌0.72%，而老破小房源作为楼市刚需主力，呈现出核心区坚挺、近郊分化、远郊走低的鲜明格局。受学区、地段、旧改、地铁等因素影响，西安各城区老破小房价差异显著，成为刚需置业与资产配置的重要参考。

碑林区作为西安传统核心区，老破小房价稳居主城高位，均价约9500-13000元/㎡，学区房溢价突出。大学南路、边家村等优质学区周边老旧家属院单价可达13000元/㎡以上，部分带名校学位的房源甚至突破18000元/㎡；而普通无学区老小区，如和平门生活区、李家村东院住宅，单价约7000-10000元/㎡，环比小幅波动。依托成熟配套与教育资源，碑林老破小流动性较强，是刚需自住与学区需求的首选区域。

莲湖区老破小价格适中，整体均价8000-11000元/㎡，丰庆公园、大唐西市、土门等板块配套成熟，老旧小区单价约10000-12000元/㎡；北大街、玉祥门等老城核心区，楼梯房老破小单价约7500-9500元/㎡，性价比突出。区域内部分纳入旧改的小区，因环境改善价格小幅回升，无电梯、房龄超30年的房源则以价换量，议价空间约10%。

新城区老破小房价与莲湖相近，均价7800-10500元/㎡，解放路、长乐中路等商圈周边房源单价约9000-11000元/㎡，城郊结合部老旧家属院单价低至6500-8000元/㎡。区域老破小以单位家属院为主，户型实用、生活便利，适合预算有限的刚需群体，成交周期相对较短。

雁塔区作为城南核心，老破小价格分层明显，均价8500-12000元/㎡。电视塔、小寨周边老旧小区因地段优势，单价约10000-13000元/㎡；雁环中路等近郊板块，房龄较老的小区单价约7000-9000元/㎡，部分房源因配套不足价格走低，与次新房形成明显价差。

未央区依托城北发展利好，老破小均价8000-11000元/㎡，凤城路、辛家庙等地铁沿线房源单价约9500-12000元/㎡，保值性较强；未央湖等远郊板块老旧小区单价低至6000-7500元/㎡，成交量低迷，主要依赖本地刚需消化。

灞桥区、长安区等近郊区域，老破小价格进一步下探。灞桥老小区均价6500-8500元/㎡，滨河周边配套较好的房源约8000-9500元/㎡；长安区韦曲老家属院单价7000-8000元/㎡，整体供大于求，业主降价促销现象普遍。

西咸新区、国际港务区等新区，老破小多为早期安置小区与家属院，均价6500-9500元/㎡，三桥、后卫寨等板块约7000-8000元/㎡，依托新区规划，部分房源有小幅升值预期，但整体流动性弱于主城。

高陵、临潼、阎良、周至等远郊区域，老破小房价处于全市低位。高陵老家属院单价3200-6000元/㎡，临潼约4300-6500元/㎡，阎良约5600元/㎡，周至更是低至3800元/㎡左右。此类房源因产业薄弱、人口流入不足、配套缺失，成交周期超长，投资价值极低，仅适合本地自住需求。

2026年2月西安老破小市场的核心逻辑是地段与资源决定价值：主城核心区、地铁口、优质学区的老破小，凭借稀缺性保持价格坚挺，旧改政策加持下更具保值潜力；而远郊无配套、无规划的老旧房源，持续面临贬值压力。对于刚需购房者，主城预算有限可优先选择莲湖、新城非学区老破小；注重保值则聚焦碑林、雁塔学区与地铁房；投资需远离远郊老破小，规避流动性陷阱。

整体来看，西安老破小市场已进入分化时代，不再是普涨普跌的格局，唯有占据核心资源的房源才能穿越周期，成为楼市中的稳健选择。