王石预测应验？如不出意外，2026年起，中国房产或将面临3大转变

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编辑|Z.Y

楼市的风向早已经悄悄变了。不少人发现，身边买房的人不再盲目跟风，开发商也少了往日的高调，就连曾经的炒房者，也开始悄悄退场。

而这一切，似乎都印证了一个人的预测——王石。早在几年前，这位万科前掌舵人就曾提醒，房地产的高增长时代终将过去，行业会迎来一场深度调整。

如今2026年已至，他的预测正在逐步落地，若无意外，接下来房产行业将面临3个实打实的转变，每一个都和普通人的买房、住房息息相关。

低杠杆

2026年的楼市，最明显的变化就是“不借钱炒房”成了共识，高杠杆的时代彻底翻篇了。放在以前，不管是开发商还是买房人，都习惯了“借鸡生蛋”。

开发商靠高额贷款拿地、盖楼，赌的是房价上涨；买房人靠首付贷、消费贷凑钱上车，盼的是买了就赚。这种模式，在楼市上行期看似皆大欢喜，可一旦市场降温，高负债就成了致命隐患。

王石早在2008年就曾喊出楼市“拐点”，带头让万科降价清库存，当时还被同行骂“搅局”。可后来金融海啸来袭，那些现金流充足、负债低的房企，反而成了幸存者。

这几年，行业调整持续推进，高杠杆的风险越来越明显，不少负债过高的房企陷入困境，要么债务重组，要么被迫收缩规模。

到了2026年，这种趋势更加明显。政策层面持续规范房企融资，“白名单”制度逐步落地，只支持房企合理的融资需求，那些盲目加杠杆、拿地的企业，很难再获得资金支持。

对买房人来说，贷款审核也越来越严格，首付比例、贷款利率的调控更加精准，想靠借钱炒房基本没有可能。

现在的楼市，已经从一场全民参与的赌局，慢慢回归到正常的行业轨道。房企不再追求规模扩张，转而重视现金流安全；买房人也不再执着于“早买早赚”，而是更看重自身的还款能力。

这种低杠杆的转变，虽然让行业少了几分热闹，却多了几分稳健，长远来看，也是行业健康发展的必经之路。

现房化

“先看房，再买房”，这句话在2026年，不再是奢望，而是越来越普遍的购房场景。

以前买房，大多数人买的都是“图纸房”，售楼处里看的是沙盘、样板间，签完合同付了钱，还得等一两年甚至更久才能交房，期间还要一边还月供，一边担心项目停工、开发商跑路。

前几年，不少城市出现了“延期交付”“停工维权”的情况，很多家庭掏空“六个钱包”买的房，最后变成了荒草丛生的工地，不仅损失了钱财，还耽误了居住计划。

这种情况，也让越来越多人对期房失去了信任，对现房的需求越来越迫切。

从政策层面来看，推进现房销售已经成为明确方向。海南率先发力，全域现房销售比例达到70%，雄安以及不少中小城市也纷纷跟进试点。

到2026年，全国新房现房销售占比已经接近三分之一，在一线、热点二线城市，这个比例还在不断提升。

现房销售，对开发商来说是一场考验。没有了期房预售的资金回流，对企业的自有资金实力、融资能力要求更高，那些资金不足、实力薄弱的开发商，会被逐步淘汰。

但对买房人来说，却是实实在在的利好。可以实地走进小区，看看绿化、楼间距、楼道装修，摸摸墙面、感受一下隔音效果，确认房子符合自己的预期后再掏钱，彻底告别“PPT造城”的套路。

与此同时，保交付的机制也在不断完善，监管资金专款专用、地方政府专班推进、央国企托底收并购，这些举措都在全力保障买房人的权益。

2026年，媒体上关于“新烂尾”的新闻越来越少，开发商打广告时，也不再刻意强调“学区、配套”，反而频频提起“现房、准现房”“国企开发”，这也从侧面印证了，楼市正在从“金融产品”回归到“耐用消费品”的本质。

重品质

2026年，楼市还有一个明显的转变——“鸽子笼”式的刚需房越来越难卖，高品质的好房子，成了市场的主流。

过去十几年，房地产行业追求“高速度”发展，开发商最爱的就是高密度、小户型的刚需盘，2.7米、2.8米的层高，能塞下一间房就绝不浪费一平米，隔音、防水只要能通过验收就行。

那时候，购房主力大多是第一次买房的年轻人，“有房住”是首要需求，对居住品质的要求不高，只要价格合适、位置尚可，就愿意入手。

但随着时间的推移，购房主力已经发生了变化，越来越多的家庭已经有了一套甚至两套老破小，买房的目的不再是“有房住”，而是“住得好”。

王石早在2016年就曾提到，人口老龄化、居住品质升级将成为行业趋势，只是当时很多人沉迷于炒房的暴利，并没有放在心上。

如今，这一预测已经成为现实。现在的买房人，不再只看价格、位置，更看重房子的品质——层高够不够、采光好不好、隔音行不行、电梯方不方便老人，甚至小区的物业服务、周边的生活配套，都成了重要的考量因素。

政策层面也在积极引导“好房子”建设。2025年5月1日，新版《住宅项目规范》正式实施，将住房建设的底线标准大幅提升，层高3米起步，多层住宅加装或新建必须配备电梯，防水、隔音、保温也有了更细致的技术要求。

这些标准的实施，也倒逼开发商提升产品品质，放弃过去“粗放式”的开发模式。

市场的反馈也很直接。那些符合“好房子”标准的改善型楼盘，即便总价高一些，去化速度也明显更快，能被手里有旧房可卖的家庭顺利接盘。

而三四线城市里，那些早年间建设的低品质刚需房，只能慢慢降价消化，有些甚至只能卖给投资客或长租公寓运营商。

这种转变，也意味着房地产行业彻底从“高速度”转向“高质量”，产品口碑、居住体验，将成为房企立足的核心。

从低杠杆、现房化到重品质，2026年起，中国房产的这三大转变，本质上是行业回归理性、回归本质的过程。

过去几十年，房地产行业承载了太多的金融属性，催生了不少暴富神话，也积累了一些风险。而现在，行业正在褪去浮躁，慢慢回到“盖好房、住好家”的初心。

对普通人来说，这种转变或许少了几分“炒房暴富”的刺激，却多了几分踏实和安心。

买房不再是一场赌局，而是一次理性的选择，不用再担心烂尾，不用再委屈自己住“鸽子笼”，可以根据自己的需求，选择一套真正适合自己的好房子。

对房企来说，虽然面临着转型的压力，但只有顺应趋势，提升自身实力、做好产品品质，才能在行业调整中站稳脚跟。

王石的预测，之所以能逐步应验，并不是因为他有“未卜先知”的能力，而是因为他看透了房地产行业的发展规律——任何行业都不可能一直高速增长，终究会回归理性。2026年，楼市的新序幕已经拉开，这三大转变，不仅会改变房地产行业的格局，也会影响每一个普通人的居住生活。