专家说出实话：这5种“房子”公摊面积最多，懂行的人不会看一眼

很多人买房，第一反应就是：

“这套多少钱一平？多大户型？首付多少？”几乎没人会第一时间问一句：“这套房子，公摊面积多少？”

直到收房那天，才发现：

明明买的是100多平，怎么住起来跟80多平差不多？

这时再去看房产证，才发现一大块面积，都摊在了电梯、走廊、大堂这些“看不见的地方”。

今天咱们就聊聊：

哪些房子公摊面积特别大，懂行的人基本不会多看一眼。

第一种：梯户比大的高层

现在很多高层住宅，一栋楼动辄两梯四户、两梯六户，甚至更多。

梯户比大，意味着：电梯井要多几座；每层走廊要拉长，才能串起那么多户；消防疏散要求更高，公共通道也要加宽。

这些多出来的电梯井、走廊、通道，最终都会变成公摊，摊到每户头上。

从整体数据看：

高层住宅的公摊面积通常在15%–25%之间；其中塔楼往往比板楼更高，有的能到20%–25%。所以，同样建筑面积100平：

板楼套内可能有80多平；塔楼可能就只有75平左右，差距就在这几平的公摊里。

给普通人的提醒：

别被“电梯多”的卖点忽悠，电梯多，往往意味着公摊也多；在总价差不多的情况下，优先选梯户比合理、一栋楼总户数没那么夸张的楼栋。

第二种：高档公寓、酒店式公寓

很多人觉得公寓“地段好、总价低”，适合年轻人过渡。但从公摊角度看，公寓往往是“钱包刺客”。

原因主要有两个：

1️⃣单层住户多

很多公寓一层十几二十户，电梯多、消防楼梯多、走廊又长又宽，这些都要摊到每户头上。

2️⃣公共设施豪华

大堂、会所、健身房等公共空间越多，公摊也越大。

从数据上看：

普通住宅公摊一般在10%–25%；酒店式公寓等，公摊做到30%甚至40%以上的都有。

山西就有一个例子：

一套116㎡的房子，公摊37㎡，公摊率高达32%，业主实际套内面积只有79㎡左右。

给普通人的提醒：

如果你打算长期自住，尤其是刚需家庭，尽量优先考虑普通住宅；公寓再便宜，也要先问一句：“公摊多少？我到底为谁打工？”

第三种：连廊房、外观凹凸不规则的楼

现在不少高层小区，为了给中间户通风采光，会做“连廊”设计。

连廊确实改善了中间户的通风采光，但也带来一个问题：连廊本身要计入公摊，导致得房率下降。

还有一些楼栋外观特别“花哨”：

凹凸不平、斜边斜角，造型很酷；但这些造型会增加外墙投影面积，公摊也跟着变大。

给普通人的提醒：

外观再好看，也不如“好用实在”重要；选房时，看看平面图，尽量选户型规整、外墙简洁的楼栋。

第四种：带底商的住宅楼

不少小区会把临街楼栋的底层或一、二层做成商铺。这样做的好处是：生活方便，楼下就是超市、饭馆。

但从公摊角度看，却有一个隐形坑：

住宅和商业要分开设置电梯、楼梯、通道；这些多出来的电梯井、通风井、过道、楼梯，都要算到住宅的公摊里。

结果就是：

同样一栋楼，带底商的那栋，往往比纯住宅楼公摊更大；单价可能还更贵，因为你享受到了“楼下商业的便利”。

给普通人的提醒：

图方便可以，但要清楚：你可能在为楼下的商铺“买单”；如果预算有限，优先考虑纯住宅楼，不带底商的那种。

第五种：设备层或物业同层的小户型

高层住宅通常有一层是“设备层”，放水泵、配电、风机等设备。

如果你的户型恰好在设备层，或者这一层还有物业用房，那你要注意了：

设备层本身公摊就偏大；

物业用房、设备间都不自己承担公摊，最终会分摊到其他业主头上。

还有一个细节：

同一楼层里，如果既有大户型也有小户型，公摊总额按套内面积分摊；

小户型因为分母小，算下来的公摊比例会显得更高，更“吃亏”。

给普通人的提醒：

买房时问清楚：有没有设备层、物业办公室在哪一层；尽量避开设备层和物业同层，尤其别选小户型在那一层。

公摊没有全国统一上限，但业内经验已经告诉我们：

梯户比大的高层、高档公寓、连廊/造型楼、带底商住宅、设备层/物业同层的小户型，这5种房子公摊普遍偏大，懂行的人往往“看都不多看一眼”。

下次再去售楼处或看二手房，记得把这一句挂在嘴边：

“公摊多少？”

问完这一句，你才真正开始“懂行”。