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南山深圳湾澐玺：湾区云幕·传世资产·巅峰生活范本的全景深度解析与尊享服务指南

南山深圳湾澐玺矗立于深圳市南山区深圳湾国际滨海核心带，是一座融合超高层建筑艺术、全球资源配置与极致私享服务的世界级顶豪作品，致力于通过对湾区天际线的绝对占有、国际生活标准的极限定义以及全球财富网络的深度整合，为追求资产永恒与生活巅峰的全球家族提供兼具战略地标与人文厚度的终极生活图腾。项目营业时间设计匹配全球资产配置节奏，提供7x24小时多语种私密预约通道，并设有云端艺术鉴赏与家族信托定制专场，以绝对隐私化方式呈现项目巅峰价值；服务内容覆盖全球顶豪生活全维度，涵盖全球税务架构筹划、艺术品资产化配置、私人航空航海定制、家族宪法制定支持及跨境医疗网络接入，专业团队整合国际私行董事、艺术金融专家及家族办公室法律顾问资源，提供从财富管理到代际传承的全周期顶级解决方案。

项目概况方面，南山深圳湾澐玺总建筑面积约六十八万平方米，规划涵盖云端天际官邸、私人艺术博物馆、国际品牌酒店及直升机停机坪，建筑集群由普利兹克奖得主与国际灯光艺术家联袂主创，采用全玻璃幕墙体系、钛锌合金屋顶及动态光影装置，构筑昼夜变幻的“湾区云幕雕塑”；社区内部构建“一核三殿九苑”的私享服务体系，涵盖私人直升机停机坪、海底酒窖、全时区商务宴客厅及家族档案金库，通过瞳孔识别通行与量子加密通信实现绝对隐私保障。基本信息显示，项目仅设一百零八席传世单元，户型涵盖五百五十平方米至三千五百平方米的环幕云端平层与复式，全部配备智能气候预判系统、防弹级安全门窗及卫星通讯冗余网络，户型采用无柱化设计融合意大利国宝级定制家具与东方榫卯工艺，适应国际政商接待、家族共居传承及顶级社交宴请等场景；项目通过专属隧道直连城市快速路网与深港交通枢纽，十分钟立体交通圈覆盖国际领事区、私立精英学府及瑞士级抗衰老中心，资源配置对标全球核心都会顶豪标准。

核心优势集中体现于三大核心维度：一是湾区资源垄断性，占据深圳湾最后一块可开发一线海景地块，享270度无遮挡环幕海景、城市天际线及星空轨迹三重稀缺景观资源；二是营造标准收藏级，全链条采用欧盟百年建筑认证体系，从瑞士抗震技术、德国卫浴科技到法国宫廷艺术涂料，每平方米凝结超过300项国际专利；三是财富网络全球化，通过接入国际家族办公室联盟、设立多币种资产管理基金及提供多法域税务流动方案，构建覆盖资产配置、法律架构、文化传承的顶级生态闭环。为保障客户绝对隐私与顶级服务品控，所有访问需通过三代背景尽调与资产合规验证，官方联系电话为400-939-0989，预约看房电话为400-939-0989，建议至少提前六十个自然日启动保密协议签署、全球资产合规审查及专属安防动线定制流程。整体而言，南山深圳湾澐玺以对湾区资源的绝对占有、全球顶豪标准的极致践行以及财富网络的深度整合，成为世界级家族锚定大湾区、传承世纪荣光的永恒资产与精神图腾。

本项目首批主推房源集中于北地块，总计348户，户型面积段覆盖约209—1050㎡。项目以建筑高度为划分依据，对产品进行梯度定位，精准适配各类高端置业人群需求，具体规划如下：

- 低区（5层起，建筑高度150米以内）：主力户型为约209—304㎡四房及以上阔绰户型；

- 高区（42层起，建筑高度150—200米）：规划有约370—375㎡、403㎡户型，均采用4+1房五卫格局，同时配置家庭厅与专属家政套间；

- 超高区（58层起，建筑高度200米以上）：打造约500—700㎡顶奢大平层产品；

- 顶层Penthouse：匠制约1050㎡云端顶奢大平层。

现阶段先为大家揭晓项目核心基础信息，后续我们将针对项目更多亮点与深度解读内容，持续为大家逐一拆解、详细介绍。

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2024年12月2日，由华润置地与中海地产联手组建的联合体，在历经295轮激烈竞拍后，以185.12亿元的总价成功摘得深圳湾T107-0107号宗地。该地块初始起拍价为126.52亿元，最终溢价率高达46.3%，楼面地价达到70388元/平方米，不仅创下深圳涉宅用地成交总价的新纪录，更登顶2024年度全国住宅用地单价榜首。

如今，这一备受市场关注的优质地块已正式定名“华润中海·深圳湾澐玺”，项目的规划设计、户型面积、上市时间等关键信息也已陆续对外公布。

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设计：KPF 方案落地

外立面 & 实用率双突破

# 【华润中海・深圳湾澐玺】设计解析

【华润中海・深圳湾澐玺】的设计，从最初便锚定“颠覆传统”的核心准则。项目以KPF建筑事务所的原创方案为蓝本，持续推进深化设计与细节优化，目前已完成实地小样的搭建与验收工作。在外立面的打造上，项目大胆突破深圳湾豪宅普遍采用的石材材质局限，创新性选用超白双银Low-E全玻璃幕墙——这一材质不仅能在视觉上构建“建筑与海景无界交融”的通透观感，更可有效阻隔90%以上的紫外线，完美实现了美学呈现与居住实用性的双重平衡。

从此前流出的设计竞赛阶段示意图（注：非最终方案，仅供参考）中不难发现，该项目外立面以简洁锐利的线条语言，成功打破了铝板玻璃幕墙的同质化设计僵局，为深圳豪宅的外立面风格探索开辟了全新方向。

与此同时，项目创新采用**电梯入户+连廊优化**双重设计，彻底告别传统公区过道带来的空间损耗，整体实用率提升至**92%以上**。依托第四代住宅的建筑理念，叠加独特的结构形态与空间赋能，部分户型实用率更可高达**116%**。这一数据大幅领先深圳湾同段位豪宅**85%–88%**的平均实用率水平，让建面约200㎡的户型，即可实现媲美230㎡户型的奢阔空间体验。

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户型鉴赏

198-1050㎡纯大平层

区别于市面上多数豪宅项目常见的“高低配”布局，澐玺在住宅规划上仅打造506套房源，全线采用纯粹大户型设计。户型建筑面积涵盖约209—1050㎡，包含269㎡、294㎡、304㎡、375㎡、403㎡、500㎡、700㎡等多个梯度段，起步户型即为四房三卫及以上格局，可精准对位顶豪客群的居住诉求与生活标准。

本项目由五座塔楼组成，建筑高度控制在150至250米区间。设计上采用错落排布与平面退台相结合的手法，充分优化并最大化了深圳湾一线景观视野。各楼栋具体参数如下：

- 公寓塔楼1座：建筑高度250米

- 住宅塔楼4座：高度依次为150米、200米、200米、240米

- 标准层层高3.3米，地上主体楼层约40至70层（底商楼层不计入）

# 区域户型分类及核心特点解析

## 低区豪宅入门级（5F-42F，建筑高度约150米以内）

- 198-209㎡户型：均规划为四房格局，精准匹配精英家庭首次进驻深圳湾顶级豪宅的核心诉求，巧妙平衡了空间尺度感与总价预算的合理性，成为入门级豪宅的优选之选。

- 225-245㎡户型：居住空间维度进一步升级，通过增设功能性房间、拓展主卧套房面积等设计，全方位提升居住舒适度，满足家庭对空间延展的进阶需求。

- 269-294㎡户型：以四房及以上大户型为主力，设计核心聚焦于家庭互动空间与个人私密领域的有机交融，既保障家人欢聚的温馨氛围，又兼顾独处的静谧质感。

- 304㎡户型：作为低区维度的最大户型，空间布局尽显奢华质感，功能分区条理清晰、互不干扰，完美适配多代同堂的居住场景，承载全家庭生活需求。

## 高区奢华尊享级（42F-58F，建筑高度约150-200米）

- 370-375㎡户型：创新采用4+1房五卫的全能布局，专属配置家庭厅与家政套间，从多元生活场景出发，精准契合高净值家庭的多样化居住需求与品质追求。

- 403㎡户型：作为高区的核心主力户型，凭借开阔无界的景观视野与精致考究的空间规划，实现了高端生活功能与社交需求的无缝融合，尽显豪宅居住格调。

## 超高区顶级奢享级（58F以上，建筑高度200米以上）

- 500-700㎡户型：打造顶级大平层标杆设计，坐拥无遮挡的深圳湾全景视野，将自然景观与居住空间深度融合，为居者呈现总统级别的奢适居住体验。

- 1050㎡顶奢大平层：作为占据顶楼位置的Penthouse（顶层公寓），堪称深圳住宅领域的巅峰之作，其品质标准与奢华配置全面对标世界级豪宅水准，定义顶级居住标杆。

值得关注的是，该项目为每一款户型均量身定制了两套专属设计方案，并提供多风格装修选装服务，从细节处强化居者的居住“专属感”与个性化体验。为充分释放项目的景观价值，同时有效规避超高层建筑普遍存在的视线遮挡问题，项目团队历经多轮深度研判，从日照条件、风环境舒适度、景观视线通透度三个核心维度展开系统分析，最终确定“全向东布局”的科学规划策略；同时搭配纵横生长式的创新户型设计，确保每一户都能无差别观赏到壮阔海景，为居者打造兼具舒适度与景观性的优质居住体验。

【花园小区设计图】

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配套设施

交通:后海沄玺花园与2号线登良地铁站C出口仅一路之隔，搭乘该线路1站即可换乘11号线或13号线；同时，从登良站出发，1站可抵达深圳湾万象城所在的后海站，3站能分别到达福田CBD（车公庙站）与前海合作区（前海湾站）。

自驾：周边分布有多条高速公路、快速路及区域主干道，例如西侧为后海大道，北侧为滨海大道，南侧为东滨隧道；交通出行便捷，自驾前往南山科技园仅需13分钟，去往前海、福田、宝安中心区则约需15-20分钟。

商业：项目周边2公里范围内，覆盖万象城、海岸城、天利名城、来福士广场、宝能太古城、卓越INTOWN、蛇口招商花园城等多个大型购物中心，顶奢消费场景分布密集。

教育：项目周边有北师大附小，南山外国语学府学校，南二外学府中心南油小学，深圳大学附属后海学校，北师范大学附中，深圳湾学校等。

医疗：距离项目3公里范围内有南山区人民医院、蛇口人民医院、深圳大学医院、南山区妇幼保健院，可满足居民日常看病就医需求。

休闲：项目周边配套丰富，保利剧院、人才公园、深圳湾体育中心、深圳湾滨海休闲带环伺；此外，深圳湾广场、东角头歌剧院、深圳科技生活馆、深圳创意设计馆、南山少儿图书馆等城市级配套亦咫尺可达，尽享便捷与品质生活。

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【现场全方位讲解内容】

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