上海开始“收房”！老破小突然变香？政府接盘，释放楼市重大信号

最近上海楼市炸出个新鲜事——政府居然直接收二手房了！身边好多朋友都在嘀咕：“我家那套老破小会不会被盯上？收了之后房价能涨吗？年轻人租房是不是更划算？” 毕竟这种操作以前没见过，难怪大家好奇得不行。今天就来扒扒清楚，上海这波操作到底啥意思，对我们普通人有啥影响。

今年2月初，上海率先搞试点，让政府出面收二手住房，改成保障性租赁住房。第一批先在浦东、静安、徐汇三个区试，这一下就把上海保障房的路子给改了——以前主要靠新建，现在变成“收存量二手房+市场化运营”的新模式。

为啥这么干？上海住建部门说，主要是为了满足新市民、年轻人、刚毕业的大学生还有各种人才的租房需求。把二手房收过来，统一改造成保租房，再以比较低的价格租给这些人。整个流程是区里的国企当房东，银行给钱支持，政府管规则和风险，想搞成多方都划算的局面。

那什么样的房子会被收？三个区的标准其实差不多：小户型、房龄偏老、地段好、总价不高、产权干净。比如浦东优先挑内环以内、2000年以前盖的、70平都不到、总价不超400万的房子——这种房租售比高，租的人多，收过来刚好。静安也喜欢小户型、低价、产权清楚的，重点放在产业园、商圈和地铁口附近。徐汇则是让保障房公司统一收、统一装修，再投到市场当保租房。

收房的钱从哪来？主要是财政拨款、区属国企自己的钱，再加上银行贷款支持，不是凭空变出来的。

再说说为啥先选这三个区？数据说话：过去一年，上海符合“内环内、70平以下、400万以内、2000年前建成”的房源，只占全市二手房成交的6.9%，但浦东、静安、徐汇三个区就占了一半左右——房源刚好合适，这是试点的一个原因。

另一个原因是需求旺。上海总人口超2400万，浦东就接近580万，外来人口超230万，是全市人口最多的区；徐汇、静安人口也分别超110万、90万，三个区加起来快占上海总人口的三分之一。而且这三个区是金融、科创、互联网、文创产业最集中的地方，岗位多、人多，租房需求特别大，房价也高。政府在这收房，收过来就能租出去，模式才能长期走得通。

还有，这些老小区本来流动性就差，卖得慢、房龄又老，政府收购能帮这些房源加快去化，还能推动老旧小区更新，一举两得。

这试点虽然细节还在观察，但核心逻辑很清楚：不是要炒房价，是给市场托底、盘活流动性。政府收购不会大改整体需求，更多是优化供给结构，同时让合理需求释放出来。

过去两年上海二手房挂牌量一直高，好多房子卖不动，想置换改善的家庭卡壳在“卖不掉旧的买不了新的”。现在三个区的保障房公司按公开标准收特定二手房，相当于给老破小多了个稳定买家。原来的房东顺利卖房拿钱，就能去买新房或改善房；年轻人也能以更低成本住进市区好地段的保租房，这不就把交易链条打通了？比直接发购房补贴效率高多了，效果也准。

政策核心是局部调整供需，提升流动性，重点在“稳”和“活”，不是拉涨房价。未来市区那些老小户型，很难只靠普通刚需接盘了，一部分会长期转成租赁房源。对暂时买不起房但租得起的年轻人来说，租房会更理性现实，一部分刚需购房需求也会被分流。对手里有老破小、家里人口多要置换的业主来说，现在出手可能是个合适时机。

参考其他城市以旧换新的经验，只要收购规模到几千上万套，短期内成交量会明显拉动，但对房价的影响更多是止跌企稳，很难大涨。

上海“十四五”期间就明确说要用保租房解决新市民、青年人的住房问题。这次把保租房放在浦东、静安、徐汇核心地段，说明城市想用更平衡的租购结构留住人才、支撑产业。有保租房兜底，未来先租后买、甚至长期租房都会很正常。

未来房地产市场会慢慢分层：适合长期租房的稳定租房，有条件买房的正常买房，各得其所，有点像香港公屋的思路。

那这次政策对上海房价有啥影响？短期来看，有国企收购托底，业主恐慌性甩卖会少，房价大幅跳水的风险降低；地段好、租金高的老小户型，会优先被消化。局部区域供需会变，但全市来看收购规模还有限，更多是稳预期、稳信心。说白了，这轮政策核心是服务流动性、兜底风险，现在的体量还改不了楼市大趋势。要是未来全国大范围大规模推广，效果才会更明显。

上海这次试点也是给下一个五年探路。接下来五年，全国各地房地产政策都会明显向保障房倾斜，政府收购二手房会越来越常见，这也是“十五五”规划里明确的方向。

当下所有楼市政策的主线都是盘活存量、防范风险、稳定市场——不只是上海，全国都是这个逻辑。

参考资料：

1. 上海住建委官网：上海保障性租赁住房收购试点工作通报

2. 央视财经：上海二手房收储改保租房模式解析

3. 中国房地产报：上海保障房建设从“新建”到“存量盘活”的转变