中海九棵树项目，强势的权益退线

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2月12日，中海九棵树项目通告了报规图反馈意见，只有14条。

它倒是很省事，两次设计方案，一次性说清楚。

2025年12月23日，中海九棵树项目首次公示了报规图；2026年1月21日，对原方案进行调规。

这种手法，十分罕见。

但，更为神奇的事情发生了。

2026年2月7日，距离反馈意见通告5天前，中海九棵树项目居然领取了建设工程规划许可证。

这些故事说明了一点，中海地产北京公司的能量非凡。

对于手握千亿货值的中海北京而言，九棵树项目不容有失，且想打闪电战。

它必须将产品力做到尽善尽美。

随着反馈意见出台，中海九棵树项目的规划图，算是定版了。

花姐发现，它还是默默地做了些许优化。

从平屋顶到坡屋顶

和第二版图纸相比，中海九棵树项目定版图大抵未变，但细节上，至少有八个小调整：

1、屋顶。从原来的平屋顶，变成坡屋面，建筑高度统一加高10公分；

2、地上停车位调整。北面从原来的18个，缩减为16个；中间从原来的97个，增加为101个；

3、风雨连廊。第二次调整，从直线变成T型，下沉庭院消防梯也做了优化；

4、邻里中心。改名为邻里共享公共空间增加了地下一层，层高5.8米；

5、景观大门：东侧大门顶上增加了镂空架构，目的是为了避免计入建筑面积。西侧大门进一步明晰了轮廓，大门顶上镂空。旁边的开闭站，增加负一层，层高1.7米。开闭站的东北角，变架空；

6、化粪池。右下角化粪池一拆为二，每个容积率75立方米，其中一个池子的角，设在消防通道上；

7、地下室。地下两层的层高，增加了10公分；

8、新增了标记。电梯顶点为37.1米；楼栋朝向西偏南20°；围墙加了数字，从1-6。

这些变化，导致项目的总参数出现改变：

它的总建面从83643平米减为83354平米；计容面积54428平米不变；不计容面积从797平米，减为949平米；地下建面从28418平米，减为28178平米。

这八个优化项里，最引入注意的是屋顶变化。

花姐推测，它的坡屋面斜度小于30度，为闷屋顶。通过这个设计，可以偷一点层高。

拿地文件也对该楼盘的第五立面做了要求——居住建筑宜为简化坡顶形式。

有了坡屋顶，中海九棵树项目的建筑风格，或将出现新中式元素。

协商了权益退线

关于中海九棵树项目14条反馈意见，北京规自委通州分局总结成4条来作答。

花姐通读下来，共计三个关键问题。

1、有关权益退线问题

中海九棵树项目的位置很特殊，也很敏感。

它的编号为6017，北面一路之隔是6016，也是居住地块，占地2.11公顷，规划建面5.06万平米，上市没有时间表。

两个居住地块紧挨着，尤其是南北向，权益退线是必须的。

有公众提意见，称中海九棵树项目北侧高层建筑，不满足边界线退距要求，影响北侧6016地块权益，建议重新调整楼座位置布局。

针对这一点，中海地产的答复是：根据《北京地区建设工程规划设计通则》第2.3.4条，在相邻用地双方自愿协商，且不违反相关法律法规的基础上，可按双方协议执行，不再按照权益退线进行退距。

中海九棵树项目则与北侧现状空地权益单位沟通协商，已就本次设计方案，征求权益单位同意意见。

其言外之意，中海方面默认了6017地块挤压了6016地块，让6016地块的退线幅度更大。它做了蛮大的工作。

到底这两块地的退线情况如何？

中海九棵树项目的1#、2#、3#，沿着北侧的街坊路一字排开，建筑分别距离北侧自身红线15.43米、22.32米和10.86米，约退线0.3万平米。

花姐据此推测，6016地块的退线距离，从西到东，分别为38.94米、9米和34.46米。

由于6016的面宽小，权益退线进深更大，实际权益退线面积，要大约6017地块。

如果它们都加上东面绿化退线20米，6017地块和6016地块的实际容积率，分别为2.7和3.3——土地文件为2.2和2.4。

这样一来，谁敢拿6016地块？

2、关于东侧20米退线内建筑问题

有公众反馈，中海九棵树项目东侧20米退线内，设置了景观大门、雨水调蓄池、化粪池等永久性建筑。

中海地产答复，雨水调蓄池、化粪池等构筑物不属于永久性建筑。

为了卷大门，它第二版图纸，在大门两侧增设了景墙，沿九棵树中路南北排开，十分气派。这个景墙和大门，都设在退线的绿地之上。

3、有关建筑高度问题

有公众反馈，中海九棵树树项目的规划设计方案为高度60米，超过原规划高度45米限高，严重影响周边居民楼采光，恳请不予审批通过，按照原规划45米限高执行。

实际上，拿地文件显示，规划建筑高度45米（局部60米）。所谓的局部60米，是有标准的。

具体政策为：建筑高度局部上浮的住宅单元水平投影面积，占该地块建筑基底面积之和的比例，不应超过25%，且建筑高度上浮的住宅单元建筑面积，占该地块住宅地上总建筑面积的比例，不应超过30%。

中海九棵树项目方案中，仅2#、4#住宅楼建筑高度54.1米，并没有超标。

四款户型：阳台进深1.8米

中海九棵树项目拿到规划证后，户型图也流出来了。

共计四款户型：75平米三居、89平米三居、102平米三居和121平米四居。

它的南向为内嵌阳台、进深1.8米、封闭计一半面积；北侧为设备阳台、进深1米、封面全赠送面积。

有人说，中海地产想复制朝棠揽阅的成功，在它身上，中海地产持股25%。

位于通州八里桥的朝棠揽阅，2025年6月拿证898套，至今网签603套，成交均价5.76万元/平米，成交金额31.66亿元，地价覆盖率117%。

拆开它的交易数据看：

80平米以下供应162套、网签114套，80-90平米供应356套、网签264套，90-100平米供应31套，网签9套；100-11-平米供应244套，网签167套；120-130平米供应105套，网签49套。

这组数据表明，户型越大，卖得速度越慢。

最后，花姐预祝中海九棵树项目大卖，争取年内清盘。