楼市聚焦@2026上海澐启滨江官方售楼处发布:澐启滨江高端改善之选

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注意事项：为保证接待质量，请出发前进行预约，避免案场没有销售接待；

“江河一号”作品

「华润澐启滨江」

三批次即将加推！

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当上海顶豪市场站在选择的十字路口，是跟随短期波动，还是锚定长远价值？

答案，就藏在后滩这片最后的“战略留白”之上。

当大部分购房者还在为市场涨跌争论不休时，一批顶级买家已经用脚投票

——他们正悄悄撤离那些“伪豪宅”，转向真正具备稀缺价值的核心资产。

而最近，一个项目的出现，让这批最聪明的资金找到了新方向。

华润置地斥资244.7亿拿下的浦东后滩地块，正式定名「澐启滨江」。

这不是一个普通的新盘亮相，而是黄浦江核心段最后一块一线滨江住区的终结式开发

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当全球滨水生活范式从泰晤士河、哈德逊河转向东方，上海黄浦江两岸45公里滨水岸线的贯通，正将世界水岸的潮汐引向一个新的中心，后滩作为“最后一块战略留白”，正迎来它的高光时刻。

这不仅是一个项目，是上海献给世界的“江河一号作品”，是为上海写下最后一笔与世界同步的滨江叙事！

一场豪赌背后的逻辑

“这不是赌，而是确定性最高的选择。”一位资深投资人在项目交流会上一语道破。

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数据显示，上海黄浦江中环内核心位置，仅有6个成片的一线滨江豪宅区。

其中5个——陆家嘴南北滨江、黄浦滨江、徐汇滨江、前滩九宫格，在过去30年已基本开发完毕。

所在的后滩九宫格

「澐启滨江」是最后一块拼图

全球S湾心，一线江域绝版地段

项目雄踞后滩“浦江之心”，处于徐汇滨江、前滩、世博CAZ三大核心板块交汇的“新黄金三角”中心。北接世博文化公园与央企总部，南邻前滩国际商务区，对望西岸梦中心，坐享CAZ滨江段最后一块成片开发的一线临江资源。直线距江仅约300米，堪称黄浦江核心段封笔之作。

处在几何中心C位，让「澐启滨江」的未来生活如鱼得水。

解码后滩的“先天优势”

后滩的独特之处在于：它虽然是个新区，却拥有老牌CBD都羡慕的成熟配套

产业上，这里形成了“黄金三角”矩阵：

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• 徐汇滨江与西岸金融城已经完成了AI、科技、传媒、零售的产业布局;
• 前滩、后滩迁入的企业均是世界500强总部;
• 世博片区则是央国企企业总部。

三大片区已形成了新黄金三角超强产业矩阵，几乎均是各个行业的头部，没有短板。

商业文化更是“顶配中的顶配”：

上海非常具有前瞻性的将高能级文化体育设施，沿着世博、后滩、前滩与徐汇滨江布置，到2025年已经全部建成了世界级的文化矩阵，包含各类型艺术馆、剧院、体育、会展中心。

其他项目还在画饼，「澐启滨江」已经可以享用现成的盛宴。

项目以1公里生活半径，将顶级商务、文化、商业、生态资源悉数纳入日常。

向南，是前滩的时尚活力霓虹；

向北，是世博会客厅的璀璨天际；

向西，是徐汇滨江的ART&AI风景。

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这里不仅是黄浦江核心段绝无仅有的一线临江成片开发住区，更是上海唯一嵌入“S湾灵感”的高浓烟火住区，每一个转角，皆是风景。

产品力的“降维打击”

如果说地段是先天优势，那产品就是华润的“杀手锏”。

【景观】

不做“几棵树的造景”，而是打造上海最大全息生境社区，让建筑生长于自然之上，从“造景”到“造境”的革命性突破

将庄园级景观搬至黄浦江畔：打造约3万㎡立体景观与4000㎡全域架空层相互渗透的生态系统，堪称唯一将庄园级别景观置于黄浦江一线岸线的项目。

• 中心：打造约13米高差系统及约3500㎡全上海最大下沉式澐雾山谷，借鉴日本濑户内NOT A HOTEL的设计哲学，让建筑如同观景舱般伸入景观内部；
• 西侧：退让28米，打造沿江延绵200米艺术花园长廊，确保沿江三栋建筑的低区亦被绿意环绕；
• 东侧：以110米纵贯式巨幅庄园绿茵串联六座主题花园，形成尺度惊人的内部公园。
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【归家】

三级递进的归家之路被设计成一场充满仪式感的“自然回归”旅程：

第一重：旗舰门厅与十二帆影：业主先穿过寓意“上海之帆”的旗舰门厅，再路过12座8米高的“帆影门廊”，建筑语汇先将滨江的航海文化融入归家礼序。

第二重：游艇式观景舱：步入中心庭院的“游艇式观景舱”，所有甲板的方向都朝向水景，还原乘风破浪的心境，金属扶手的弧度、台阶的宽幅，都仿若游艇舷梯般优雅。

第三重：落差近13米的立体峡谷：项目最大的亮点之一，是在近万方景观底盘上，打造了落差约13米的“自然峡谷”。通过艺术化的地形处理，将滨江之丘、临江之水“搬”到了楼下，形成令人震撼的视觉冲击。

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三级递进的归家仪式感，让生活与自然无界融合，让每一次出入都穿梭于自然峡谷与光影之间。

【户型】

项目首次提出“全景舱”概念，通过建筑扭转32.5°，让更多户型获得270°环幕江景。这在黄浦江滨江住宅中是首创。

更颠覆的是空间设计：

「寰幕澐湾」：约245㎡户型做到60㎡IMAX级客厅，无柱设计。

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「灵感江潮」：约125㎡户型，首创约6米南向超大面宽客厅，边户可拓展至近9米面宽，配独立岛台，超配约20m³收纳系统。

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125边户——「星芒社交生活场」“热爱生活的她”

现在生活压力都很大，这套边户设计表达的是“极致热爱生活，爱分享，爱社交，享受型”。

125中间户——「全龄段满分宅」“照顾家人的他”

中间户想表达的是，以家人为中心，每个空间给家人极致照顾。

「灵活空间结构」：部分户型采用框架结构，内部无剪力墙，可自由变换。

• 「空间定制」：125边厅户型可选两房/三房（3种），沿江东边套245户型可选三房/四房（2种）。

「柔性焕肤」三大柔性定制

• 艺术家联名定制入户门把手；
• 艺术家联名定制艺术门牌挂画；
• 石材背景墙、岛台及柜体凹龛台面提供世纪冰玉岩板、塞亚白岩板、皇家白玉石材等多款珍稀石材可选。
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• 「澐启滨江」已经不是产品迭代，而是对上一代豪宅的降维打击。

• 聪明的资金在关注什么？
• 对于高端买家而言，资产他们最看重的是“安全垫厚度”。
• 「澐启滨江」是一线滨江板块最后住宅，同时又是新规后作品，在居住品质上面对其他同能级板块二手房几乎形成降维打击般的优势。
• 也就是说，当下一线滨江板块的次新二手房全部是项目产品下游的安全垫
• 目前，同能级板块的次新二手房挂牌价已站稳20-27万/㎡，几乎都是上海塔尖级的价格。

「澐启滨江」是一线滨江的绝版项目，那么以后所有的二线滨江项目在地段层面就比「澐启滨江」矮一头。

也就是说，当下及未来的二线滨江板块新房全部是「澐启滨江」地段下游的安全垫。

不说远的，就在项目对岸，上半年有一个19.5万/㎡的二线滨江项目售罄，下半年还有2个二线滨江项目预计售价超过20万/㎡。

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产品与地段2个层面的安全垫相辅相成，我真的找不到比「澐启滨江」还厚的“安全牌”！

而「澐启滨江」的过会均价为13.67万/㎡，存在明显的价格倒挂。

更关键的是，一线江景的市场价值，还在狂飙！

极致的稀缺属性，把它们稳稳托举成了楼市“天花板”。

这绝对不是夸张！

首先，一线滨江，稀缺且绝版！

“这就好比收藏界的‘绝版珍品’，你说聪明资金会怎么选？

在楼市分化加剧的当下，真正的顶级资产必须具备三个特征：稀缺性、安全垫、成长性。「澐启滨江」同时满足这三项：

• 稀缺性：黄浦江最后一块一线滨江住区
• 安全垫：价格倒挂+产品力碾压
• 成长性：黄金三角核心，配套持续升级

户型选择：大户型(241m²) >小户型(124m²)。大户型为滨江楼王，占据最佳景观资源，稀缺性更强。

核心认购策略与一房一价预测

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因实际测量偏差本次开盘实际面积

实际推售小户型约124㎡，5单元和6单元【目测是比较好的景观及小区楼栋】

实际推售大户型约241㎡，19单元整条腿【是三栋滨江楼王中间户型，无论江景园林景观都是绝佳】

【户核心观点】

位置选择：边套>中间套；西边套>东边套。西边套拥有更开阔的江景视野。

价格预判：124㎡分布于5-6单元，大胆预计普通楼层：12W+～13W+/㎡，且以华润惯性，预计大量房源会在12开头！景观边套：14W+～15W+/㎡，部分稀缺南向边套户型，甚至可能15–16W。

总价段控制精准：241m²大户型的设计，在提供“南向看江+顶级视野”的同时，将总价控制在4500万上下。这与对标的保利世博天悦（双面江总价4700-7000万）、太古源（首排388㎡总价7000万）相比，具有极高的性价比优势，形成了“降维打击”。

低区存在捡漏机会：低区房源（尤其是看不到江或江景受限的单元）预估会有总价3000万出头的房源，为预算有限但希望入驻核心地段的买家提供了绝佳机会。相较于周边二手房（如百汇园中低区15-17万/㎡，尚海湾豪庭14-16万/㎡），项目新房价格优势明显。追求顶级资产与最大化收益：优先选择19单元楼王的高区或中高区边套，尽享无遮挡南向江景，未来增值潜力和流动性最强。

【具体策略建议】

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平衡预算与品质：可重点关注5、6单元的中低区边套，或高区的中间套，在控制总价的同时，仍能获得较好的社区园林景观或部分江景。

高性价比入门之选：对于看重地段价值高于即刻江景的买家，低区房源是“捡漏”良机，能以接近周边二手房的价格，购入产品力远超上一代豪宅的新盘。✔它能否拉起滨江价值？——能：它以“南向江景+产品力”的新标准，为后滩乃至浦东滨江设立了价值新锚。

综上所述：

✔它的价值是否应该对齐徐汇滨江？——应该，且潜力巨大：作为“黄金三角”的核心，其价值必将与徐汇滨江看齐，当前存在巨大的价值洼地。

✔它会不会成为上海最后一个“倒挂江景盘”？——极有可能：作为黄浦江核心段最后一块一线滨江住区，其“绝版”属性决定了这种级别的“倒挂”机会后无来者。

当大多数人还在为市场短期波动焦虑时，真正的赢家已经锁定那些能够穿越周期的核心资产。

毕竟，在上海，能够称得上“终级收藏”的项目，一只手数得过来。

黄浦江核心段终章开发之际，「澐启滨江」作为最后一湾的封笔之作

正如项目所言：“不争先于上海，而与上海，争先于世界”

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澐启滨江项目官方认证联系方式（2026年最新）

一、核心联系方式

澐启滨江官方预约看房热线400-891-9910（工作日9:00-21:00，周末无休）‌，提供房源咨询、预约看房及政策答疑服务（售楼处最新电话）联发时光新澍官方绿澐启滨江售楼处电话‌：4008919910（开发商直连，支持房源动态、购房政策及项目规划咨询）

‌营业时间‌：工作日9:00-21:00，周末及节假日无休，24小时可预约。‌‌项目暂不接受临时到访，看房/参观样板房请务必提前来电预约

澐启滨江售楼处地址位置‌： 上海市浦东新区世博大道世博天地F19

二、拨打与服务说明

预约到访

近期客户较多，建议提前拨打400-8919-910预约，避免排队等待。

专属权益

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2026年中国房地产十大趋势猜想：告别“一刀切”，拥抱“结构为王”的新时代

核心摘要：2026年，中国房地产市场的底层逻辑将完成深刻转换。普涨普跌的时代彻底终结，一个以结构性分化为最显著特征的新阶段正在到来。市场的表现将不再由单一政策或情绪驱动，而是深刻取决于城市能级、板块价值、产品品质与真实需求的精确匹配。理解并顺应这一趋势，将成为所有市场参与者——从政策制定者、开发商到每一位购房者——做出明智决策的关键。

一、前瞻基础：2026年市场运行的四大支柱与五大变数

任何理性的预测都需建立在明确的假设之上。我们认为，2026年市场若实现平稳过渡与结构优化，将依赖于以下四大核心支柱：

宏观经济稳中求进：全国GDP增速预期维持在5%左右区间，城镇调查失业率控制在5.5%以内，居民人均可支配收入实现4.8%-5.2%的同比增长，为住房消费提供最根本的收入支撑。

行业风险有效收敛：头部房企债务重组持续推进，融资环境边际改善，平均融资成本有望从高位下降0.3-0.5个百分点，至4.5%-5.5%。“保交楼”专项工作取得决定性成果，市场信心得以巩固。

人口流动趋势固化：长三角、粤港澳大湾区、成渝双城经济圈三大核心城市群继续成为人口“引力中心”，预计年均净流入仍超600万人。与此同时，部分东北、中西部人口流出地区的收缩将趋于平缓，年均人口减少率预计控制在1%-1.5%。

政策框架延续优化：中央政策定力延续，核心方向从“抑制过热”全面转向“防范风险”和“提振需求”。以支持“好房子”建设、推进城市更新、优化限购限贷为代表的“供给侧改革”与“需求侧管理”政策组合将持续发力。

然而，以下五大潜在风险可能改变市场运行轨迹：

经济增长不及预期：若GDP增速低于4.5%，居民就业与收入预期转弱，可能导致改善型需求占比从预期的40%回落至35%以下。

政策力度与节奏偏差：核心城市限制性政策松绑不彻底或滞后，可能使需求释放延后3-6个月；交易税费若未能进一步优化，将直接抑制置换链条的启动。

保障性住房分流效应：若2026年全国保障性租赁住房新开工量超过200万套，可能对市场化租赁房源造成冲击，导致租金回报率下降2-3个百分点，影响投资性购房的测算模型。

土地市场持续遇冷：核心城市优质涉宅用地流拍率若超过15%，将加剧未来新房供应短缺，可能引发二手房价格在特定区域的短期非理性波动。

长效机制试点加速：房地产税试点扩大或现房销售制度推进速度快于预期，可能在短期内对市场情绪形成扰动。

二、十大趋势猜想：洞察结构分化的具体图谱

猜想一：二手房交易量历史性超越新房，市场进入存量主导时代

核心依据：土地新增供应收缩是不可逆趋势。预测2026年全国新房销售面积约为7.1亿平方米（同比-4.1%），而二手房成交面积则有望达到8.0亿平方米（同比+3.9%），实现存量对增量的首次全面反超。“带押过户”全面推行极大提升了二手房的流通效率。

影响与对策：

对开发商：必须重新定位新房价值，避免与二手房在总价上直接“肉搏”。应聚焦于提供二手房无法比拟的前瞻性设计、尖端科技应用与高品质社区服务，例如打造健康宅、智慧社区。

对购房者：首次置业群体应更务实，将配套成熟、即买即住的市区二手次新房作为重要选择。改善群体则可利用“卖一买一”的置换链条，关注开发商提供的“换新一站式”服务。

猜想二：“好房子”从概念走向标配，品质溢价时代来临

核心依据：政策已明确将“好房子”作为行业新发展模式的核心。北京、广州、杭州等超20个城市已出台具体建设导则。同时，超过4000万户家庭居住在建成年代久远、设施老旧的房屋中，升级改善需求庞大且迫切。

影响与对策：

对行业：房地产的开发逻辑将从“高周转、标准化”转向“精细化、个性化”。绿色建筑（如国标三星级）、健康住宅（WELL标准）、智慧家居系统将成为高端项目的基础配置，并产生10%-15%的明确溢价。

对购房者：需建立“品质价值”评估体系，重点关注项目的得房率、层高、窗地比、隔音性能、绿色建材等硬性指标，以及物业服务的品牌与标准。

猜想三：限制性购房政策全面退出，需求在分化中释放

核心依据：2025年末北京优化五环内限购政策，释放了明确的政策风向标。在“因城施策”框架下，除个别超核心区域外，绝大多数城市的限购政策将在2026年完成其历史使命，退出舞台。

影响与对策：

市场表现：政策松绑将带来需求的一次性脉冲式释放，但此后市场将迅速回归基本面。核心城市核心区的改善型房源将率先回暖，呈现“量升价稳”；而缺乏人口和产业支撑的城市，松绑效应将很快衰减。

决策关键：购房者应警惕“松绑狂欢”后的市场冷静期，切勿盲目追高。决策应更坚定地基于家庭长期工作生活规划，而非短期政策刺激。

猜想四：房价底部区域确立，但“K型分化”无可避免

核心依据：从量价关系看，全国住宅市场供求已逐步走向新的平衡点。70个大中城市房价数据显示，整体跌势已显著收窄，部分城市环比止跌，市场底部特征日益清晰。

影响与对策：

分化维度：分化将在城市、板块、产品三个维度上剧烈展开。同一城市内，拥有顶级学区、产业或稀缺景观资源的板块，与普通郊区的价差将持续拉大。产品上，高品质改善户型与“老破小”的命运将截然不同。

置业逻辑：必须放弃“买房必赚”的旧思维，接受“部分资产上涨、部分资产阴跌”的新常态。资产配置应坚决向 “核心城市的优质板块中的好产品” 集中。

猜想五：改善型需求成为市场中流砥柱，催生“新改善”产品

核心依据：我国住房自有率已处于高位，市场驱动力正从“首次置业”转向“居住升级”。预测2026年改善型需求（含置换）占比将提升至40%，其中“卖一买一”的链条置换需求占主导。

影响与对策：

产品变革：开发商需深刻理解“新改善”需求：它不仅是面积增大，更是对家庭互动空间（LDK一体化）、居家办公空间、适老化设计、社区社交场域的全面升级。120-180平方米的“功能型改善”户型将成为主流。

服务升级：与房屋硬件相匹配的“软性服务”价值凸显。优质的物业服务、社区文化建设、乃至链接的教育医疗资源，都将成为项目的核心竞争力。

(以下为基于同样逻辑延展的补充猜想)

猜想六：租赁与购买“并重”格局深化，租赁房源品质大幅提升

核心依据：保障性租赁住房大规模入市与市场化长租公寓品牌化发展，共同推动租赁住房成为可靠的居住选择。租购同权在子女教育、公共服务等领域的推进，将改变“重购轻租”的观念。

影响：租赁市场本身将出现分化，品质好、服务优的房源租金将保持坚挺，并吸引更多追求灵活性与生活品质的年轻人。购房决策中，租金回报率将成为更重要的考量指标。

猜想七：房企格局重塑，专业化与轻资产模式迎来机遇

核心依据：高杠杆、高负债的扩张模式难以为继。拥有独特产品力、出色运营能力或成本控制能力的房企将幸存并壮大。

影响：行业出现新分工：大型国央企和少数优质民企主导开发；专业代建、商业运营、物业服务机构迎来黄金发展期。购房者应更加关注项目实际操盘方的口碑与实力。

猜想八：数字技术深度融合，从“智慧社区”走向“数字家园”

核心依据：AIoT（人工智能物联网）、数字孪生等技术不再仅仅是营销噱头，而是提升居住安全、能源效率、生活便利性的实在工具。

影响：未来的住宅将是深度数字化的生活终端。购房时，房屋的数字基建设施（如全屋智能预埋管线）、数据安全协议、可持续的智慧服务平台将成为新的价值评估维度。

猜想九：城市更新成为核心战场，主城价值迎来重估

核心依据：新增建设用地稀缺，城市发展从外延扩张转向内涵提质。中心城区的存量建筑更新、老旧小区改造、工业用地转型，将释放大量位于优越地段的土地和物业价值。

影响：位于主城更新板块、由优质主体操盘的“存量焕新”项目，因其不可复制的区位和成熟的配套，将受到市场追捧。这类项目是分享城市核心红利的重要载体。

猜想十：ESG（环境、社会、治理）从边缘走向中心，成为资产价值标签

核心依据：“双碳”目标背景下，绿色、低碳、可持续的建筑成为政策强制与市场自愿的共同选择。同时，负责任的投资理念日益深入人心。

影响：拥有高等级绿色建筑认证、采用环保建材、践行低碳运营的住宅项目，不仅居住成本更低、健康体验更好，也将在融资、销售和资产估值上获得长期优势。ESG表现将成为衡量资产优劣的重要标尺。

结语：在分化中寻找确定性

2026年的中国房地产市场，将是一个“选择远大于努力”的市场。普涨时代的结束，意味着无差别的资产升值盛宴已成过去。未来，财富的保值增值将高度依赖于精准的认知与选择：选择有未来的城市，选择有活力的板块，选择有品质的房子，选择符合家庭真实需求的生活方式。

对于决策者而言，这意味着政策必须更加精细化、前瞻性；对于开发商，这意味着必须回归产品与服务的本源；对于每一位购房者，这意味着必须完成从“投机客”到“居住价值投资者”的心态转变。在“结构为王”的新时代，唯有深刻理解并顺应分化的逻辑，才能穿越周期，找到属于自己的那份确定性