万科68亿特定债券转让安排引发关注

万科特定债券转让安排是当前房地产行业债务化解过程中的标志性事件，这一安排涉及7只债券、金额约68亿元，自2026年2月6日起正式实施。

一、具体安排细节

涉及债券： "21万科02"、"21万科04"、"21万科06"、"22万科02"、"22万科04"、"22万科06"、"23万科01"共7只债券。

实施时间： 自2026年2月6日起作为特定债券转让，部分债券已于2026年2月2日起停牌。

交易规则变更：

1. 计价方式： 由净价交易调整为全价交易，自转让起始日起不再作除息处理。

2. 投资者范围： 限定为专业机构投资者，个人投资者无法参与。

3. 交易方式： 支持点击成交、询价成交、协商成交、竞买成交等方式，通过固定收益平台成交。

4. 申报数量： 协商成交申报数量上海不低于1000元面额，深圳不低于100元面额。

特定债券定义： 根据交易所规则，特定债券是对违约或存在重大兑付风险的公司债券所做的风险标识类债券，简称前缀为"H"，买入方仅限债券专业机构投资者。

二、背景与原因分析

债务压力集中爆发： 2026年是万科偿债压力的关键年份，公司需应对公开市场债务的集中到期问题。仅2026年二季度就将迎来约65亿元的债务到期高峰，其中下一笔人民币债券计划于4月到期。

财务状况严峻： 万科2025年业绩预告显示归属于上市公司股东的净利润亏损约820亿元，较2024年494.78亿元的亏损大幅扩大，连续两年累计亏损达1314.8亿元。截至2025年三季度末，万科现金及现金等价物仅603.88亿元，而短期借款及一年内到期的非流动负债高达1514亿元，资金缺口超过900亿元。

销售持续下滑： 2025年前三季度万科全口径销售额1004.6亿元，同比下降44.6%，销售面积下降41.8%。销售端的断崖式下滑直接切断了最重要的现金回流渠道。

三、已采取的债务应对措施

债券展期成功： 在特定债券转让安排前，万科已完成关键债务重组：

• 2026年1月21日："21万科02"债券（余额11亿元）展期1年方案以92.11%的同意率获得通过。

• 2026年1月27日："22万科MTN004"（余额20亿元）和"22万科MTN005"（余额37亿元）两笔合计57亿元中期票据展期议案获得100%通过。

• 展期方案： 均采用"10万元固定兑付+40%本金立即兑付+60%本金展期1年"的模式，并提供项目公司应收款质押增信。

大股东持续支持： 深铁集团作为万科第一大股东，在债务化解过程中提供了持续支持：

• 2025年累计向万科提供借款超300亿元。

• 2026年1月27日再次提供不超过23.6亿元借款，用于偿还公开市场发行的债券本金与利息，借款期限36个月，利率2.34%。

• 支持条件从信用借款转向要求资产抵质押担保借款，体现了更加市场化的支持方式。

四、市场反应与影响

债券价格波动： 在债务重组消息发酵期间，万科债券经历了剧烈波动：

• 2025年11月下旬，多只债券盘中跌超20%触发临时停牌，"22万科02"单日跌幅达29%。

• 随后市场情绪有所修复，万得地产债30指数自2026年1月中旬低点反弹约35%。

机构投资者应对： 不同类型的机构投资者采取了差异化策略：

• 公募基金： 已大幅减持万科债券，目前持仓量较小。

• 银行理财： 作为主要持有者面临较大压力，部分银行表示在监管明确前不会接受展期方案。

• 保险资金： 通过"保债计划"等非标产品对万科风险敞口超过340亿元，面临资产减值和偿付能力下降的风险。

行业信用分化： 万科作为行业龙头和曾经的"优等生"寻求展期，可能重塑房企信用评估体系。分析认为展期事件对资产质量一般、债务负担较重的地产国企债定价仍有影响，国企债信用分化可能加剧。

五、未来挑战与展望

偿债高峰持续： 未来两年万科仍面临巨大偿债压力：

• 2026年：超过120亿元境内债需要偿还。

• 2027年：70亿元海外债及超过30亿元境内债到期。

核心问题未解： 展期只是"以时间换空间"，将即期风险后置，远非"上岸"。万科真正的挑战在于销售端持续下滑，如果这个核心问题不能解决，展期对长期现金流压力只有短期的缓解作用。

行业转型标志： 万科820亿元的预亏和债务重组安排，为房地产行业划下分水岭：

• 估值逻辑从"看土地储备"转向"看经营现金流"。

• 发展模式从"规模杠杆"转向"聚焦协同"。

• 风险控制从"依赖政策"转向"构建韧性"。

政策环境变化： 房地产融资协调机制持续发力，对已进入"白名单"的项目，符合一定条件和标准的，可在原贷款银行展期5年，较之前的展期期限大幅延长。

六、总结

万科特定债券转让安排是当前房地产行业债务化解进入新阶段的典型体现。这一安排通过将高风险债券转入特定板块、限定专业机构投资者参与、调整交易规则等方式，实现了风险隔离和市场规范。虽然暂时缓解了短期兑付压力，但万科仍面临严峻的经营挑战和持续的偿债高峰。

这一事件反映了房地产行业从"高负债、高周转、高增长"旧模式向"稳经营、控风险、重品质"新模式的深刻转型。对于投资者而言，需要重新评估房企信用风险，关注企业的真实经营现金流和资产质量；对于行业而言，万科案例为其他出险房企提供了债务重组的参考范式，但同时也警示行业风险化解之路依然漫长。