玉溪澄江城市更新专项规划（2026-2030年）征求意见啦

一、规划基本概况

本规划的实施期限设定为五年，即从2026年至2030年，此期限与国民经济和社会发展规划保持一致。

规划所涉范围为依据《澄江市国土空间总体规划（2021—2035年）》所确定的中心城区城镇开发边界内区域。该区域涵盖凤麓、右所、龙街三个街道，共计十四个社区，更新的总面积达15.486平方千米。

其中，在近期（2025—2027年），计划推进8.93平方公里的相关工作；而在中远期（2028—2030年），则计划推进6.56平方公里的工作。

更新重点聚焦八大领域：既有建筑更新改造、城镇老旧小区整治、完整社区建设、老旧街区/厂区/城中村更新、城市功能完善、基础设施建设改造、生态系统修复、历史文化保护传承。

二、当前城市发展存在的核心问题

通过多层级城市体检，澄江市当前发展存在以下突出短板：

1. 住房层级：安全与宜居性短板

• 结构安全隐患：老城片区，尤以凤麓街道为重点，存量自建房、夯土合院等老旧建筑，因岁月侵蚀且缺乏必要运维，普遍存在墙体开裂、木构腐朽、屋面渗漏、墙体倾斜等状况。部分建筑已达到危旧建筑标准，对居民的居住安全构成了严重威胁。
• 功能配套缺失：节能与智能设施，如市政照明、智能安防等配备不足，导致基础生活保障能力较为薄弱。公共空间存在诸多问题，疏散通道标识缺失、电动自行车“飞线充电”等消防隐患突出，外墙饰面松动、管线杂乱等现象也十分显著。
• 特殊群体适配性差：老年、残疾人群的居住空间缺乏适老化设施，如紧急呼叫系统、无障碍通道，以及防滑设施等，难以满足他们基本的生活与安全需求。

• 设施缺口大：143个小区未按照标准配建养老、婴幼儿照护服务设施；136个小区缺少幼儿园；2025 - 2027年，小学学位持续紧缺。停车泊位缺口达140个，主要集中于仪凤社区；新能源汽车充电桩缺口为120个，仪凤社区多数小区不具备安装条件；26个小区未配建电动自行车充电设施。
• 公共空间不足：112个小区未按标准配建公共活动场地，如儿童娱乐、老年活动场所。其中，仪凤社区66个、揽秀社区26个小区缺乏此类设施。
• 管理与智慧化滞后：117个小区未实施规范的物业管理，仪凤社区73个小区中仅有10个具备基础管理。89个小区需要进行智慧化改造，如智能信包箱、快递柜等设施缺失。

• 公共文化设施不足：老城区溪泉、仪凤、拥晖社区的文化活动中心未按标准配建。其中，仪凤社区涉及72个小区、拥晖社区11个小区，溪泉社区则无达标中心。
• 交通秩序紊乱：竹园路、红枫街等7条道路存在乱停乱放现象，其成因包括路网密度低、停车泊位供给不足、路内停车占比过高以及占道经营等。
• 老旧商业街区滞后：仪凤社区揽秀园商业街存在设施老化、路面破损、架空线杂乱等问题，严重制约了街区品质的提升。

• 历史文化保护不足：虽已完成5处清代、民国历史建筑的普查建档工作，但由于年久失修且资金短缺，这些建筑空置率达100%，并存在文物损毁风险，如2024年右所小街观音寺消失事件。
• 安全韧性薄弱：消防站服务半径覆盖率仅为44.92%，凤麓消防救援站保障能力有限。应急避难场所，如凤山公园，虽满足人均1.5平方米的要求，但整体应急体系仍需完善。
• 智慧化滞后：尚未搭建城市房屋市政工程安全监管、智能化火灾监测预警等信息系统，城市信息模型（CIM）基础平台、城市运行管理服务平台均未建成，严重制约了城市精细化管理水平。

规划围绕“安全、宜居、智慧、文化”目标，提出以下核心任务：

1. 既有建筑更新改造

• 消除安全隐患：以凤麓街道为重点，对溪泉、仪凤等5个社区存在安全隐患的房屋及构筑物实施精准加固排危（涉及数十栋房屋及围墙、楼梯等局部结构）。
• 完善社区服务：将仪凤社区原有商业综合楼改造为三层综合服务空间（含居家养老服务中心，增设助餐、文娱、康养等服务），补足养老服务短板。
• 提升公共文化：改扩建澄江市图书馆，拓展物理空间并引入数字体验、互动展示等功能，推动其向新型文化综合体转型。
• 激活商业活力：改造小西城商贸中心（升级4000平方米内部空间，融入滇中民居元素），打造地域特色商业地标。

• 筑牢安全底线：在凤麓等多个社区增补楼道疏散指示灯、新建公共停车棚及智能充电桩（根治“飞线充电”）；实施建筑外墙脱落整治、屋面防水修缮；启动超15年老旧电梯更新工程。
• 更新基础设施：对客运站、云珠、冶钢等片区及龙街、右所片区，实施供水、排水、电力、通信、燃气等管线“一户一表”改造与主干网更新；在冶钢、磷化等片区加装数十部电梯（破解老年人“上楼难”）；改造道路系统、修复绿化、增设无障碍设施。
• 提升环境智慧：在溪泉、拥晖、鼎新等社区新建“口袋公园”、文化休闲广场、儿童游乐及健身场地；推广太阳能照明（如仪凤节能项目）；在凤麓街道部署安防监测设备、高层烟雾报警器、智能信包箱及社区智能安防系统，为独居老人安装紧急呼叫装置。

• 基础设施改造：对环城西路、迎春巷、北正街等老旧街区及城中村，实施雨污分流、道路翻新、管线入地、消防安防设施增补。
• 环境与文化融合：增设口袋公园、街巷绿带、生态步道及分层亮化工程；嵌入古滇文化、水文化元素（如主题文化墙、特色景观小品），打造民俗光影、复古巷弄等网红打卡点。
• 城中村改造：严格“原拆原建”原则，实施全域基础设施、雨污系统及特色街区打造，建设功能完善、文化彰显的新型社区。

• 生态保护：推进“三纵三横”污水干线系统改造，实施抚仙湖北岸污水调蓄及连通工程，打通流域污水收集“主动脉”；配套排水管网智慧监控系统，提升运维精准性。
• 安全保障：更新改造天然气长输管道（消除老化隐患）；开展公共供水管网漏损治理（提升供水保障能力）。
• 民生配套：推进保障性租赁住房项目（补齐住房保障短板）；以“数智澄江”为牵引，打造抚仙湖度假区大数据中心，升级地下综合管线智慧管控、排水管网智慧监控等平台，推动城市治理数字化转型。

规划以“揽湖入城、湖城一体”为目标，构建“一核三心三廊五区”空间结构（“一核”指城区综合服务核心；“三心”指龙街、右所、广龙组团城市次中心；“三廊”指梁王河、抚澄河、东大河生态廊道；“五区”指文化老城、魅力新城、广龙、龙街右所、寒武纪片区）。

1. 建筑风貌分区管控

• 老城风貌区（澄江老城区）：悉心保护传统建筑，确保新建、改扩建建筑的风貌与之协调统一，建筑形态以低层、多层为主，延续老城古朴厚重的韵味。
• 新城风貌区（西部、南部地块）：积极引导现代建筑风格，倡导以外形简洁、色彩典雅为主要特征，精心塑造现代都市的独特风貌，展现城市的时代活力。
• 山水风貌区（滨水、山前区域）：严格管控建筑的高度与布局，巧妙融合建筑与山水自然景观，着力塑造独具特色的山水城市风貌，营造人与自然和谐共生的环境。
• 产业风貌区（园区）：合理引导工业建筑风格，推崇简约、明快的设计理念，充分展现产业都市的高效与活力。

• 历史风貌区（老城区）：全力保护历史建筑和文物保护单位，精心延续传统空间格局，让历史文化的脉络得以传承，彰显城市深厚的历史底蕴。
• 魅力风貌区（西部、南部、寒武纪、广龙片区）：西部和南部片区着重展示现代、宜居、多元的风貌，以公共建筑与开敞空间为核心元素，打造活力四射的城市区域；寒武纪、广龙片区充分依托山水资源，打造山水与田镇相互交融的滨水风貌，建筑风格简约，色彩明快，营造出清新宜人的氛围。
• 宜居风貌区（龙街、右所片区）：充分体现山水宜居的特征，使沿街建筑适当高低错落，形成富有韵律的天际线，打造舒适宜人的居住环境，提升居民的生活幸福感。
• 休闲风貌区（龙街北部村庄）：依托现有村庄的肌理，延续滇中民居小尺度、民俗化的风格，精心展示田园风光，让人们感受到乡村的宁静与美好，为城市居民提供休闲度假的好去处。

五、分片区更新指引

规划划定6个城市更新片区（总面积15.486平方千米），各片区核心导向如下：

片区

核心导向

重点任务

老城片区

安全为本、功能提质、文化传承

排危整治既有建筑、完善公共服务（如社区养老、图书馆）、传承历史文化（如民俗文化中心）、升级智慧设施

西部新区片区

品质宜居、基础补强、生态优先

老旧小区连片改造（如磷化小区）、更新燃气/排水管道、推进北岸污水调蓄工程

广龙片区

智慧赋能、生态提质、服务增效

搭建智慧管理中枢（集成地下管线、排水监测系统）、实施北岸污水调蓄工程、完善旅居功能（如老年幸福食堂）

右所片区

设施补短、服务提质、生态固本

改造老旧小区基础设施、完善乡镇公共服务（如右所镇配套设施）、推进污水管网提升工程

寒武纪片区

智慧引领、服务优化、生态守护

依托大数据中心搭建智慧中枢、完善矣旧片区公共服务、实施北岸污水调蓄工程

龙街片区

基础支撑、生态屏障、服务优化

推进环湖北路综合管廊、更新燃气/排水管道、实施污水处理厂及配套管网工程