魔幻现实，郑州的老破小正在迎来春天！

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谁能想到，郑州低到地板上的房价，竟然培养出来一个新的房产投资流派。
最近，我在小红书刷到一位郑州的博主很有意思。她在郑州专门抄底核心位置的老破小一室。
她的商业模式很简单。就是在金水区、东区像淘宝一样淘到那种位置极其核心并且业主急卖的小户型。先全款买下来，买的过程用尽极致的砍价手段，尽量压低成本。买下来之后，再对房子进行装修翻新。
小户型装修翻新的成本也进行了极致的控制，基本上2-3万装修翻新一套房。装修翻新之后再对房屋进行出租。
通过这种方式，她已经连续拿下了郑州十来套小户型用来收租，租售比极高。
50万拿下的一室，经过翻新之后能够一个月租金达到2300元，租售比高达5.5%。
这样的租金收益率，秒杀了几乎所有稳健的金融理财产品。
她的模式属于当年房价高峰时期的凤变冰的变形。凤变冰是当年炒房群体里的一个小众流派。顾名思义，它是抄底装修简陋的老破小，然后对其装修美化再出售。
这位博主是以极低的价格抄底，装修美化之后再出租，赚取每个月的租金现金流。
按照她的说法，现在房价低迷期抄底这些小户型，先出租收租金，等到房价回暖时再进行出售。既拥有了现金流，也挣得了将来房价上涨的溢价。
她的这个模式还是有成功的可能性的。因为郑州的老破小确实是太便宜了。
金水区二环内，最便宜的老破小挂牌价才10.8万。中原区三环内最便宜的老破小挂牌价才9.9万。
像小红书上面的那个博主抄底的老CBD永威翰林居带电梯的小户型，挂牌价才45万。金水区燕庄曼哈顿的37平小户型挂牌价才23万。
如此便宜的价格，不仅相较于之前下跌了很多，而且价格已经接近房子的极致。
郑州毕竟还是个二线城市，这样的价格，实在想象不出还有什么下跌的空间。

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我从中介那儿了解到的，从去年开始类似于小红书买房收租的博主渐渐出现了。
这些博主和房价高峰期的炒房赌徒不同，他们一般持有全款拿下小户型，拿下改造完之后或租或卖，从中赚取租金或者卖房的差价。
很多人已经习惯了郑州房价的下跌，都没有意识到郑州的房价已经跌出了具有诱惑力的租售比。
根据好好选房的数据，郑州二手房市场现在的成交中位数是69万，平均成交价8934元/m²。郑州当前的租金中位数是1800元/m²。按照这个租金和成交总价的中位数计算。郑州的租售比中位数已经高达3.1%。

中位数的意思大家都明白，就是指的是这个市场上随大流的房子的成交总价和租金水平。
换句话说，郑州一般水平的房子租金收益率已经高达3.1%。
3.1%什么概念呢？
郑州现在的首套房商贷利率是3.0%。并且因为这两年公积金贷款政策的放宽，郑州不少人买房用的是公积金贷款。公积金首套房贷款利率2.6%。
郑州的租金收益率已经超过了房贷利率。
这对于买房自住的人来说，就达到了一个决策的关键点。当每个月还月供利息比租金还要便宜时，买房就成了划算的买卖。
当然，这是对于自住买房来说。对于这种投资买房赚取现金流的人来说，他们追求的是更高的租金收益率。
所以他们寻找的是租金收益率达到4%，5%，甚至6%，7%这样的具有流通性的住宅产品。
这样的房子郑州有吗？还真的有，主要就聚焦在郑州核心位置的老破小，尤其是带电梯的房龄在10年以上的小户型，租金收益率相当的高。
比如我刚刚提到的永威翰林居的一室，挂价才45万，租金在1800-2300元，租金收益率高达5.5%，还是电梯洋房，拥有老CBD低密舒适的居住环境。
比如曼哈顿的38平大标间，总价挂价才23万，租金在1200-1400元，租金收益率逼近7%，距离大玉米比较近，年轻人租房的热门小区。
比如新里卢浮公馆二期的49平大标间，挂价才38.8万，租金在1600-1800元，租金收益率5.3%左右。
这些房子你可以说它有些年头了，房龄都在十几年之上，但是它们的位置、租金以及价格结合在一起，让它们充满了诱惑力。

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随着房地产进入到新周期，现在在房地产的配置领域出现了一个概念，叫天和地资产。
什么叫天资产呢？
天资产是指的各个城市那些被追捧的新盘。那些新盘产品都是做好了极致，各个不仅是四代宅，还在产品立面、小区配置、赠送面积以及建材装修各方面做到了当下的极致。
这类资产被称为天资产，是楼市当下适合配置的一极。
它的核心就在于它拥有不可替代的资源和产品优势，它的风险也在于它必须在相当长的时间内保持住它的稀缺。
一旦产品或者地段稀缺消失，这类产品在价值上就会迎来贬值。
对应天资产的，就是地资产。就是我们俗称的老破小，是当下楼市适合配置的另一极。
咱们在郑州看到的买入老破小吃租金的现象，其实已经在全国各个城市流传。
尤其是一些租售比很高的城市，比如近两年的乌鲁木齐，成都老城区的老破小，都有来自全国的捡漏者去那里淘宝。
老破小之所以受到追捧，在于过去几年的房价调整周期里，它的估值被杀的过分了，以至于出现了极高的租金收益率。
像出现5%以上的租金收益并不正常，这种不正常意味着两个可能，要么是房价被低估了，要么是租金被高估了。
所以，这些淘宝老破小的群体，就是要找到房价被低估的老破小。
虽然老破小都很便宜，但并不是所有的老破小都值得买。比如郑州的荥阳、上街、或者说三环以外的老破小，哪怕如上街的老破小，一套90平的房子只需要几十块钱，但是因为它的流动性极差，所以并不值得买。
真正有吸引力的，是那些流动性很好、价格便宜、位置核心，房龄不超过20年，有电梯的老破小。
这样的房子正在迎来春天。
来源：郑州楼市（ID：zzlsplus）