2025福建商业：增量“急刹车”，存量大焕新，出海“踩油门”…

来源 · 赢商网（ID：winshang）

封面&头图来源 · sm厦门海沧城市广场官方小红书

当2025年的商业大幕落下，福建商业市场交出的答卷，既是全国行业转型的缩影，更镌刻着区域经济突围的独特印记。这一年，商业增量时代的“狂飙式扩张”落幕，存量调改成为行业共识；永辉调改与“瘦身”继续，朴朴则从前置仓模式转向线下实体；福建制造的全球化征程按下加速键……

这一桩桩一件件似乎都在回答一个核心命题：当流量红利消退、市场竞争加剧，区域经济如何在变局中求新、在守正中破局？本文将通过梳理2025年福建零售商业物业行业的关键事件，与行业同仁共同回望这一年的挑战与机遇。

01.

增量商业：

全年新增约78万方，

中小型商业成主力

据赢商大数据不完全统计，2025年，福建共17个商业项目开业（含厦门蔡塘爱琴海购物中心、泉州复悦尚柏奥特莱斯2个存量改造项目），累计商业体量约102万㎡。其中，增量商业仅78万㎡左右，覆盖万达广场、SM城市广场、和美天地、宝龙广场等知名连锁品牌。

■从城市分布来看，增量商业中（不含存量改造），厦门有4个，商业总体量22.5万平方米；福州、泉州各新增3个，累计商业体量分别为9.75万平方米、17.98万平方米；三明2个，莆田、南平、漳州各1个，非核心城市的商业活力逐步释放。

■从商业体量来看，10万方以上的大体量增量项目仅SM厦门海沧城市广场、泉州鲤城万达广场2个，而10万方以下的中小型商业数量占比约87%，中小型项目占据绝对主导地位。其中，3万方以下的微型项目达6个，3-5万方项目2个，5-10万方的项目5个。

这一现象背后，是市场供需关系与行业逻辑的深刻转变。当前大体量项目普遍面临招商难度攀升、运营成本高企、同质化竞争加剧等多重发展压力，相比之下，中小型项目对土地储备与资金投入的要求更低，业态调整灵活度更高，这对于资金实力有限、抗风险能力较弱的中小开发商而言，无疑是“缩量时代”的务实选择。

02.

存量改造：

两大商业体全新亮相，

多个商业更名焕新

2025年，福建商业存量市场进入深度调整期，多个成熟项目启动硬件改造与业态迭代，部分项目通过品牌焕新（含更名升级）实现精准定位，以适配消费需求升级与城市功能更新。

其中，厦门蔡塘爱琴海购物中心、泉州复悦尚柏奥特莱斯相继于5月、11月开业，商业体量分别为12万方、11万方。另有：

• 年初，象屿商管接手原福州五四北泰禾广场并更名为“五四in象”；
  

• 6月，锦楼集团与万象置业（中国）投资集团合作，将原福州万象九宜城打造为“万象Park”；
  

• 7月，福州仓山爱琴海购物中心摘牌，以“福州远洋德呈乐堤港”新身份重启；
  

• 10月，厦门五缘湾乐都汇更名为“厦门五缘湾悦都汇购物中心”，同步引入福建首家京东MALL（3万平方米）；
  

• 11月，福州东二环泰禾广场宣告正式更名为“福州泰禾广场”……

这些项目在更名的同时，均同步启动定位、业态、场景等多维度调改升级。

图片来源：福州泰禾广场

显然，商业存量时代，行业发展逻辑已从增量开发主导转向存量焕新驱动。通过空间改造、业态升级与运营提效激活存量资产价值，正成为商业主体应对市场周期波动、挖掘长期增长潜力的核心战略。

值得关注的是，华润万象生活商业华南大区于2025年6月接管莆田金鼎广场，打造福建首座“万象汇”，该项目预计2026年亮相；万谷集团旗下南京万谷里商管公司中标福州红星苑三期商场，成为其第三任运营商，这些项目的未来发展也都值得期待。

03.

首店经济：

超630家品质首店落地，

餐饮占据半壁江山

首店经济，作为激活消费市场的“焕新密码”，正以独特的品牌吸引力与强劲的市场活力，引领消费潮流新风向，成为城市推动消费升级、促进产业迭代的重要抓手。

近年来，首店经济持续升温，成为各大城市和商业体招商引流、打造差异化竞争力的核心赛道。据赢商大数据不完全统计，2025年福建全省商业市场累计引进品质首店达637家（含同一品牌在多城布局首店），首店经济的集聚效应进一步凸显。

从业态分布看，餐饮首店占据半壁江山，全年引入共319家，占比达50%，成为首店经济的绝对主力；零售首店紧随其后，有200家，占比31.3%；儿童亲子、文体娱、生活服务三大业态首店分别有40家、54家、20家，虽然占比相对较小，但也成为福建家庭消费、体验消费的重要补充。

从城市分布来看，637家品质首店形成厦福双核心格局：厦门以188家品质首店领跑全省（占比29%），福州以161家居次（占比25%），两座城市合计占比超五成，凭借成熟的商业载体、庞大的消费人群与政策支持，成为品牌首店布局的首选地。泉州以93家品质首店占比15%；三明71家，占比11%；漳州68家，占比近11%，此外，莆田24家，宁德和南平各12家，龙岩8家。

这一数据，直观反映了福建商业资源的集聚度，同时表明福建首店经济正从核心城市向区域中心城市渗透，下沉市场的消费潜力正在被激活。

03.

出海狂飙：

安踏、特步加速国际化进程，

利郎开设海外首店

品牌出海是这几年最热门的话题之一，越来越多的企业开始将目光投向海外市场。

2025年，安踏于9月在加州比佛利山庄开出美国首家门店，正式登陆运动鞋核心市场。结合过去大规模拓展专业运动领域，控股体育集团亚玛芬，拿下始祖鸟、萨洛蒙等品牌，收购女性运动品牌玛伊娅、德国户外品牌狼爪……到2026年初公告将以15亿欧元（折合人民币约124亿元）的价格收购彪马29.06%的股份，成为彪马最大股东等一系列举措，多品牌战略已成功使得安踏在全球市场立足。

同年12月，特步集团宣布与马来西亚渠道商Bonia组建合资公司，共同拓展东南亚市场。公司计划未来5年在马来西亚新开50家门店，并已将吉隆坡Mid Valley Megamall的首家300平方米专业跑步旗舰店作为合作落地的“首店”。

值得一提的是，利郎主品牌LILANZ的海外首店门店也于2025年5月亮相马来西亚吉隆坡云顶世界，这一举措标志着利郎正式迈向全球舞台，为其在东南亚乃至国际市场的布局奠定了基石。

图片来源：利郎简约男装

不难发现，服饰品牌出海浪潮日渐从纯粹的跨境卖货蔓延至专营品牌，头部品牌开始加速国际化进程。业内有观点表示，这些品牌有国内市场积累支撑，加上中国综合实力提升，推高品牌影响力，各方因素作用下，品牌出海迎来爆发便成为必然趋势。

04.

商超行业：

永辉调改、闭店不断，

朴朴转战线下

近年来，线下商超行业正经历结构性变革的关键期。随着线上零售的持续渗透、社区团购的分流及消费者消费习惯的转变，传统商超的“流量红利”逐渐消退，行业整体步入存量竞争的深度调整期。头部企业的战略动向不仅关乎自身存亡，更成为行业转型的风向标。

根据永辉超市2025年年度业绩预亏公告，该公司预计2025年永辉超市归属于上市公司股东的净利润-21.4 亿元。门店布局方面，报告期内，永辉深度调改 315 家门店，并关闭381家门店。

有观点认为，永辉超市作为全国连锁商超，改革难度远远高于区域性连锁。虽然有着较多成功胖改的案例，但“船大难掉头”的永辉超市情况还是不容乐观。

与永辉超市的闭店举措不同，朴朴超市则开始开始转向线下实体店。其全国首家线下实体店落地福州远洋德呈乐堤港，规划打造超5000㎡的精品超市，选址恰好是永辉此前于4月重启、9月关停的“胖改店”。

图片来源：福州远洋德呈乐堤港

随后，朴朴与福州工业园区集团达成合作，对仓山区上渡路277号南台新苑梅花园的5026.37㎡国有商业资产进行盘活升级，该场地同样为永辉此前关闭的门店。

业内认为，朴朴超市的此次线下转型，并非一时冲动，而是所处行业及“前置仓”模式不再发挥优势。纯平台模式缺乏线下实体场景，使得顾客对商品品质、尤其是生鲜新鲜度的信任始终存有疑虑，这就成为朴朴超市等电商平台难以突破的“心理天花板”。而当线上线下融合成定局，“店+仓”模式或许是朴朴超市的破局方法。

站在2026年的起点回望，2025年的福建商业，是在收缩中积蓄力量、在变局中寻找新机的一年。新的一年，我们继续期待……

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