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文章｜浩老板

奥体南低密三篇：绿城晓澜玉华、兴耀松川境、建发宸云，上一篇写了：奥体南低密三篇：从绿城晓澜玉华看起

这一篇，聊一下兴耀松川境。

它的两个特点：其一，奥体南排屋；其二，高得房率的高层。

✔️松川境户型分布

1️⃣追溯松川境

松川境的来源追溯到2025年3月。

住宅与商业用地的调整，并非是商业改住宅，而是拆分了一宗宅地，一半为商一半为宅，松川境就是宅。

它的形状、指标（容积率&限高）似乎是为了高层+低密排屋量身定制的：L地、容积率1.8、限高54米。

2025年4月1日这宗地挂牌出让，兴耀摘得。

4月13日，兴耀建设方案公示：高层17层，一字排开分布在北侧，排屋4层。

所以，这大概率不是拿地再规划，而是规划前置，拿着方案深思熟虑去报价的。

高层17层，能做到相对疏朗，肯定是容积率不高的，一看松川境容积率1.8。

排屋能做4层，则是萧山允许繁华地段里的排屋是要4层以上的，可以看到安璞、浩运府等萧山北干的项目也都是四层排屋。

所以，不论有没有明文规定松川境需不需要1:3的高差，松川境没有理由不满足的。

2️⃣松川境的排屋

松川境的排屋户型尺度从298、304、332方，一共规划了12幢、42套。

兴耀低密有在下沙沐云川的叠墅金沙院子，聊一下兴耀沐云川里的金沙院子，以及青森里的排屋。

在松川境我估计是集大成了，更成建制的规模、立面更有造型、层层有阳台/露台。

目前并没有户型图，放风价是9万，2500-3000万总价即视感。所以，你会看到是买奥体的高层，还是奥体南的排屋？

✔️松川境排屋效果图

3️⃣松川境的高层

松川境的高层是一字排开的，顺理成章南厅占比100%。

同时，为了户型的纯粹就做了两个户型面积段，分别是169方与199方。

以4.8万的放风价来看，169方是800万级、199方是1000万级。

4月1日，经过12轮报价，兴耀以13.8亿元总价拿下市北单元XS070103-41地块，折合楼面价约2.87万/平，溢价率36.7%！：

兴耀的速度很快，4月12日就发布了规划：高层+排屋的经典高低配组合。

近日，小胖掌握到项目的最新消息：

①滨江正式加入本项目开发，；

②已开放展厅于滨江银泰城；

③高层户型在169～199方，均价计划4.8万/平；排屋户型预计在300-350方，均价预计9万/平；共计可售232套，预计8月开放示范区，然后首开15#，共66套房源，面积纯169方。

✔️松川境高层立面&庭院

很明显，199方的位置更居中。

因为松川境3幢高层，均为2个单元构成。当然，两个户型也有一些微小的区别：就在于一个是边套，一个是中间套，在主卧的采光上比较明显。

它限高54米，天生就高层得房率出众。

就是因为不用做剪刀梯，也更有利于去做类一梯一户。

所以，两个户型的含赠送得房率90-93%，就也是顺其自然。

同时，松川境的土地形状，使得它规律排布在北侧，它的南向开间是富余的，所以客厅全朝南。

169方的南向开间13米，两房南&客厅朝南：

这是一个典型常见的南厅、双套房朝南格局。华润在之江做了。或者说改良版之后的类四叶草了，它的餐客厅是很大，没有玄关断层的。

✔️松川境169户型

199方南向开间16.45米，三房南&客厅朝南，这就更为经典了，如绿城馥香园199方。

这类户型新房设计时备受青睐，即使未到金九银十的二手房市场，但是馥香园199方偶尔耳闻时又新高了，这不仅是申花&绿城，户型也是很重要的呐。

✔️松川境199户型

因为一般而言，放开限价的项目，许多项目无可厚非做了低密排屋与高层，但对于高层的影响表现在得房率、户型格局、与楼间距上。

但是，松川境看高层起来：

高层的得房率出类拔萃。90-93%的得房率是首屈一指的。

入户门厅是不计入的，倘若算上的话，使用率就更高。

户型格局很端正，全南向竖厅。

南厅199户型南向开间顶峰在滨江奥印潮观195方南向横厅上，因为松川境则是一个竖向餐客厅。横厅也好，竖厅也罢，这个对于客户而言，是一个选择权。

对于兴耀而言，能尽可能因地制宜做出好的开间、好的户型是利于在群雄逐鹿的萧山市北竞争的，而且以拿地楼面价来看，要脱颖而出并不难，叫好叫座是需要在示范区、精装修下功夫了。

当然，或因限高或者其他因素，松川境的层高不占优势。

这些，等到松川境开放了再聊。

总而言之，松川境也很兴耀，不仅是名字很兴耀，而在于在拿地前就知道要怎么做、能怎么卖。

追溯松川境的来历，会发现来时的路大致决定了未来。

项目高层产品架空层层高4.45米，标准层层高3.05米，相对一般；

排屋产品首层层高4.19米，2、3F层高3.5米，非常改善；

地块基本信息回顾

双地铁、近奥体

地块位置：毗邻信息港小镇，东至金一河绿化带，南至浙大国际科创中心；

性质：住宅；

面积：2.665公顷；

容积率：1.8；

特殊要求：配套公建面积不大于地上总建筑面积的10%。社区管理服务用房按不少于500㎡；居家养老服务用房不少于400㎡；婴幼儿照护服务用房不少于210㎡；设置公厕1处建筑面积不小于75㎡。

地块实景：

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买新房的优势与必备房产知识

深入剖析房产投资与自住优势，解锁理想生活密码

在经济领域与日常生活中，房产始终占据着举足轻重的地位，无论是作为投资手段，还是满足自住需求，房产都有着无可比拟的优势。

从投资视角来看，房产的增值潜力十分突出。随着城市化进程加快，人口不断向城市聚集，土地资源愈发稀缺。城市在发展过程中，基础设施不断完善，商业愈发繁荣，这些因素都推动着房产价值上升。回顾过去十几年，许多城市的房价稳步上涨，早期购房者资产显著增值。即使在市场波动期，核心地段房产也能保持相对稳定的价值，如一线城市的中心城区。从租金收益来看，将房产出租能为投资者带来稳定现金流。在一些人口密集、就业机会多的城市，租房需求旺盛，租金收益可观。以北京的中关村地区为例，周边高校、企业众多，房屋租赁市场活跃，租金回报率较高。

拥有房产还能极大提高个人信誉度。在金融机构眼中，房产是重要资产证明，拥有房产意味着更强的还款能力和经济实力，投资者资信等级也会相应提高，在申请贷款、开展其他投资活动时更具优势，能获取更优惠的贷款条件和更多投资机会。并且，房产投资风险性较低，与股票、基金等金融产品相比，房产市场受宏观经济政策影响相对有限，波动性较小。即使在经济不稳定时期，房产价值也不会出现大幅波动，租赁市场还能提供稳定现金流，进一步降低投资风险。

对于自住而言，房产带来的稳定居住环境是租房无法比拟的。不用再因房东的一个通知而匆忙搬家，能按照自己的节奏和喜好来布置家居，打造温馨的家。稳定的居住环境对孩子成长和家庭稳定至关重要，孩子能在固定的学区接受教育，家庭成员也能更好地融入当地社区，建立稳定的社交关系。

从长远角度看，房产是家庭财富积累的重要方式，具有一定保值性，能抵御通货膨胀。在经济发展、物价上涨的过程中，房产价值往往随之上升，保障家庭资产不缩水。房产还能作为家庭应急资金的来源，在遇到突发情况需要资金时，可以通过房产抵押贷款获取资金，解燃眉之急。此外，购买房产还能享受所在区域配套设施带来的便利，优质的教育资源、便捷的交通、完善的医疗和丰富的商业设施，都能提升生活质量，为家人的健康、出行、购物和学习提供保障。

房产无论是投资还是自住，都具备众多优势。当然，在做出购房决策时，需综合考虑地理位置、市场趋势、个人财务状况等因素，这样才能充分发挥房产优势，实现资产增值或拥有理想居住环境。