【重磅】隅海岄官方售楼处发布:隅海岄主城低密改善的机遇取舍

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• 项目名称：北京隅·海岄
• 项目位置：海淀区四季青板块宝山中路东侧约300米（临近石景山区交界）
• 开发商：北京金隅地产开发集团有限公司（北京国资委直属企业，全产业链优势）
• 建筑类型：13栋6-11层纯洋房（现代简约风格，石材+铝板外立面）
• 产权年限：70年住宅
• 占地面积：2.86万㎡
• 总建筑面积：9.35万㎡（地上6万㎡，地下3.35万㎡）
• 容积率：2.1
• 绿化率：30%
• 总户数：458户（套均面积120㎡）
• 层高：108㎡、129㎡户型3米；145㎡户型3.1米
• 车位配比：1:1.2
• 物业公司：金隅
• 物业费：6.96元/㎡·月
• 供暖方式：小区集中供暖
• 预计均价：9万-9.5万元/㎡
• 总价区间：900万-1300万元/套
• 交房标准：精装交付（绿建三星+超低能耗+健康住宅三重标准）
• 交房时间：2028年3月
• 核心区位与交通配套

基本信息：海淀国企纯洋房的基因解码

作为金隅 “北京隅” 高端产品线第三作，北京隅海岄落子海淀四季青镇宝山村板块，与海宸元境形成 “一路之隔的双子星”，是西四环至五环间稀缺的国企打造纯洋房社区。项目前身为宝山村棚改平衡二期地块，由北京市国资委直属企业金隅集团于 2025 年 6 月以 33.64 亿元竞得，楼面价约 5.73 万元 /㎡，溢价率仅 1.48%，在海淀高溢价地块中实现 “成本稳控 + 品质保障” 的平衡。

整体规划上，项目占地 2.86 公顷，总建筑面积约 9.35 万㎡，其中地上约 6 万㎡，以 2.1 容积率、30 米控高（局部 36 米）的低密指标，打造 13 栋 6-11 层洋房，共 474 户，套均面积 120㎡，主打 “小而精” 的刚需刚改定位。社区采用曲线与直线结合的现代建筑风格，外立面运用奢石与金属倒角工艺，搭配 1:1.2 车位比与金隅五星级自持物业，以 “绿建三星 + 超低能耗 + 健康住宅” 三重标准实现精装交付，预计总价 800 万起，精准适配海淀高知改善家庭需求。

客群画像与需求洞察：海淀基因下的精准置业逻辑

核心客群圈层：三类高知改善群体的清晰画像

海淀地缘改善客群：以高校教师、科研院所职工为主，年龄 35-45 岁，家庭结构多为二孩家庭，现居海淀老破小或高密度社区，追求低密舒适环境与优质教育，预算集中在 900 万 - 1300 万，倾向 129-145㎡四居。

产业精英外溢客群：来自中关村科学城、金融街的科创企业中高层、金融从业者，具备强购买力，重视通勤效率与居住品质，青睐央企品牌背书，关注 106㎡三居作为过渡改善或 145㎡四居作为终极置业。

学籍导向型置业者：来自西城、丰台等周边区域，以子女获取海淀优质学籍为核心目标，同时注重居住舒适度，优先选择 106㎡紧凑三居，兼顾 “学区上车” 与生活品质，预算 800 万 - 1000 万。

客群核心需求：三大价值导向的深度契合

教育确定性需求：将 “明确名校资源” 视为首要决策因素，拒绝 “画饼式规划”，希望通过教育配套为子女成长铺路，同时降低后续置换成本。

品质居住升级需求：厌倦高密度、低得房率的老旧社区，追求空间阔绰、采光充足、园林优质的居住环境，对精装品牌（如汉斯格雅、博世）与细节工艺有较高要求。

资产保值增值需求：认可海淀住宅用地稀缺性，看重项目在改善市场的填补作用，以及城市更新与交通规划带来的增值潜力，倾向选择具备长期持有与传承价值的户型。

客群需求差异化特征：精神追求与实用需求并重

审美与精神需求突出，作为高知群体，偏爱项目 “丹韵银律” 的东方美学建筑风格、“无相山海” 的园林哲学，注重社区文化氛围与社交圈层纯粹性。

功能需求更趋精细，关注独立家政间、超强收纳系统等实用设计，145㎡户型的 270° 转角飘窗、5 米宽厅等配置，能满足家庭聚会、观景休闲等多元场景需求。

品牌信任度影响决策，金隅深耕海淀 30 年的口碑积累，以及 “全产业链闭环” 带来的品质保障，成为客群选择的重要加分项，愿意为品牌与品质支付合理溢价。