封关红利爆发！全新三亚湾，谁能执掌价值之巅？

海南自贸港封关，一系列组合拳下来，不仅叙事很足！政策红利效应更是卓著！

封关满月，新增经营主体2.68万户，其中企业2.1万户，企业增量占总量比例从封关前的42%提高到近80%；新增外资企业331户，同比增长13%。

离岛免税更疯狂，封关首月销售48.6亿元，同比增长46.8%；去年11月1日离岛免税政策升级后，截至今年1月底，销售额超过100.5亿元！

政策效应立竿见影，外贸、外资、外国人相关指标高速增长，2025年海南实际使用外资增长19.9%、服务进出口总额增长22.1%、免签入境游客激增64%！

更令资本市场关注的是，今年海南“两会”前，海南发布2026年省重大项目投资清单，9600亿天量布局、630个抢筹机会，“吸金”狂潮已经起势！

这一组组闪耀的数据，说明海南自贸港制度红利开始从“政策预期”转为“经营结果”，从“新闻热度”转为“真实数据”，未来将非常值得期待！

当然，封关红利，不会平均洒落在全岛每一寸土地上，毕竟，海南自贸港覆盖面积超过3.5万平方公里，约为新加坡的50倍，是全球最大的自贸港。

肯定的是，红利最强板块，必然是海南自贸港13个重点园区，它们是自贸港政策的战略落点，是制度先行、产业集聚、资源导入的“第一承接面”。

把目光投向三亚，这座与国际最接轨的海南城市，也是海南唯二的省域中心城市(另一个是省会海口)。

海南自贸港13个重点园区，三亚占了2个，分别是三亚中央商务区、崖州湾科技城高新区，前者是唯一以“商务区”命名的园区，足见其战略地位独特。

根据顶层设计，三亚中央商务区率先启动开发建设的启动区，特别打造月川、东岸、海罗、凤凰海岸等四个核心单元，每个单元都有不同的城市定位。

月川布局金融产业；东岸主打综合消费和总部经济；海罗侧重国际人才社区和花园总部；凤凰海岸则定位自贸服务与邮轮、游艇、文化艺术综合消费区。

最受瞩目的凤凰海岸单元，也就是那个曾经房价领跑全国的区域，它还叠加了三亚唯一主城湾区“三亚湾”的优势，城市价值判定直执牛耳。

提到三亚湾，或许不少人的第一反应是拥有美誉“椰梦长廊”的22公里海岸线，但实际上，三亚湾不是普通的海岸线，它是臻稀的“热带城市湾区”。

实际上，三亚湾目前已经是具备国际化供给能力的城市主中心，它的价值来自“城市功能×热带海岸资源”的叠加，而不是单一的湾区度假风景。

而且，三亚湾的板块含金量，在土地市场已经体现得淋漓尽致。

“至理数据”海南房地产大数据平台显示，目前海南住宅用地楼面地价TOP10中，三亚湾独占半壁江山。

更具压倒性的是，三亚湾这5宗地块，占据着海南宅地楼面价前五强的位置，“霸榜”整个海南自贸港。

不过，三亚湾22公里海岸线，也不可能齐头并进、每一寸土地都是重点，它和海南自贸港一样，一定先点状兑现，再带状外溢，最后面状成熟。

毫无疑问，三亚湾22公里海岸线沿线，真正的超级核心，一定是三亚湾与海南自贸港“重点园区承接面”的重叠区。

很显然，这个重叠区就是三亚中央商务区的凤凰海岸单元，它称得上是三亚中心城区的中心、三亚中央商务区的中心。

俯瞰三亚凤凰海岸单实景图 海视觉拍摄

凤凰海岸单元片区的地貌形态，东西两侧直面三亚河、三亚湾，南侧则是三亚河口，是个纯粹的半岛。

可以说，三亚主城22公里海岸线，最具价值区域之一的就是三亚湾凤凰海岸龙头半岛。

凤凰海岸单元片区，它的体量是三亚中央商务区四大单元片区之最，也是唯一的一线海岸单元，堪称自贸港时代三亚城市封面。

海南自贸港的战略板块部署中，凤凰海岸单元片区，承担着自贸服务+ 邮轮主题休闲 + 游艇主题消费 + 文化艺术体验的复合型国际大都市功能。

比如自贸服务，与海南自贸港打造中国企业走向国际市场的总部基地和境外企业进入中国市场的总部基地的紧密融通，这是独具远见的布局。

整个凤凰海岸单元片区，划分为四大功能板块，其中北部就是重点打造自贸服务旗舰区，比如中国大唐集团、紫金矿业已经落地5A甲级写字楼。

中部则是打造邮轮主题休闲区，过去几年，中旅邮轮、蓝梦邮轮、国旅环球行等29家邮轮产业链关键企业相继落地，覆盖运营、代理、船供等环节。

2026年海南省政府报告明确提出，要加快三亚邮轮港等项目建设，据海居君了解，凤凰海岸单元片区10万吨级邮轮母港已经纳入海南省重点项目清单。

目前，凤凰岛国际邮轮港在全国访问港已经稳居第一、邮轮接待总量位列第四。

待二期两个15万吨级和两个22.5万吨级的邮轮泊位竣工后，凤凰岛国际邮轮港将具备更强的世界级靠泊能力，进而跃升为亚洲最大、世界第三的邮轮母港。

日前，全球知名邮轮品牌丽星邮轮旗下“领航星”号已正式确认，将于2026年密集执行多个到访三亚的国际邮轮航次，首个航次选在大年初一靠泊三亚。

未来随着全球航线的持续加密，凤凰岛国际邮轮港作为自贸港“国际客流第一入口”的属性将无可撼动，片区发展也会被进一步加速。

三亚凤凰岛国际游轮母港 实景图（来源网络）

南部重点打造文化艺术体验区，为此，三亚投资超37亿，倾力打造海南自贸港的滨海会客厅与文化地标项目：中国海南国际文物艺术品交易中心和海南国际文化交流中心。

文化交流中心以1400座歌剧院为核心，叠加500座实验小剧场及艺术教育、公共文化空间等，形成集全球顶尖演绎、文化教育与深度体验于一体的综合艺术场域。

而文物艺术品交易中心则深度联动自贸港“零关税”政策红利，无缝整合临展拍卖、专业仓储功能，构建文化贸易全产业链服务平台。

未来，“双中心”将与凤凰国际邮轮港形成“内容引擎+国际客流入口”的双重驱动。

持续吸引全球化、高净值客流与高能级活动注入，催化整个凤凰海岸龙头半岛板块价值位次的“核级裂变”。

三亚“双中心” 效果图

当然，高能的板块需要完善的交通的骨架来完成价值闭环。

三亚河口海底通道，总投资约26亿，总长度约达3.118公里，是三亚首个水下隧道工程，主要贯通三亚河口两岸之间的交通衔接，预计今年6月建成通车。

通车后，将直接大幅缩短三亚湾凤凰海岸单元龙头半岛到鹿回头片区的通行时间，板块的成熟城市基底，将与鹿回头的生态旅游资源高效融合，夯实龙头半岛优势。

河口海底隧道 效果图

纵观全球，很多自贸港的核心区，更多的是纯粹布局商务金融，或者航运外贸，或者高奢消费。

但是像三亚凤凰海岸龙头半岛那般，把一系列国际TOP级的业态都汇聚在一起，并不多见，甚至可能有且只有三亚凤凰海岸龙头半岛。

一线海岸线+ 自贸服务 + 邮轮游艇 + 文化艺术——这些关键词叠加在一起，决定了凤凰海岸单元龙头半岛是绝对的城市封面、城市会客厅板块。

所以，海居君认为，凤凰海岸龙头半岛是三亚湾22公里黄金海岸线的高能级板块，实至名归。

凤凰海岸单元“龙头半岛” 示意图

国际邮轮母港、国际文化交流中心、国际文物艺术品交易中心、国际游艇中心，一连串“国际”名片，全都是凤凰海岸龙头半岛的全球TOP级硬核配套！

它们，都是海南自贸港的封面地标，预见未来：叠加三亚湾与三亚CBD的凤凰海岸龙头半岛将强势崛起，成为三亚的下一个超级地标集群！

三亚湾地标集群 示意图

海居君始终认为，在任何一个世界级的湾区，高价值的城市封面板块，真正决定资产“天花板”的，是它能否契合时代的发展需求。

比如悉尼湾的地标资产——One Barangaroo，集高端酒店、80套甄稀公寓，全球商务、娱乐等一体的综合体，其公寓动辄几千万起售。

这些湾区复合资产的存在，不仅仅是为了居住，更是为了在最核心的地理坐标上，构建一个链接全球资源的“能量场”。

One Barangaroo 实景图（来源网络）

同样的逻辑，正在自贸港封关运作之后的新三亚湾上演。

走向世界舞台的三亚湾，商务会晤频次更高、跨境与总部服务需求更密、国际客流与高净值社交更常态化。

在这样的背景下，真正匹配新时代的，是可会客、可社交、可运营、可沉淀圈层资源的多功能复合资产。

正是洞察到这一时代需求，国企西安旅游集团与唐源投资联袂在凤凰海岸单元龙头半岛C位打造56席奢华“铂金会所”——凤栖壹湾。

凤栖壹湾 效果图

“56席”，这个数字本身就代表了极高的圈层门槛与资产甄稀性。在寸土寸金的凤凰海岸龙头半岛，这种少数的纯粹圈层更是孤品。

凤栖壹湾以278–982㎡的环幕海景“铂金会所”为主，每一处空间设计都天然适配“会客厅逻辑”：奢阔的会客尺度、流畅的社交动线、严谨的公私分区。

凤栖壹湾 效果图

为了打造真正匹配自贸港时代的地标级复合资产，项目邀请水石设计、CCD香港郑中设计及戴德梁行三大国际团队联合共创。

从建筑形象、室内气质到资产运营逻辑，形成一致的高端闭环：它不是“一个产品”，而是一套能够长期成立的城市会客体系。

在外立面上，凤栖壹湾并没有采用传统的方正造型，而是敏锐地捕捉了三亚湾“椰风海韵”的特质，汲取了“斐帝星”顶级游艇的流线型设计灵感。

凤栖壹湾 效果图

建筑外立面大胆选用了锰铝合金板，这种常用于航空航天领域的材料，不仅耐腐蚀性极强，足以抵御海风的侵蚀，更经过专利喷涂工艺处理，在阳光下能呈现出温润的珍珠光泽。

配合全景Low-E超白玻幕墙，整栋建筑就像一个即将驶向深蓝的白色巨轮，与三亚“双中心”、凤凰岛共塑三亚地标群落。

凤栖壹湾 效果图

更令人称道的是，项目不惜成本引入了意大利格鲁斯电动提升幕墙系统。

这套系统集成了行业顶级的静音技术与风雨感应功能，当上半部幕墙缓缓降下，封闭的室内瞬间转化为半开放的“无界露台”。

意大利格鲁斯电动提升幕墙 示意图

站在窗前，三亚湾22公里海景可以被毫无保留地引入室内，凤凰岛国际邮轮母港等地标也尽收眼底，这是把城市封面的资源变成日常背景板。

地标视野 示意图

为了服务这56位塔尖业主，项目更是奢侈地打造了约2400㎡的顶奢会所空间，户均会所面积是普通住宅的10倍以上。

会所的室内由CCD团队操刀，对标顶级奢华酒店，以迪奥（Dior）高定时装屋为灵感，将“法式松弛美学”融入空间底层，打造在一座浅色系的艺术行宫中。

凤栖壹湾会所 示意图

说到底，像凤栖壹湾这样的时代封面级多功能复合资产，海景反而只是它微不足道的优势。

真正决定它价值的，是它与自贸港时代同频，它站在凤凰海岸龙头半岛的封面主场，能承接新时代多种场景需求。

封关满月，对于海南自贸港而言，仅仅是一个宏大叙事的开篇。随着政策红利的持续释放和基础设施的全面兑现，一场关于城市价值的“重排”正在持续发生。

而在三亚，答案已经无比清晰：城市的主中心在大三亚湾，而承接这一时代红利的顶格载体，就在凤凰单元龙头半岛。

凤栖壹湾这56席“铂金会所”，不仅仅是一套资产，更是一张进入三亚“世界级城市会客厅”主场的入场券。

它是封面之上的点睛之笔，也是自贸港时代，关于“复合资产”的最佳答案。在这里，不仅是看到世界，更是让世界，看到你。

凤栖壹湾宣传 海报图