2026年沈阳房地产市场：多重关键要素推动行业进入“铂金时代”

在“十五五”规划开局之年，沈阳房地产市场正经历一场由规模扩张向品质生存的深刻转型。2026年的市场呈现出“总量收敛、结构分化”的显著特征，政策端、供给端与需求端形成多维共振，推动行业进入“铂金时代”——一个以产品力为核心竞争力的新周期。

政策端：稳市场与强保障双轨并行

2026年，沈阳将住房消费纳入全域促消费大局，通过“保障归保障、市场归市场”的双轨制设计，构建房地产发展新模式。政策工具箱包含三大抓手：

1、存量盘活：辽宁明确加大存量商品房收购力度，推广房票安置，沈阳已启动二手住房收购用于保障性租赁住房项目，预计全年消化存量商品房超200万平方米。

2、城市更新：青年大街沿线停缓建项目重启、地铁网络延伸至10条线路、高铁成环等基建工程，重塑城市空间效率。浑南区通过河畔新城4.2期等项目，将TOD模式与商业配套深度融合，打造“15分钟生活圈”。

3、金融支持：沈阳设立城市更新基金，引入公募REITs等工具，为老旧小区改造、地下管网升级提供长期资金。例如，皇姑区首府新区通过代建代管模式，激活停缓建地块，实现土地价值再发现。

供给端：产品力竞赛定义市场新标准

2026年沈阳预计29个纯新盘入市，其中浑南区以8个项目领跑，铁西区、于洪区紧随其后。新供应呈现三大趋势：

1、 户型革命：中天·央著项目以1.3容积率打造10层洋房，得房率达120%，层高3.3米；郡源·盛京文華二期推出200平方米以上大平层，楼间距突破98米，重新定义改善型住宅标准。

2、技术迭代：新希望·缦云府引入全球首座洋房D10产品体系，通过智能安防、无接触社区等科技赋能，提升居住体验；绿城机电装备工业集团地块打造TOD垂直复合住区，实现“地铁+商业+住宅”无缝衔接。

3、代建兴起：华润置地代建润启·和悦里项目，规划4栋高层与11栋小高层，填补张士板块刚需-刚改市场空白；万科代建世纪路南新成街东-1地块，标志着代建模式在沈阳正式落地。

需求端：结构性分化催生新消费逻辑

市场成交数据揭示需求端深刻变化：

1、面积段集中：50-120平方米户型占比超70%，首置刚需与刚改家庭构成主力客群。例如，铁西区挂牌房源量达2791套，以旭辉·东昱城等项目为代表的小户型产品去化周期缩短至8个月。

2、价格带分层：120万元以下房源占成交总量65%，但120万元以上改善型需求稳步释放。苏家屯区因河畔新城等项目带动，二手房均价环比上涨0.25%，成为新兴价值板块。

3、板块竞争升级：浑南区凭借新市府板块的高端项目（如郡源·盛京文華二期），与皇姑区首府新区的教育资源优势形成双核驱动。戴德梁行数据显示，金廊-五里河商圈甲级写字楼空置率虽达33.5%，但零售物业首层租金仍维持在227元/平方米/月，凸显商业地产韧性。

市场趋势：三大维度重构行业生态

1、土地价值重估：核心主城地块竞争激烈，中海、郡原等房企以市场化竞夺方式获取土地，土地溢价率回升至15%。反观新兴板块，如沈北新区蒲田路地块，因去化预期不明朗，流拍率高达30%。

2、产品力决定话语权：头部房企形成“产品力长期主义”共识。中海地产推出“萬方安和”高端产品系，华润置地坚守“三好十二优”标准，万科通过“三好住宅”IP迭代，推动行业从高周转向精细化运营转型。

3、存量市场机会凸显：二手房市场均价达12036元/平方米，环比上涨0.05%。其中，保利达沈河东等学区房价格同比上涨27.05%，显示优质资源与产品力叠加的溢价效应。

挑战与机遇：穿越周期的关键变量

尽管市场呈现企稳迹象，但挑战依然存在：

1、去化压力：甲级写字楼全年净吸纳量为-5,470平方米，小面积精品房源成去化主力，大面积租户流失倒逼项目调整业态。

2、资金链考验：房企融资成本仍维持在6%-8%区间，代建代管等轻资产模式成为破局关键。

3、区域分化：浑南区、皇姑区因产业升级与教育资源集聚，房价抗跌性显著强于苏家屯区等外围板块。

2026年的沈阳房地产市场，正从“规模竞赛”转向“品质博弈”。在政策托底、基建赋能与产品创新的三角驱动下，行业将加速构建“好房子”标准体系。对于开发商而言，唯有深度理解城市能级跃迁需求，在核心板块打造“稀缺资源×顶级产品力”的标杆项目，方能穿越周期，赢得“铂金时代”的入场券。