地产清算排雷 深圳拟800亿救助万科？

一边是地产大清算步入高潮，一边是深圳正在拟定800亿的救助万科的方案。

据财新报道，昔日房地产领军人，万科集团前任董事长郁亮，疑似已经失联半月。

1月28日早间，财新网在其网站主页显著位置发表文章，题目是：昔日领军人疑似失联，万科缘何陷入员工跟投纠纷。文章披露，昔日房地产头部企业万科集团前任董事长郁亮似乎已经失联半个月。

根据最新报道信息，万科原董事长郁亮突然更新动态，在2026年1月28日左右给一个长隆野生动物园的视频点了“在看”，这是他自退休后的首次公开动态，引发了市场广泛关注。

令外界意想不到的是，连万科的创始人王石又突然被传失联。

这一切缘起1月底，万科公告2025年净利润巨亏约820亿，让一切风吹草动变得异常敏感起来。

在房地产市场止跌回稳的关键时刻，相关的大清算也步入了高潮。而恰在此时，传出深圳市政府正在拟定总值800亿元的救助万科方案。

01

累计2100亿利润两年亏光

据报道，深圳市政府据报正在拟定总值800亿元的救助方案，试图帮助房地产巨头万科摆脱困境，防范房地产风险进一步外溢。

知情者说，正在拟定的救助方案尚处于非常初步的阶段，包括向万科定向增发200亿元的股票。

而在救助万科之前，最大的事情就是要对万科的历史问题进行清算。

从2006年至2023年，万科累积了差不多3000多亿元的利润。

2006年，万科仅有20亿元的利润，到了2012年，万科的利润已经站上了100亿元的规模，2016年更是突破了200亿元的利润，2020年，万科的利润最高峰是415亿元。18年间，万科累计利润3300多亿元，其间累计分红了1200亿元，还剩下2100多亿元。

可为什么到了2024年，万科竟然亏了495亿元，是上市以来首次亏损；2025年，万科再次预亏820亿，创下A股房企亏损的纪录。

有2100亿元利润的万科，2025年甚至没有钱来还债，账上资金缺口超900亿元，全靠深铁前后10余次输血超300亿，才避免了万科财务暴雷。

不仅没钱还债，2024-2025两年亏损了1300亿。那么一个大大的问题是，万科这么多年累积的利润去哪里了？

当然，单纯看2100多亿利润很多，却只不过是账面上的数字，真实的情况是，钱被万科给造完了。这些利润绝大部分又被万科变成了土地、房子和新项目。

万科手头的存货有4200多亿，还有各种多元化投资，都是万科利润的吞金兽。

万科物业累计投入超 500 亿元；商业地产，印力集团，当初的并购 + 运营投入超 300 亿元；长租公寓泊寓，累计投入也超过 400 亿元；物流仓储项目，万纬物流，累计投入超 300 亿元；还有冰雪、教育等，累计投入超 500 亿元。

这些多元化投资当中，除了万物云每年产生利润以外，其他对外出售基本上都只剩下零头。单以万科处理掉的冰雪项目看，万科亏损就超过400亿元。

万科过去 20 年的利润表，酷温制作。

02

大救助之前的清算

在巨亏面前，万科的大清算是不可避免的。

因而，此时万科前董事长郁亮疑似失联就好理解。

郁亮曾经对于万科，是有着符号意义的。1990年，时年25岁的郁亮入职万科，这一干就是36年，直到今年1月初退休。此前，他是仅次于万科创始人王石的二号人物。

郁亮曾作为万科总经理，提出十年千亿战略。其后，万科一直领跑地产行业10余载。但因为宝万之争，2017年，万科引入深铁之后，王石出局，郁亮出任万科的董事长。

但随着地产行业危机出现，曾经的三好生万科也出现了财务危机，2025年1月，万科出现巨大亏损，深铁集团作为第一大股东派驻高管实质接管公司经营，郁亮辞去了万科董事会主席的职务，留任万科执行副总裁的职务。

此后，深铁为了化解万科的债务危机，先后十余次给万科输血，累计向万科借款269.3亿元，但依然没有能够挽救万科的颓势。

直至一声惊雷炸醒了一众吃瓜群众。今年1月30日，万科公告称2025年巨亏820亿元。

万科2025年1月发布2024年巨亏495亿之后，万科前总裁祝九胜就被带走调查。随后，2025年9月网传深铁过来万科救火的前董事长辛杰被带走调查，随后，辛杰回归后就递交了辞任万科董事长的报告。

如今，万科再度大亏，强震更超2025年：不仅郁亮疑似失联，就连万科创始人王石都被传失联。

据界面新闻报道，王石在朋友圈和视频主页更新了最新动态，疑似回应失联传言。王石在发布的骑行视频中专门标注了时间为1月30日，当日他在深圳马峦山骑行14.44公里，历时两个小时。

虽然无法理解18年利润2年亏完，可现实是，万科多元化的业务吞噬了大把的利润，还有市场下行，大量的存货计提了信用减值和资产减值的损失。

比如说，已经处理掉的万科冰雪项目亏掉了400多亿，万科泊寓累计亏损已经超过120亿元。

在万科820亿元巨亏的公告里面也提到四点原因：1、结算规模显著下降，毛利率处于低位；2、新增计提了信用减值和资产减值；3、部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，以及部分非主业财务投资亏损；4、部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

因而，万科的盈亏同源，当年敢把利润大把投入进去，才会在市场好的时候大把赚钱，如今市场不好，资产大幅减值，亏损也是意料之中的事情。

不过，深圳敢于再投入800亿救助万科，显然是看准了在房地产止跌企稳后，万科现在的亏损能够很快变回利润。但是在这之前，清算是不可避免的，总要把万科的漏洞堵上，才好大胆地再投入。

03

风险出清或迎新生

不只是万科，在地产行业即将进入新的拐点之时，其他房企也在大清算。

2026年2月2日起，多家媒体报道称，新鸿基地产执行董事冯秀炎已被公司停职。据透露，停职决定发生2026年1月底，其原因疑与她在上海环贸iapm商场的运营监管有关，据称涉及营销活动招标、广告资源投放及品牌合作等业务环节中可能存在的问题。截至目前，新鸿基地产官方对此报道拒绝置评或暂无正式回应。

此前的案例还有，2025年5月，中国香港国际机场上演戏剧性一幕：绿城中国前董事会主席张亚东在登机口前被有关部门“精准拦截”。据多方消息，他当时正准备飞往加拿大，试图在辞职两个月后悄然离境，但行程戛然而止。

曾经的绿城"救世主"，张亚东掌舵绿城中国7年薪酬超7100万元，远高于体制内的收入，却因激进扩张导致利润腰斩，2024年绿城利润暴跌48.8%，激进扩张埋下的雷，终需有人担责。

不只是国有房企，民企也在进行着清算。2025年1月20日，正荣地产实控人欧宗荣于因涉嫌违法犯罪被依法采取强制措施；

2025年8月18日，万通发展实控人、董事长王忆会收到北京市公安局的拘留通知；

2025年8月22日，泰禾集团股份有限公司公告称，公司董事长兼总经理黄其森因涉嫌违法被辽宁省新民市监察委员会实施留置措施。黄其森曾于2022年3月因关联案件被带走配合调查，同年11月回归岗位。此次留置是其第二次被监察机关调查，具体涉嫌违法细节尚未公开。

新三板上市物企金新城发布公告，公司实际控制人之一许培新被上海市公安局浦东分局实施强制措施并立案调查，具体事由未公开。

在业内人士看来，房地产行业的深度出清与结构重塑是行业发展到一定阶段的必然选择，是为行业排雷，只有推动房企债务风险出清，房地产市场才会迎来新生。

因而，未来万科的大规模救助方案实锤之时，也将会是房地产市场重新走上健康发展轨道之时。

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