观栏｜涉军房改房、经济适用房、统建安置房的权利边界

1995年，第一份《军产住房出售暂行办法》出台，军队住房从“分房住”开始转向“买房住”。1999年，《进一步深化军队住房制度改革方案》与《军队现有住房出售管理办法》相继落地，一个庞大的涉军产权群体就此成型。

二十多年过去，当年交钱买房的军人及家属发现：自己手里的钥匙能打开房门，却打不开市场的大门。继承、出租、抵押、转让——每一道普通商品房业主习以为常的权利，在这一隅成了需要逐条厘清的“特殊政策”。

本文基于1995年至今的核心规范性文件，结合近年司法实践，对这四类权利的“能与不能”作出系统拆解。

一、三类房屋的“身份基因”

涉军房产看似庞杂，若按“出生证明”划分，可分为三个泾渭分明的类别。其土地来源、出售价格、产权文本的细微描述，最终衍化成截然不同的权利图谱。

第一类：军队房改房（现有住房）

依据1995年《军产住房出售暂行办法》及1999年《军队现有住房出售管理办法》，此类房屋是军队将原有公有住房出售给现住人员。关键节点在1999年9月20日：此前出售的，分“成本价”、“标准价”和“优惠价”三种——成本价购得拥有全部产权（原出售协议表述），标准价购得仅拥有部分产权（占有、使用、收益、受限处分权），优惠价使用的情形不多；此后出售的，一律按经济适用住房价格，购房人付清房款即拥有全部产权（这个表述有误，原因未得到地方土地、住建、发改、商务权力等部门确认）。

土地性质：军用划拨土地。

第二类：军队经济适用住房

依据1999年《进一步深化军队住房制度改革方案》，此类房屋是军队利用自用土地或向地方申请划拨土地，按国家经适房政策组织建设。

与地方经适房最大差异：军队经适房按综合成本价出售，购房人付清款后拥有“全部产权”（表述不严谨，越位规章，原因与上同）。

土地性质：军用划拨土地或地方政府划拨土地。

第三类：军队统建安置住房

近年新建，主要面向离退休干部及高级别人员（含三年军改期符合条件人员）。政策文本明确：配售后办理不动产权证书，可以依法继承，暂不得上市交易。

这是三类房屋中产权文本最清晰、但交易限制也最刚性的一类。

土地性质一旦锁定为“军用划拨”或“军队自有土地”，房屋便天然携带“限制上市”的基因。唯一的例外：若房屋建在开发商拥有的出让土地上、且已取得普通商品房不动产权证，则可正常交易。但这种“军产外壳、商品内芯”的混血房，在存量市场中占比极小。这种情形如涉军事安全譬如毗邻军事管理区如立项前须经过军事单位同意的情况大多也有限制转让交易的条款或证明设置，也不能顺利转让。

二、关于继承

在四类权利中，继承是规范性文件最早明确、司法实践最为成熟的一项。

1999年《军队现有住房出售管理办法》第三十四条写入：“购房者去世后，由其合法继承人或受遗赠人继承相应的权利义务。”这一条款确立了军产房继承的核心原则：无论是否取得房本，购房协议项下的权利义务均可被继承。

司法实践中三类情形的精细规则：

情形一：无协议、无房本——可继承居住使用权。若房屋被一方独占，其他继承人有权主张占有使用费。北京朝阳法院2025年的一起判决中，实际居住人被判定向另两位继承人各支付2500元/月。法院明确：此类费用不参照市场租金，而是综合房屋性质、亲属关系酌定。

情形二：有协议、无房本——可继承购房协议全部权利义务。北京朝阳法院2023年一案中，公证遗嘱指定妻子继承购房协议权益，被告以“无房本”主张遗嘱无效，法院未予支持。另一案中，二审法院依据530号文件，直接判决各继承人按份额共有协议权益。

情形三：有房本——按普通遗产分割产权份额。海淀法院2024年一案中，已取得房本的军产房被按法定继承分割为40%、60%份额，上市限制不影响按份共有的确认。

结论归纳：涉军产房继承的门槛不在“有无房本”，而在“能否证明被继承人对房屋享有合法期待权益”。

三、关于出租

与继承的明文规定不同，涉军产房出租除却原总后一个关于军事安全的限制性出租条款外几乎没有专门的政策条款和规范要求。这种“静默”本身构成一种法律解释空间。

从房屋分类逻辑出发：公寓房（未出售）严禁转租，售房区已购住房则处于灰色地带。司法实践中，继承人之间主张“占有使用费”的诉请已被法院广泛支持，其法理基础正是承认房屋的使用权具有财产价值，可被量化补偿。这一逻辑可平滑延伸至对外出租：既然使用权价值可被继承人间分割，自然也可通过租赁合同向第三人让渡。

现实中的瓶颈：承租人无法办理租赁备案，无法享有“买卖不破租赁”的完整对抗效力。所谓“长期租赁权物权化”仍停留在学术探讨层面，2025年《军用土地管理条例》未就此作出突破性规定。出租可行，但承租人需接受权利减等。

另，与房屋地段、地理位置及物业所属服务管理有关，并非一概可行或一概不可行。

四、关于抵押

军产房与商业抵押贷款的绝缘，根源不在银行风控政策，而在土地性质。

《担保法》及其司法解释明确禁止国家机关不能充当担保人和划拨土地不得随意抵押。两者叠加，构成法律上的绝对禁区。禁止《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条明确：军队房屋产权属军委、总部，产权单位填总后勤部。划拨军事用地上无法设立商业抵押权——一旦实现抵押权、拍卖变现，将直接触发军产向非军主体转移，这与现行准入审批制度发生根本冲突。

少数购房者通过“信用贷”“消费贷”变通融资，但这是个人信用借款，而非房屋抵押贷款。正规渠道的房屋抵押登记，军队和地方不动产登记机构均不予办理。 2025年新规未改变这一格局。

五、关于转让

这是军产房权利链条中最敏感、限制最严的一环。

全部产权≠完全处分权。 1999年方案明确：已购军队住房上市交易实行准入制度，同等条件下原售房单位有优先购买权；售房款须补交土地出让金及相关税费收益分成后，余款归个人。

准入制的审批权限高度集中。依据《军队房地产开发管理暂行条例》第十五条，利用军队房地产开发不论数量多少，一律报总后勤部审批。这一审批门槛在实践中近乎“休眠”——北京五环内符合标准的军队安置类住房，已配售的继续住用，但仍禁止上市交易。除却军队内部规定，还有国家层面权力部门的确认和程序通行设定……

目前政策允许的转让方式仅有三条狭窄通道：

1. 内部流转：经师级以上单位批准，在现役、离退休军人之间转让权利义务。有政策依据，但审批严格。

2. 土地置换：非核心区域军产房，经批准可将土地性质转为国有建设用地，为完整产权交易铺路。近年北京五环内房源向五环外置换已有先例。

3. 军队回购：依据《经济适用住房管理办法》精神，购房人另获住房的，原经适房由政府按规定回购。军队体系内存在此类操作，但公开案例极少。

必须澄清的误区：市场上所谓“军产房过户”，绝大多数是管理处的“更名登记”，而非不动产权转移登记。前者仅变更住用人名，不改变产权归属；后者才是法律意义上的所有权转移。

二者法律效力天差地别。

六、目光所至——关注点

回望1995年至今的涉军住房政策演进，可以看到一条主线：军队住房制度改革始终在“保障居住”与“盘活财产”之间艰难平衡。也就是笔者研究分析中经常所说的“保障性权利”和“财产性利益”的概念属性定义。

购房人付清房款、取得“全部产权”，这是当年制定条文机关说的，未及追认和程序推进，这把产权之锁的钥匙，仍由准入制度执掌——继承已开闸，出租在默许，抵押无通道，转让被严控。

2025年《军用土地管理条例》落地的意义，不在于一夜之间打通所有关节，而在于它首次以军事法规形式确认：军用土地上的个人权益，应当被登记、被承认、被纳入法治化轨道。 不动产登记规范化解决了“我是谁”的身份确认问题，但“我能做什么”的权利扩展，仍将是一个渐进的、分类施策的长周期过程。

对于相关购房家庭，客观认知权利的“能与不能”，比盲目期待政策放开更具现实意义。在准入制大门尚未开启之前，守住已确权的份额、用好可流转的使用价值、保持对政策窗口的审慎关注是当下最务实的资产打理之道......

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