花上万亿建的“鬼城”，至今没人住？看看房价，原来早有答案

鄂尔多斯靠煤炭资源积累了不少资金，2004年左右决定在康巴什建新区。地方把钱投进去，道路楼房很快立起来，政府部门也搬了过去。

规划规模不小，本来想容纳上百万人口，结果建成后人没跟上。外界看到宽马路和新楼，就觉得不对劲。

消息传开后，大家都盯着这个地方看。实际当时人口只有几万，远低于规划数字。

建设速度快是主要原因。煤炭价格高的时候，钱来得容易，项目一个接一个上。房子盖好了，配套设施也跟上，但周边人习惯老城区生活，不愿意马上搬。新区离老地方有点距离，商业和学校初期还不全。

本地人当时买房的多是为了投资，不是立刻入住。开发商卖得快，价格一度冲高。结果供应多了，需求没跟上，2012年前后房价开始往下走。不少房子空着，市场一下子冷下来。

政府后来调整策略，不再大建新房，转而想办法消化库存。拆迁安置、人才引进这些措施慢慢推行。周边农户逐步进城，一些外地人过来工作也住下来。人口就这样一点点增加。

房价低谷时跌到几千块一平。持房的人大多是本地，有资源在手，扛得住压力。外部资金没大量撤出，内部循环帮着稳住局面。等煤炭行业调整后，地方开始找新出路。

到2010年代中期，变化开始显现。学校学生多了起来，公交使用率也在升。夜里灯光比以前密，街道不再那么安静。外界标签还在，但本地生活已经慢慢正常。

房价从2022年前后回升，康巴什区重新站到一万块以上一平。需求回来不是突然的，而是安置政策和就业机会积累的结果。买房的人看中这里环境和配套，愿意落户。

地方产业从单一煤炭转向多元。新能源汽车展销中心2022年启动，吸引不少品牌入驻。光伏、风电这些新能源项目也跟上，带来新岗位。企业进来，人就跟着过来住。

常住人口从早期几万，增加到2024年末的13.13万。城镇化率高，大部分人住在城区。市场主体数量也在涨，商业活动比以前活跃。酒店和餐饮的客人多了，外来访客也增加。

绿化做得好，人均公园面积大。步行几分钟就能到绿地，这点提升了居住吸引力。生态水体面积扩大，城市看起来更宜居。居民日常出行和消费趋于稳定。

早期建城时步子迈得大，超出当时实际需要。资源型地方容易这样，钱多就想快点变样。结果短期内人气不足，引发质疑。但时间拉长后，人口和产业跟上来，情况就不同了。

调整过程靠政策引导。控制新增供应，重点消化现有房源。教育和医疗配套完善后，家庭搬迁意愿提高。学校招生规模扩大，家长选择在这里安家。

现在看，康巴什的房价变化说明早期投入没有白费。市场经历周期后，价值显现出来。内部资金特点让调整更平稳，没有出现大面积资金链断裂。

资源城市转型需要耐心。单一产业风险大，转向新能源和汽车这些领域后，就业多了，人口稳定下来。康巴什的例子显示，建城不能只看眼前，要留出时间让需求跟上。

地方隐性债务清理完毕，经济指标保持增长。居民收入增加，消费也跟着起来。商业街区客流增多，周末活动更频繁。这些都是实际居住人数上升的体现。

整个过程提醒大家，城市发展有自己的节奏。规划超前可能带来短期空置，但如果产业和人口政策跟上，就能逐步填满。康巴什从被质疑到恢复活力，走的就是这条路。