湖北
一说到房价，就有小可爱拿基本盘跟你扯什么人口、出生率这些东西。小可爱们普遍认为，随着人口减少，住房需求肯定减弱，那房价自然下跌。但是现在，位于英国伦敦的莱坊（Knight Frank）发布的《2025-2026年财富报告》统计了哪些城市最近房价涨得非常凶。结论非常奇怪：人口越少、出生率越低的那些城市，涨幅反而非常凶猛。
在过去的五年里，东京的豪宅价格涨幅最高，达到120%；首尔的豪宅涨幅是81%，位列全球第三。日韩是全球典型的低出生率国家，总人口持续减少。2021年到2025年，东京人口减少了约224万，而韩国的登记出生人口从2021年到2025年减少了约60万。但是，这些国家中心城市的核心区域资产并没有因为人口减少而贬值，反而不断创下新高。
这背后的逻辑是什么呢？
第一个是城市群效应。比如说现在北京也开始推出都市圈、城市群的新规划。那么，人口是不断向这些城市群核心地带聚集的，而那些乡村、小城市的人是越来越少的。所以说人口、说房产的时候，不要去说一个简单的宏观大概念。宏观大概念跟你没关系，你只要看你所在的那个城市、你所在的那个区域，它是不是财富阶层集中涌入、集中占有的地方。
那么，像日本就比较典型，它产生了第二个现象：它的房地产周期已经完全出清了。因为在30年前泡沫破灭的时候，很多人背了30年的房贷，而这些房贷在2020年前后其实都已经还完了。所以，再加上安倍经济学的“三支箭”带来了大量的货币宽松，整个社会的财富重新流入房地产市场。因为没有包袱了，贷款都还完了，所以从大的周期上看，日本房产的涨价是非常符合价格趋势的。
第三点，整个房价不看什么人口、出生率这些策略，它主要就是一种货币现象。无论是日本还是韩国，都是同样的问题。比如说日元在短期内可能贬值了30%，但中长期来看，它的房价上涨了百分之百，已经回到了泡沫之前的状态，甚至更高。核心逻辑其实就是钱不值钱了，而资产价格始终坚挺，尤其是核心区、核心城市的资产。
那么，北京这种地方的核心区在哪儿呢？
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