周大福“热恋”长租公寓，重资产进京“掘金”？

本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：余文婷。

从去年年底到今年年初，租赁市场波动频繁，清退、闭店、经营困难……不景气的阴霾笼罩于市场中，但近期城璟租住却重资产购入北京12万平方米保租房资产。值得注意的是，这家才成立的公寓品牌，短短三年内已重资产购入三笔公寓项目，这在当下的市场语境里，很是难得。在收购背后，这家新兴公寓品牌拥有怎样的实力与底气？

收购北京保租房资产

最近，城璟租住联合国内知名投资机构，完成对北京顺义临空经济区一宗资产的收购。此次收购的标的项目位于北京市顺义区安庆街13号院，共12栋独立楼宇，总建筑面积近12万平方米。此次收购并未披露收购金额，以北京同类10万平方米保租房为基准，2025年昌平区保租房项目（含滟澜新宸、国瑞熙院、未来融尚等），估值8.47亿元，折算单价约8112元/平方米。

对于中小规模或资金链紧张的公寓商而言，收购这类规模的保租房项目实属不易。而城璟租住虽然成立才三年，但集团本身是周大福企业旗下的专业保障性租赁住房资产管理平台，由观博启城与轻松寓核心创始人共同发起创立，其中观博启城是由周大福企业与啟城投资共创的不动产投资新平台。

强大的股东背景与运营能力，加之国内知名投资机构的参与，使得城璟租住具备充足的规模扩张选择空间。既然在拥有如此强大购买权的情况下，为何偏偏选择了北京顺义区的保租房项目？

一是企业租赁需求强劲与品牌画像不谋而合。顺义区空港街道是北京重要的临空经济区，汇聚近万家各类企业，涵盖物流、科技、国际贸易等产业，稳定的就业人口为租赁住房提供出强劲的需求。

此外，项目区位优势突出——生活配套方面，紧邻中粮·祥云小镇等商业设施，周边还有国际学校及高品质住宅；交通出行方面，距首都机场仅15分钟车程，30分钟内可达望京核心商圈，既能满足企业通勤需求，也能有效提升房源的市场吸引力与竞争力。因此，该项目虽是面向多元群体的保租房，但企业职工是其核心受众之一，这与城璟租住专注企业端客户的定位高度吻合。

从城璟租住此前在上海落地的两个项目——城璟·松江中山社区与城璟·保山中环社区——可以看出，其均聚焦蓝领及企业员工群体，专为制造业、物流、服务业等行业提供宿舍型保租房。同时，品牌与多家企业建立合作关系，如松江中山社区和宝山中环社区与香格里拉集团等企业签约，为其提供员工住宿服务。

二是激活存量资产实现价值跃升。2018年，顺义区住建委曾探索“商改租”的可行性，即将商办项目转型为公租房、集体宿舍，鼓励开发商将商办改造成公寓式酒店。三年后，顺义区首批商务办公楼改建宿舍型租赁房项目获批，而城璟租住此次收购的项目就赫然在列。

公开信息显示，该项目于2023年起提出转型宿舍型租赁住房，但2024年12月末仍处于装修改造中。此次城璟租住收购，很可能凭借其成熟的运营能力，盘活这片存量楼宇，实现资产溢价。

品牌初步规划提供2600间房源，涵盖白领单人间、品质家庭房与企业多人间等多种户型，设计了城璟青舍、城璟礼寓、城璟悦居等三条产品线。未来，品牌还计划将该项目打造成真正意义上的高品质保租房，除了提供舒适的居住空间，还将融入共享办公、健身空间、公共厨房、休闲书吧等多元化场景。

值得一提的是，城璟租住所有项目均为重资产存量改造，上海松江中山社区是收购开元旅业集团的上海员工宿舍，上海宝山中环社区则是收购高端养老社区独立组团。虽然此次收购是城璟租住首次接触存量商办楼宇，但收购存量资产的逻辑没变，并最后都计划纳入保租房体系。

可见，收购北京项目是城璟租住走出上海、在北方重资产布局的关键一步，也是其“改造存量资产、锁定B端客群”模式的一次验证。

在北京能否跑通？

城璟租住是由“周大福家族办公室+原凯雷团队啟城投资+轻松寓”组成的豪华团队，在中国不动产处于结构调整与去高杠杆的价值修复期，布局租赁领域，切中宿舍型保租房赛道，可谓深谋远虑。那么，在品牌成立一年之内就快速收购上海两个重资产项目的城璟租住，能将其城璟模式复制到北京吗？

首先，北京宿舍型保租房市场供给存在空白。长租公寓产品本身就兼具不动产市场化投资与民生属性，更何况是保租房，其租金实惠、居住稳定、配套完善等方面，吸引大量流动人口租住。

近两年，全国保租房供应量显著增加。截至2025年11月，核心八城集中式公寓房源累计规模合计146.9万间，其中保租房占比持续提升，北京更是超额完成“十四五”规划目标，总数超过40万套（间），仅2025年北京市就筹建保租房约6.7万套（间），完成全年5万套（间）任务的135%。另一边，据统计北京有住房租赁需求的新市民与青年约600万人，且很大一部分处于职业起步或发展阶段，收入相对低、对租金敏感度高，保租房成为他们稳定、可负担的租住空间。

其次，尽管市场供需两旺，但大量保租房集中入市难免对市场价格和需求造成一定冲击。在此背景下，城璟租住选择从企业B端切入，专注打造宿舍型公寓，聚焦这一细分赛道以挖掘发展潜力。

一是宿舍型公寓对地段要求较低，基本跟随产业园区布局，属于“产业在哪里就往哪里搬”，相比区位要求严苛的白领公寓和服务式公寓，成本优势显著。此外，核心城市的产业园区正逐步向城市外围扩散，这些区域多为工业或集体用地，产权清晰度和稳定性反而更高。

二是B端客户主要为企业，比个人更稳定，支付能力更强、租期更久。以城璟租住的上海松江新城项目为例，其中华测导航、领创思维、三车文化、江苏昭晟、缘味餐饮、奈雅伊食品等企业是该项目的首批入住客户，去年上海对外经贸大学的教职工也入住该项目。

三是宿舍型公寓以床位出租（上下铺）的模式，相比白领公寓以房间出租的模式，空间使用率更高，还能共享设施，如厨房、洗衣房等，进一步降低每间房间的功能性面积，增加坪效。政策方面，北京市政府也加大住房保障力度，将宿舍型公寓列入保障体系，通过“一张床、一间房、一套房”的多元化住房供给，解决阶段性住房困难，降低在京居住成本。

通常情况下，宿舍型公寓的商业运营模式分为B-B-C（企业对消费者）或G-B-C（政府对企业对消费者）两种，这两种模式均以企业或政府作为中间环节，连接公寓运营商与最终租户。

因此，租户质量的高低直接关系到公寓运营商的客源结构与储备。目前，宿舍型公寓主要服务中低收入群体，包括蓝领工人、服务业基层员工、企业员工、城市建设者以及部分学生群体，尤其聚焦于城市基础服务和产业工人阶层，高净值企业人群占比较少。

此外，为维持与企业的长期稳定合作，公寓运营商往往需要让渡部分利润，这使得宿舍型公寓的盈利空间很大程度上取决于企业的发展状况。一旦合作企业出现经营波动，很可能导致公寓空置率大幅攀升，且短期内难以找到替代客源。

可以说，相比处于城市CBD的白领公寓、服务式公寓，宿舍型公寓依赖企业客户的方式是一把双刃剑，虽能带来稳定的客源，但也对公寓商调研和筛选企业客户质量提出了更高的要求。

当公寓“长租价值”一步步回归

宿舍型保租房的诞生，是政策导向、市场需求、企业战略与社会价值等多重因素共同作用的结果。回望我国长租公寓的发展历程，其商业模式正从粗放式扩张向专业化运营、规范化管理、细分市场深耕以及可持续发展方向转型——本质上，这是一段让公寓回归长租价值、从单纯租赁向资产价值管理转变的历程。

第一阶段，分散式二房东用互联网思维拉起高杠杆。曾经，长租公寓市场被传统的二房东模式占据，通过依赖租金差盈利，通常以较高价格收房、较低价格出租，通过“长收短付”形成资金池。但一旦市场波动，出租率下降或租客违约，资金链易断裂，导致无法按时支付房东租金，引发纠纷甚至企业破产。

值得注意的是，传统二房东不拥有房屋产权，因此难以通过房产抵押获得银行贷款，融资渠道有限，独自承担资金成本，限制企业扩张和抗风险能力。以蛋壳公寓、青客公寓为代表的传统二房东，用粗暴的互联网思维介入重资产生意，用租金贷拉动高杠杆，透支品牌生命的同时也为此支付了巨额的社会信用成本。

第二阶段，集中式二房东用规模效应享受租金差。随着规模壮大，公寓从分散的个人房源转向集中式物业的租赁或收购。集中式二房东在装修材料、家具家电、物业管理服务等方面具有更强的议价能力。伴随房源数量的增加，这些固定成本能分摊到更多房源身上，降低单套房源的平均成本，通过优化房源布局、提升服务质量等方式，实现资产增值。不少房企公寓品牌如万科泊寓、龙湖冠寓、华润有巢等都在上一轮洗牌中实现风险出清。

该模式曾一度盛行，但在房产下行的低温里，其租金刚性与市场波动将产生无法调和的矛盾。集中式二房东通常与房东签订长期包租合同，时间长达10—15年，甚至更久，并约定固定底租及递增条款。

然而，市场租金水平若受经济环境、供需关系等因素影响，会出现波动甚至下跌。若市场租金下降，集中式二房东仍需按合同支付底租，导致租金差缩小甚至倒挂，利润空间被压缩。加之大量保租房入市冲击公寓市场价格，分流了部分租客群体，导致集中式二房东市场份额受到挤压。

第三阶段，资管分离用细分需求实现退出。自《住房租赁条例》等政策颁布，明确租赁市场的合规标准，要求资产管理必须建立在合法合规基础上，促使租赁行业从粗放扩张转向精细化、专业化运营，为资管分离提供制度框架。

同时，供需两端发生着变化。在供给端，资本从关注资产规模转向关注资产质量，要求资产管理方具备精准的资产估值、风险控制和运营能力。在需求端，主力租赁人群（新市民、青年群体等）对居住品质、社区服务和租期稳定等要求显著提高，需求从有房住转向住得好。

此外，租赁市场的退出机制逐步完善，REITs、私募基金、保险等机构之间的大宗市场交易频繁，为资产提供多元化的退出路径。尤其在保租房领域，去年保租房REITs发行加速推进，累计发行规模预计超250亿元，还有多只拟发行的REITs正在积极筹备中。

近两年中国租住管理领域资管脚步加快，梳理市场资管化的案例，发现大致可以分为以下两种模式：

一是成立资管+运营为一体的平台（MoM模式）。该模式主要面向轻资产市场化的公寓运营商，并吸引外资参与。外资机构与本土公寓运营商合作，双方各司其职，整合全球资本资源与本土运营能力，通过精细化运营提升资产价值，最终通过公募REITs或其他退出渠道实现投资回报。

典型案例除了城璟租住集团外，还有自如与景顺房地产共同成立的星耀如景平台、锦和资管旗下的base佰舍公寓……

二是设立Pre-REITs基金。该模式主要针对重资产保租类运营商，吸引险资参与，聚焦于成熟项目的后期资本运作，通过专项收购或孵化优质资产，为后续公募REITs退出做准备。险资凭借其资金规模大、投资周期长的特点，与重资产运营商合作设立Pre-REITs基金，对符合发行REITs的项目进行孵化培育，待资产成熟后实现退出，完成资本循环利用。

近两年，明确以公寓为投资标的有万新金石（厦门）住房租赁Pre-REITs基金、中信金石基金－领寓国际租赁住房基础设施Pre-REITs基金、上海城投长租公寓Pre-REITs基金……

实际上，从传统二房东到资管运营分离模式的转变，其核心是通过专业分工、价值创造与生态构建，实现资产长期稳定与可持续发展，让公寓回归长租，而不是简单的资产集中。

不足一年，城璟租住再次完成收购，在租赁市场寒冬中逆势扩张，得益于其“重资产存量改造+B端企业客群”的独特模式。三年三笔重资产收购，彰显出周大福系资本与专业运营的双重底气，从爱黄金到爱公寓，本质上是资管思维的一种新进化。北京顺义项目的落地，不仅是其走出上海、验证模式可复制性的关键一步，更折射出租赁市场已告别粗放资本集中的时代，正迈向注重资产价值提升、资本运作与专业化运营的新阶段。