中金：“淡季不淡”，香港房价加速回升；核心商写空置率环比下行

来源：中金点睛

摘要

一手私宅成交额同比翻倍有余，恒基等开发商表现亮眼。1月一手私宅成交套数均环比持平略跌，显著强于历史岁尾年初走势（2021-2025年平均环比-33%），对应成交金额同比大增148%至192亿港元。我们监测6家重点港资开发商合计销售额同比增长+173%，其中恒基、新世界与长实涨幅均超两倍；项目层面，柏景峰（信置联合体）、启德海湾1期（中海外联合体）与Sierra Sea 2A期（新鸿基）销售额位居前三。土地市场方面，成交九龙佐敦谷宅地1宗，由信置联合体斩获。

二手私宅量、价双升，房价创三年以来单月最大涨幅。1月二手私宅成交套数环比走平，成交金额同比增逾五成。价格方面，1月末中原城市大型屋苑领先指数环比+2.5%，为2023年2月全面通关以来单月最大涨幅，同比增幅走扩至+7.3%（2025年+5.1%）。此外，1月末经纪人指数环比上行至69.04（12月末64.05），表明市场或处景气上涨通道，价格存在向上动能。

地产金融环境延续温和支持，利率稳中有降。12月与2025年新批按揭贷款均同比增长22%，全年平均抵押率较2024年提升2.1ppt至60.1%。12月新批按揭利率环比下降6BP至3.25%，较同期1M-HIBOR加点17BP（11月+13BP），同期A、B类私宅回报率为3.6%和3.1%。

商业地产空置率环比下行，社零延续回暖态势。12月私人写字楼与零售物业空置率均有一定环比改善，分别较11月下降0.3ppt和1.2ppt。租金方面，12月写字楼与零售物业租金指数分别环比下降0.2%与基本持平，其中上环/中区租金指数同比实现正增长，空置率改善幅度亦领先其他区域。12月零售业销售延续9月以来修复态势（5月增速转正，9-12月同比增幅均超过6%），系金融及经济逐步复苏、访港游客数量增长等持续推动。

风险

海外降息进程不及预期，商业地产增量供应规模与节奏超预期。

Text

正文

私宅市场

一手私宅：1月成交额同比翻倍，恒基、新世界表现优异

1月一手私宅销售：成交总量方面，1月一手私宅成交套数环比-11%至1539套，同比+103%（12月+98%，2025年+22%）；1月一手私宅成交金额环比-7%至192亿港元，同比+148%（12月+84%，2025年+8%）。具体来看：1）空间分布：1月香港岛、九龙、新界东、新界西一手私宅成交套数占比9%、52%、24%和15%，对应同比+53%、+232%、+331%与-33%（2025年+48%、-18%、+113%与+17%）。2）金额结构：低于500万港元、500-1000万港元、1000-2000万港元与2000万港元以上成套数占比为40.8%、41.5%、12.3%、5.4%。

重点开发商及其新盘销售：基于中介口径数据，我们计算1月新鸿基、港铁公司、恒基兆业、信和置业、长江实业与新世界发展全口径签约销售额依次同比+38%、+279%、+189%、+535%、+62%、+211%；6家重点房企合计成交854套（2025年1月270套），销售额同比+173%至92亿港元，对应市占率48%（2025年1月44%）。屋苑方面，柏景峰、Sierra Sea（2A）、启德海湾1期、柏瓏2期与瑧爾成交套数位居前五，合计436套；剔除掉独栋洋房，柏景峰、启德海湾1期、Sierra Sea（2A期）、天御2期与天璽*天2期成交金额位居前五，总计成交金额31.2亿港元。

二手私宅：1月成交额同比增逾四成，房价月环比增长2.5%

1月二手私宅销售：1月二手私宅成交3912套，环比基本持平，同比+47%（12月+30%，2025年+18%）；其中香港岛、九龙、新界东与新界西成交套数占比23%、35%、17%和24%，对应同比+62%、+48%、+35%和+53%。1月二手私宅成交金额290亿港元，环比-4%，同比+56%（12月+44%，2025年+20%）。

1月私宅成交价格：1月末中原城市大型屋苑领先指数环比+2.5%，同比+7.3%（2025年末+5.1%）：1）港岛、九龙、新界西与新界东依次环比+2.9%、+4.0%、+1.0%、+1.0%，同比+3.6%、+11.6%、+4.9%和+6.7%；2）大型与中小型私宅价格指数环比+1.0%和+2.4%，同比+2.4%和+7.3%。此外，1月中原经纪人住宅买卖指数延续上行趋势，1月末上行至69.04（12月末64.05），处于价格看涨景气区间。

豪宅：2025年一手成交额持平略增，二手成交额同比增四成

12月豪宅成交：一手房方面，12月成交148套（2024年12月115套），对应成交金额同比增长50%至86亿港元；2025年累计成交1675套（2024年1632套），累计成交金额952亿港元，同比+3.5%。二手房方面，12月成交1484套（2024年12月106套），对应成交金额同比增长76%至76亿港元；2025年累计成交1484套（2024年1166套），累计成交金额675亿港元，同比+39%。

宅地成交：信和置业联合体获得1宗新九龙宅地

1月招标出让：1月宅地招标出让1宗，位于九龙佐敦谷采兴路，信和置业（00083 HK）与鹰君集团联合斩获。该宅地土地面积0.38万平方米，规划楼面2.07-3.45万平方米，成交金额16.1亿港元，新鸿基、恒基兆业、嘉里建设、会德丰等重点房企均有参拍。

1月其他类型：无私人协约方式批地与换地交易。

按揭贷款：12月新批按揭同比增两成，利率稳中有降

12月按揭贷款：12月新批按揭贷款金额同比增长22%至312亿港元（11月+20%），其中一手与二手住宅贷款同比+32%和+22%，抵押比例基本持平为61.0%（11月61.1%）。2025年累计新批贷款金额3373亿港元，同比+22%，其中一手与二手住宅贷款同比+38%和+15%；平均抵押率62.2%（2024年60.1%），贷款额占当年一、二手交易额的58%（2024年55%）。

12月贷款利率与置业负担压力：据美联物业统计，12月新批出住宅按揭贷款平均利率下降6BP至3.25%，较同期1个月HIBOR均值加点17BP（11月+13BP）；同时，最优惠贷款利率为5.0%不变。

写字楼及零售市场

写字楼：12月租金指数环比小幅下行，空置率高位下略有改善

12月写字楼租金指数：12月私人写字楼租金指数环比11月下降0.2%至208.8，同比下降3.3%，同比下降幅度较上半年有所收窄，其中甲级、乙级及丙级写字楼租金指数同比分别下降4.5%/2.3%/1.1%，核心地区上环/中区、湾仔/铜锣湾和尖沙咀区域的甲级写字楼租金指数同比变动+0.8%/-6.2%/-3.3%，环比变动-1.7%/-3.0%/+3.9%。

12月写字楼空置率：12月写字楼整体空置率17.5%，环比11月下降0.3ppt，仍处于历史高位水平，其中中环和金钟区域环比分别下降0.4ppt和1.0ppt至12.3%和11.4%，新界与九龙东空置率居前，分别为30.7%和23.8%。

12月写字楼净吸纳量：12月甲级写字楼净吸纳量2.1万平米，延续5月以来的回正趋势，2025年全年甲级写字楼累计净吸纳量16.1万平米，同比2024年改善明显（2024年累计净吸纳量4.1万平米）。

零售物业：

12月零售业销售价值：2025年12月香港零售业销售价值同比增长6.6%至350亿港元，延续9月以来的修复态势（9-12月同比增幅均超过6%），2024年同期则下降10%。分品类来看，珠宝、钟表品类（代表高端消费）与耐用消费品（或受益于地产链复苏等）为主要增长推动，同比分别增长14.3%和38.4%，燃料、服饰与百货等品类表现弱于大市。

12月访港游客与港人北上：12月访港游客465万人次（恢复至2018年月均的86%），同比增长9%，其中访港过夜游客215万人次（恢复至2018年月均的88%），同比增长3%。12月香港居民周末北上416万人次，同比增长2%；2025年全年周末北上5,199万人次，同比增长13%。

12月零售物业租金指数及空置率：12月私人零售物业租金指数同比下降4.7%至153.2，环比11月基本持平；零售物业空置率四季度环比三季度下降1.2ppt至5.5%，整体处于历史低位水平。根据美联工商铺，2025年三季度末四大核心区域街铺空置率11.9%，较2025年一季度末下降0.2ppt。

一、二私宅销售成交量

图表1：1月一手与二手私宅成交套数分别同比增长103%和47%

资料来源：中原地产，土地注册处，中金公司研究部

图表2：1月香港岛、九龙、新界、新界西一手私宅成交套数分别累计同比+53%、+232%、+331%与-33%

资料来源：中原地产，土地注册处，中金公司研究部

图表3：1月超过2000万港元与低于500万港元成交私宅套数占比5.3%和40.2%

资料来源：土地注册处，中金公司研究部

图表4：重点港资开发商月度全口径销售额梳理

资料来源：中原地产，土地注册处，中金公司研究部

图表5：2026年1月香港一手私宅楼盘成交额Top30梳理

资料来源：中原地产，土地注册处，中金公司研究部

图表6：2025年香港一、二手豪宅合计成交金额同比增长16%至1627亿港元

资料来源：中原地产，土地注册处，中金公司研究部

宅地成交

图表7：近期两宗宅地成交情况梳理

资料来源：地政总署，中金公司研究部

图表8：公开竞拍与协约出让宅地情况统计

资料来源：地政总署，中金公司研究部

私宅价格指数

图表9：1月中原大型屋苑领先价格指数环比增长2.5%，同比增长7.3%（2025年末5.1%）

资料来源：中原地产，中金公司研究部

抵押贷款与利率

图表10：2025年新批抵押贷款3373亿港元，同比增长22%

资料来源：香港金管局，中金公司研究部

图表11：12月新批贷款利率为3.25%；A、B、C类私宅回报率为3.6%、3.1%和2.8%

资料来源：香港金管局，差响物业估价署，中原地产，中金公司研究部

私宅租赁

图表12：1月中原城市大型屋苑租金指数环比增长0.7%，同比增长5.1%

资料来源：中原地产，中金公司研究部

写字楼及零售物业

图表13：12月私人写字楼租金指数环比下降0.2%，同比下降3.3%

资料来源：差饷物业估价署，中金公司研究部

图表14：12月上环/中区、湾仔/铜锣湾和尖沙咀甲级写字楼租金指数环比变动-1.7%/-3.0%/+3.9%

资料来源：差饷物业估价署，中金公司研究部

图表15：12月甲级与乙级写字楼物业回报率环比提升0.1/0.1ppt

资料来源：差饷物业估价署，中金公司研究部

图表16：12月写字楼空置率环比下降0.3ppt，其中中环和金钟区域环比下降0.4/1.0ppt

资料来源：高力国际，彭博资讯，中金公司研究部

图表17：12月甲级写字楼净吸纳量2.1万平米，延续5月以来的回正趋势

资料来源：差饷物业估价署，高力国际，彭博资讯，中金公司研究部

图表18：2025年写字楼落成量约30万平，甲级写字楼年末库存约900万平

资料来源：差饷物业估价署，高力国际，彭博资讯，中金公司研究部

图表19：12月私人零售物业租金指数环比持平，同比下降4.7%；核心区街铺空置率小幅下行

资料来源：差饷物业估价署，高力国际，彭博资讯，美联工商铺，中金公司研究部

社零表现及访港游客

图表20：12月零售业销货价值同比增长6.6%，其中网上销售占比8.8%

资料来源：香港政府统计处，中金公司研究部

图表21：12月耐用消费品与珠宝类零售表现亮眼，同比分别增长38.4%和14.3%

资料来源：香港政府统计处，中金公司研究部

图表22：12月访港游客465万人次，同比增长9%；港人周末北上416万人次，同比增长2%

注：周末港人北上人次为每月周五至周日统计的经深圳各口岸的人次统计资料来源：香港旅业网，香港入境事务处，香港政府统计处，中金公司研究部

Source

文章来源

本文摘自：2026年2月12日已经发布的《香港地产月报（2026.1）：“淡季不淡”，房价加速回升；核心商写空置率环比下行》

宋志达 分析员 SAC 执证编号：S0080524070010

程坚 分析员 SAC 执证编号：S0080522080011 SFC CE Ref：BSB850

李晓豪 分析员 SAC 执证编号：S0080525080004

孙元祺 分析员 SAC 执证编号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951

王翼羽 分析员 SAC 执证编号：S0080521050007 SFC CE Ref：BOR985

本文源自：券商研报精选