中金：“淡季不淡” 1月香港房价加速回升

智通财经APP获悉，中金发布研报称，香港1月二手私宅成交套数环比走平，成交金额同比增逾五成。价格方面，1月末中原城市大型屋苑领先指数环比+2.5%，为2023年2月全面通关以来单月最大涨幅，同比增幅走扩至+7.3%(2025年+5.1%)。此外，1月末经纪人指数环比上行至69.04(12月末64.05)，表明市场或处景气上涨通道，价格存在向上动能。

中金主要观点如下：

一手私宅成交额同比翻倍有余，恒基等开发商表现亮眼。1月一手私宅成交套数均环比持平略跌，显著强于历史岁尾年初走势(2021-2025年平均环比-33%)，对应成交金额同比大增148%至192亿港元。监测6家重点港资开发商合计销售额同比增长+173%，其中恒基、新世界与长实涨幅均超两倍;项目层面，柏景峰(信置联合体)、启德海湾1期(中海外联合体)与Sierra Sea 2A期(新鸿基)销售额位居前三。土地市场方面，成交九龙佐敦谷宅地1宗，由信置联合体斩获。

二手私宅量、价双升，房价创三年以来单月最大涨幅。1月二手私宅成交套数环比走平，成交金额同比增逾五成。价格方面，1月末中原城市大型屋苑领先指数环比+2.5%，为2023年2月全面通关以来单月最大涨幅，同比增幅走扩至+7.3%(2025年+5.1%)。此外，1月末经纪人指数环比上行至69.04(12月末64.05)，表明市场或处景气上涨通道，价格存在向上动能。

地产金融环境延续温和支持，利率稳中有降。12月与2025年新批按揭贷款均同比增长22%，全年平均抵押率较2024年提升2.1ppt至60.1%。12月新批按揭利率环比下降6BP至3.25%，较同期1M-HIBOR加点17BP(11月+13BP)，同期A、B类私宅回报率为3.6%和3.1%。

商业地产空置率环比下行，社零延续回暖态势。12月私人写字楼与零售物业空置率均有一定环比改善，分别较11月下降0.3ppt和1.2ppt。租金方面，12月写字楼与零售物业租金指数分别环比下降0.2%与基本持平，其中上环/中区租金指数同比实现正增长，空置率改善幅度亦领先其他区域。12月零售业销售延续9月以来修复态势(5月增速转正，9-12月同比增幅均超过6%)，系金融及经济逐步复苏、访港游客数量增长等持续推动。

风险

海外降息进程不及预期，商业地产增量供应规模与节奏超预期。