长租公寓没有故事了：资本只认“纳保”和账本

进入2026年，资本在长租公寓领域的流向更加清晰。从1月交易来看，周大福旗下城璟租住联合机构落子北京顺义，2600间房源，直指“高品质保租房”；招商局商业房托2.06亿港元将香港酒店收入囊中，计划改造为85个床位的学生公寓。在过去三年，长租公寓成为少数仍保持活跃度的不动产板块，交易量连续三年高位运行。

在业内人士看来，长租资产正围绕Pre-REITs培育、保租房REITs退出通道与可持续现金流，重构资本逻辑。在长租市场需求从“过渡”走向“长居”的背景下，资本更加注重政策支持、资产质量、运营能力与现金流可预期性。

“纳保”成为资本下场的条件

长租市场信心在步入2026年仍得以延续。据ICCRA住房租赁产业研究院，仅2026年1月，全球租赁住房领域交易与基金规模即近760亿美元，长期资本对该板块的关注度不减。

从中国市场来看，1月29日，周大福旗下的城璟租住发布信息，其联合国内知名投资机构，正式完成对北京顺义临空经济区一宗优质资产的收购。此次收购的标的项目位于北京顺义区安庆街13号院，共12栋独立楼宇，总建筑面积近12万平方米。

对此，城璟租住表示，项目紧邻中粮·祥云小镇，规划提供近2600间房源，涵盖白领单人间、品质家庭房与企业多人间等户型。未来计划将此打造成一个真正意义上的高品质保障性租赁住房。

1月29日，据招商局商业房托基金披露，已完成2.06亿港元收购香港九龙柯士甸路2号酒店物业。项目后续计划改造成85个床位的学生公寓，瞄准香港日益膨胀的国际学生群体。

与此同时，国寿资本与领盛投资上海两个长租公寓项目股权交易进入收官阶段。国寿资本以约6.29亿元收购COZI可遇·东外滩及COZI可遇·新江湾60%权益，领盛继续持有剩余40%并保留运营管理权。公开信息显示，这两个长租公寓项目均已“纳保”。

“纳保”是指市场化运营的租赁住房项目按照各地政府标准申报审核，被正式纳入保租房体系。这也意味着长租公寓从“赚快钱的跳板”转向“长期配置的资产”。而“纳保”项目租金受政策兜底、不随市场周期大起大落，恰好符合险资、养老金等长线资金“低风险、稳回报”的配置需求。

项目已纳保或具备纳保条件，也是资本敢于下场的依据。它不仅为项目提供稳定的政策保障，更重要的是，为未来通过保租房公募REITs上市退出铺平了道路。有业内人士分析，长租交易背后是一场围绕Pre-REITs培育（公募REITs的前置培育环节）与公募REITs上市的长期布局。

戴德梁行最新不动产资本化率调研报告显示，长租公寓以及服务式公寓赛道凭借稳定需求与政策支持，成为当前不动产投资中的热点。北京、上海受访机构的投资意向占比分别达61%和64%，较深圳的46%、广州的35%高出15至29个百分点，主要受益于两地保障性租赁住房REITs集中落地及市场交易活跃度提升。从投资者类型来看，险资机构、不动产私募基金已成为长租公寓/服务式公寓的主力买盘。

在ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然看来，险资及其他长期资金在住房租赁领域的参与更趋系统化。无论是通过住房租赁基金、Pre-REITs结构，还是间接参与REITs产品配置，其核心诉求均指向长期、低波动的现金流回报。

租客不走了，资本敢进了

事实上，需求端的变化，正在为供给侧的资本布局提供底层支撑。

中国城市住房租赁智库联合自如研究院发布的2025年中国长租市场数据显示，全国重点10城长租机构平均成交周期较普租缩短7天，租客续约率同比提升近8%。租房人群结构发生深刻变化：2025年选择长租机构房源的租客中，30岁及以上人群占比超过50%，成为绝对主力。北京、上海、深圳的这一比例更是达到55%以上。此外，数据共同指向一个趋势：租房正从“阶段性过渡”加速转向“长期化生活方式”。

租客不走了，资本敢进了。这一结构性变化，直接映射到大宗交易市场。ICCRA住房租赁产业研究院，2025年全年已披露的租赁住房大宗交易累计金额约为153亿元人民币，延续了2023年、2024年以来的高位运行态势，显著高于2022年及以前的水平。2025年约25单已披露交易，买方主要为国有平台、保险资金、私募基金及专业资管机构。

赵然认为，在宏观经济承压、房地产行业深度调整的当下，这一体量的达成并非依赖短期刺激，而是源于市场对租赁资产中长期稳定现金流与抗周期特性的认可。

“住房租赁大宗交易特别注重资产质量、运营表现和未来现金流的可预期性。这意味着，住房租赁资产的市场流动性正在形成，但交易不再取决于宏观情绪或单一政策信号，而越来越取决于资产自身是否具备清晰定价逻辑、可持续运营能力以及被长期持有的基础条件。”赵然说。

从目前来看，2026年的长租市场，没有故事可讲，只有账本可算。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 陈莉

校对 柳宝庆