2026年房产或将迎来3大转变，王石预测应验？

作者：纵横论市

房地产市场从来不缺人预测，但真正能把市场预判得准的人，还真没几个。大家耳熟能详的几位地产大佬，均在房地产快速发展过程中做过对行业的判断，让我们再简单回忆一下。

想必大家还记得早年的任总，他一直看多房地产，说房价永远涨，越调控越涨，不买房就是傻子。结果自然是被打脸，本人也是销声匿迹了。

与他持有类似观点的恒大许总，说调控是短期的，长期看好，并声称要做世界NO1房企，那样说，也是那样做的。大规模发债，高杠杆拿地冲规模，企业最终在2021年暴雷。

还有融创孙宏斌也认为，改善需求强劲，楼市调控不改趋势，说买乐视、万达文旅都是捡便宜，并在业界频繁开展大手笔并购，结果带领的企业也在2021年暴雷。

究其原因，这些大佬虽然不缺专业知识，也不缺信息源，但由于所站的立场不同，所谓屁股决定脑袋，作出过于自信的行业预判，无非是要想让更多的信徒为他们的资本扩展买单。

与之对应的，有几位行业大佬的预测又确实应验了，节点踩得非常精准，回过头来看，不由得让人叹服。

多年蝉联华人首富的李嘉诚曾发出过警示，房子是用来住的，不是用来炒的，投机推动的上涨不可持续，不仅包括房价，也包括房企的债务，未来几年将面临剧烈波动。随后，他在楼市火爆期抛售了上海、广州、南京等地的物业，并7折处理手中的楼盘，套取了大量现金。“不赚取最后一个铜板”也成为他的代名词。

SOHO潘石屹则是顶底高手。他在1993年看海南楼市库存报表，清盘离场，随后海南楼市泡沫破裂，楼价跌去了2/3。到2018年时，他感觉风险太大，抛售京沪400亿物业，随后还对发出过二手房抛售潮、高层住宅或成烫手山芋的预判。现在看，是不是像在他身上安装了时空机器似得？确实颇具前瞻性。

万达王健林早在2013年就认为，房地产高速增长仅仅只有10年，此后市场将大幅衰减，城市化完成即见顶。实际上，才过6年，也就是2019年，万达就宣布退出房地产，不留一砖一瓦，说房地产已经到头，当即甩卖资产，成功逃过一劫。

这其中还有一位跨界较精准预测房地产的大佬，他就是玻璃大王曹德旺。在他看来，房子就是砖头水泥，老龄化加上少子化，导致购房主力萎缩，三四线鹤岗化将越来越多，未来房子不是资产是负债。所以，他建议自己的亲妹妹要把多余的房子处理掉，如果当时有人听信他的话，估计现在做梦都能笑醒。

看了以上，不知道大家有没有发现一个共性问题。那就是，这几位大佬之所以预判精准，除了本身的高瞻远瞩意识外，还有因不在其位，也敢讲真话了。

比如，李嘉诚一方面想手中多握现金以应对风险，另一方面想把资金用于他看好的其他行业；潘石屹本就打算要全部撤走了；王健林是因为万达要走轻资产之路，不再搞地产了；曹德旺就更不用说，本身就不从事房地产。

当然，预测精准派中还不得不提到另一位重量级人物，这就是万科创始人王石。他带领万科连续多年位居房地产行业榜首位置，成为一众房企争相学习赶超的对象，是地产行业的时代标杆。

当行业发展进入鼎盛期以后，王石早在2008年就提出了楼市“拐点论”，说“楼市黄金时代将结束”，并带头降价去库存。2016年发出泡沫警示，说“房价非理性上涨不可持续”，2021年说“高杠杆、高周转时代彻底结束，房企转向低负债、重品质”。

可以说，王石对行业的前次预测均一一应验了（2017年王石辞去万科董事长，离开万科），均是在行业的关键期作出的，被业界美称为“逃顶大师”。离我们最近的2021年这一次预测，现在看来，其实也再次应验：无论是政策导向，还是行业发展实际趋势，2026年开始，房产大概率将面临3大转变。

首先是房企负债将持续降低。

在2021年楼市顶峰期，房企平均负债率达到了80%，部分房企负债率超过100%（基本都暴雷了），个别房企负债率达到200%以上。监管层祭出“三道红线”以后，经过4年时间的去债务杠杆，目前头部央企房企负债率普遍在50%以下了，这也是为什么监管层不再要求上报“三道红线”的主要原因，大体风险已经解除。

但是我们也知道，无论是目前央国企房企的负债率（50%以下），还是出险房企负债率（80%-100%），与国外房企的平均负债率在30%左右，还有继续下降的空间。所以，不要听到说不报“三道红线”就如何如何了，因为现在的负债率仍然较高，照样融不到多少资金，未来只有继续逐步降低债务，行业才会保持健康发展。

其次是现房销售将成为趋势。

自2021年高负债房企相继暴雷以来，控制交付风险成为实现房地产软着陆的重要工作，呼吁了多年的商品房销售制度改革从台后走向台前。在此背景下，国家层面要求有力有序推进现房销售。进入2026年，住建部负责人要求在商品房销售上推进现房销售制，实现“所见即所得”。这意味着，商品房高周转模式正式退出历史舞台。

数据显示，2025年全年商品房现房销售比例已经突破35%，现房销售占比呈现快速增长趋势。其中海南是首个在全域推行现房销售的省份，目前现房销售占比已占70%左右。雄安新区则要求全域执行现房销售。河南信阳、湖南邵阳、荆门、平江（首个县城全域）、安徽滁州、山东菏泽等，新出让宅地必须现房销售。可以看到，现房销售正从制度上全面推进。

在实际市场中，现房销售之所以得以全面铺开，其好处自然也是显而易见的。有数据表明，核心城市的现房去化率要比期房高20%-30%，其重要原因就是开发商更注重品质展示（房子品质更好）、没有交付风险、即买即住。

可以预见，在政策的推动下，行业本身的需求下，现房销售上升为主流趋势是水到渠成的事。

最后是“好房子”将越来越多。

我们仅用二十多年时间，人均居住面积就赶上发达国家上百年的房地产发展结果，但好房子占比并不高。所以，“好房子”建设成为“十五五规划”提出的住房发展目标，住房从“住有所居”向“住好房子”转变。

我们常说吐槽的楼层高度、电梯、隔音等问题，都在“好房子”建设标准中具象化，新的住宅规范要求层高≥3.0米、4层及以上必须装电梯、强化隔声/日照/防水等高标准要求，得房率都相比以往的房子提高不少。

由此可见，“好房子”建设不仅是提升居住品质的民生工程，更是推动房地产行业实现高质量发展的关键抓手，正引领行业从粗放式增长迈向精细化、可持续发展的新阶段，顺应“刚需减少、改善成为主流”的房地产发展新模式、新趋势。

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