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一、项目基本面速览：星寰时代的“硬指标”

当我们在审视一个新项目，尤其是位于未来科学城这种国家级战略高地的项目时，抛开宏大的叙事，回归其最基础的“硬指标”，是判断其价值底色的第一步。未来城·星寰时代，这些核心数据构成了它的基本面画像。

核心区位与开发背景

项目坐落于北京市昌平区未来科学城一期核心区，具体位于CP01-1703-0002、0003地块。这里被描述为“能源谷核心板块”和“北京最成熟的1平方公里”，是未来科学城发展十六年沉淀的核心区域。其与地铁17号线未来科学城站的直线距离仅400-600米，步行可达，该站未来规划为与北部联络线的换乘枢纽。

项目的主导开发商是深耕区域多年的北京未来科学城置业有限公司（昌平区属国有控股企业），并引入了贝好家作为合作方，双方曾在昌平合作过“国誉星城”项目。具体开发主体为北京未来科技城昌信置业有限公司。

规划与体量数据

• 占地面积：总占地面积约4.3公顷（43,000平方米），其中两幅住宅地块的合计用地面积约2.86公顷。
• 建筑面积：总建筑面积约9.95万平方米，其中地上建筑面积约6.35万平方米，住宅部分建筑面积约6.18万平方米。

• 容积率与绿化：项目整体容积率约为2.17，绿化率（绿地率）为30%，共同确保了适中的居住密度和社区绿意。
• 总户数：规划共建设15栋住宅楼，总计约647户。

总平面图显示，西侧的CP01-1703-0002地块项目规划9栋5-18F洋房+小高层住宅楼，除了西侧的1＃住宅楼，大致分为南北两排，北排2-4＃住宅楼，南排5-9＃住宅楼。层高均超过3米。

西区东侧有一栋单独的邻里共享公共空间，高度6.8米；西区中央有250㎡的室外活动场地和454㎡的集中绿地。

总平面图显示，东侧的CP01-1703-0003地块项目规划6栋7-18F洋房+小高层住宅楼，根据地块形状呈现围合式分布，层高同样均超过3米。

东区西侧也有一栋独立的邻里共享空间，高度6.8米；东区中央有200㎡的室外活动场地。

总的来看，东西区合计15栋住宅楼，共647套房源。整体北高南低，各栋楼之间楼间距较大，且面宽资源较好，目测各栋楼的采光和通风情况优越。

产品与价格预期

• 物业类型：这是一个纯粹的住宅项目，但整体包含三幅地块：两幅住宅用地（0002、0003），以及一幅将打造为综合性科技文化交流中心的文化设施用地（0001地块）。
• 户型面积：主要面向青年家庭和首置改善客群，户型面积段集中在75平方米至135平方米之间，主打三居室和四居室。具体包括约75-100㎡的三居，以及约110-135㎡的四居。
• 价格与开盘：截至2026年1月，项目尚未公布官方售价和具体开盘日期。其住宅楼面价约为2.32万元/平方米。
• 综合市场预测，其最终售价可能落在 “5字头”，即单价约5万至5.5万元/平方米左右，总价预计400万起。关于预计交付时间，目前官方渠道尚未公布确切信息。

这些“硬指标”清晰地勾勒出星寰时代的基本轮廓：一个由区属国企主导、位于成熟产业核心区、地铁上盖、中等密度、主打紧凑型改善产品的新盘。它为后续深入分析其享有的规划红利和市场竞争地位，奠定了坚实的数据基础。

二、未来科学城一期规划红利

如果说项目的基本面是“硬资产”，那么其所在区域的规划红利，则决定了未来价值的“成长性”。星寰时代最大的底气，来源于其坐落的未来科学城一期“能源谷”核心区，并非一张待兑现的“蓝图”，而是一个已持续建设16年、配套高度成熟的“现成品”。对于2025年入市的星寰时代而言，它将在未来5-6年内，确定性地吃到以下几块核心“蛋糕”：

蛋糕一：TOD枢纽地位升级，从“单线”到“双线”的确定性

交通是区域价值的先行指标，星寰时代在此拥有近乎“顶配”的起点与明确的升级路径。

• 即享红利（已落地）：项目距地铁17号线未来科学城站仅400-600米，属于纯正的地铁盘。17号线作为设计时速100公里/小时的南北大动脉，已开通运营，可实现4站直达望京、8站至工体，半小时通勤国贸CBD，高效连接核心就业区，价值基底坚实。
• 确定性增量（2025-2030）：未来科学城站已规划为17号线与北部联络线的换乘枢纽。北部联络线是串联海淀、昌平、顺义、怀柔，连接三大科学城的重要线路。这一“双线换乘”格局的确立，将把项目站点从普通地铁站升级为区域级交通枢纽，极大提升其辐射能级和人口吸附力，这是写在规划中的确定性升级。

蛋糕二：产业引擎加速，高净值人群持续导入的确定性

房产长期价值的根本支撑是产业与人口。星寰时代背靠的“能源谷”，正从“研发高地”向“智造基地”加速转化，人口结构持续优化。

• 坚实底盘（已形成）：区域已入驻超过420家央企研发机构及300余家能源企业，聚集超2万名高精尖科研人才，形成了稳定的高收入居住需求基本盘。
• 爆发性增量（2025-2030）：2025年，区域产业导入按下“快进键”。仅上半年就新注册企业190余家，新引入国家高新技术企业等40余家企业，包括蔚来汽车（设立交付中心）、松延动力（人形机器人量产）、千方新能源等一批硬科技企业入驻新投用的未来星科能源谷智造产业园。同时，北京市合成生物制造技术创新中心投入运营。这些明确的时间表和项目，意味着未来5年，将有大量新兴领域的工程师、管理人才持续涌入，为住宅市场提供强劲的需求支撑。

️ 蛋糕三：商业能级跃升，从“满足基本”到“区域中心”的确定性

生活配套的成熟度决定居住品质。星寰时代享受的是“即住即享”的成熟配套，且商业能级即将迎来质的飞跃。

• 成熟配套（已运营）：步行可达保利未来大都汇商业综合体，日常消费无忧。2公里范围内还有已开业的昌平最大山姆会员店。
• 确定性升级（2026）：总建筑面积约67万平方米的保利未来大都汇（含办公、商业、酒店）计划于2026年开业。同时，依托地铁站打造的华润未来城市等TOD商业项目也在推进。这意味着到2026年，区域将从现有社区商业，升级为拥有大型购物中心、高端酒店的城市级商业中心，生活便利性与城市界面将实现跨越式提升。

蛋糕四：“双城联动”与配套深化，职住平衡范本的确定性

昌平区的宏观战略，为星寰时代所在板块注入了更广阔的发展动能。

• “双城联动”战略（官方规划）：根据昌平区规划，至2026年将深化回天地区与未来科学城的“双城”联动，畅通立体交通联络线，联动建好城市道路网络体系。这不仅意味着通勤效率的提升，更代表两个超百万人口板块的资源、消费力与发展势能将协同共振，星寰时代恰处于联动发展的核心节点。
• 顶级配套“零等待”：项目500米半径内，汇聚了北京市十一学校未来科学城校区、中关村二小、北师大实验小学等名校，形成了从幼儿园到高中的K15全龄顶级教育覆盖。生态方面，被规划中的30万㎡能源谷中央公园、温榆河湿地公园环绕。先有配套，后有住宅，业主无需经历配套从规划到落地的漫长等待期。

2025年11月19号，未来科学城拿下昌平未来科技城项目（南区）CP01-1703-0002、0003、0001地块R2二类居住用地、A2文化设施用地。住宅楼面价约2.32万/㎡，容积率2.15-2.2。

1.地块位于北五环外的未来科学城，而且位置相当中心。

2.向北步行600米就到17号线未来科学城站。17号线大站快车。有望京+国贸+亦庄这样的产业板块，也有工体、太阳宫这样的商圈。周边配套.

地铁：600米到17号线未来科学城站。

学校:西侧有北京市十一学校未来科学城校区（小学+中学）、中关村二小，东侧为北师大实验小学，南北两侧分布清华附中稻香湖学校、北师大二附中未来科学城校区

商业：600米地铁站那有保利未来大都汇商业，2-3km山姆会员店直、新世纪商城。

产品信息:

项目案名已经公布：未来城·星寰时代

设计方案公示:分为东西两个地块，共647套房。

东地块:6栋楼，1#11F、2#18F、3#7F、4#9F、5#11F、6#11F整体以洋房➕小高层为主，密度低。

西地块:9栋楼，1#18F、2#18F、3#9F、4#9F、5#9F、6#11F、7#10F、8#11F、9#6F整体以洋房➕小高层为主。

东西两个地块来看，西地块好点，中间有空间做园林绿化，而且离地铁站也要稍微近一些。

地块对面，还正对着中央公园。整个中央公园包含7个地块，整体面积接近30万平。

未来科学城板块已入驻420+各级央企机构，比如国家电网、中国电信、中国电子、中海油等。

这块地对于17号线和18号线沿线的通勤刚需为主，在望京、太阳宫还是国贸上班，坐17号线通勤方便，坐18号线到海淀产业区更便利。

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