海口城市更新专项规划公布，真的要拆半座城吗？

近日，海口市自然资源和规划局发布了《海口市城市更新专项规划 （2025-2035年）》，广泛征求市民意见建议。

规划中有一张“城市更新片区划分示意图”，据此，许多人惊呼，海口要拆掉半座城。

先说结论，规划提出至2035年城市更新总规模约55.79平方公里。其中，拆除重建7.36 平方公里、拆改结合24.86 平方公里、整治提升24.63平方公里。拆除重建部分面积比新埠岛还小，离半座城差了老远。

从全国来看，经济疲软、人口下行，城市化处于停滞状态，部分北方城市甚至已开始萎缩。从海口来看，由于岛外人口迁入和市县人口向省会聚集，人口暂时平稳，但城市规模能否持续扩张，还要看经济发展速度。

至少得高于全国平均增速2个百分点以上，才有可能维持人口正增长。在人口增长的大前提下，城市规模才有可能扩大，城市更新才会有动力。

因此，10年内拆掉半座城，既无必要，也不可能。并且，要拆的也不是城，而是村。城中村星罗棋布，街道蜿蜒曲折，这在平原城市极为罕见。这是海口过去的规划欠账，需要花几十年来弥补。

许多在海口生活了一辈子的人，并不真正了解这座城。我用几张图简单示意一下。

当我们跳出行政区划，会发现，海口这座城，实际上是从东寨港到马村港的连片建成区。

要了解一座城，必须了解这座城市的工业，因为工业化和城市化实际是同一枚硬币的两面。

没有工业，绝不可能诞生大城市。没有工业，就不会有研发、设计等知识密集型的生产性服务业，整座城市就全是劳动密集型的生活服务业。居民的收入就不会高，城市更新的需求就不会强烈。

此外，我们还需要了解海口的重点产业园区。

这张图建议把海口市4个直属园区重组为3个。当然，我们提建议的目的并不是指望它真的被采纳，而是在讨论园区布局合理性的过程中，加深对海口经济产业的了解。

最后，我们也了解一下海口的交通格局。

有了对海口全貌的初步了解，我们再来看这份城市更新规划。

规划以“中心组团存量主导、长流组团增存并重、江东新区增量引领”为原则，设定了产业提振、商业焕新、品质家园、生态激活、文脉赓续、韧性筑基六大更新任务。

一是产业提振，包括四园提质升级行动、都市科创培育行动、零星工业转型行动。我们重点说一下。

1.药谷工业园、金盘-海马工业园、金鹿工业园、桂林洋工业园4大产业园区更新。简单翻译，就是保留适合待在城市内的产业，把不适合的产业外迁美安、狮子岭、云龙等工业园区去。实际上，药谷北片区已经有部分工业用地改为了住宅用地，这个趋势必然持续。

2.环海南大学科创圈、学院路产创集聚区。前者指海南大学海甸校区，其东南侧有不少城中村，如果能改造为海大科技园，将为海甸岛增色不少。后者指海大、海医城西校区。

我个人建议这两个校区外迁，原址改为中小学、产业园区等用途。海大目前已有海口3个、儋州1个、三亚1个共5个校区，校区多了管理成本必然高，扩建观澜湖校区，把城西校区并入，是好的选择。海医江东校区起点高，发展空间大，整体搬迁比分成两个校区更理想。

其实学院路范围需要更新的地块并不多，如果不迁校区，单独提出来没什么必要。

3.是零星工业用地的处理。简单理解就是，好的企业，例如椰树等，市内工厂改为写字楼，用于研发、办公；差的企业，直接拆迁，土地改为商业商务用途。

二是商业焕新，包括都市消费体验圈建设行动、特色商街/街巷打造行动、闲置楼宇焕活赋能行动。

1.三大都市消费体验圈。海口湾国际时尚活力消费圈：滨海商圈、解放西商圈、金贸商圈；国兴府城文商共融市井烟火消费圈：国兴商圈CBD现代商务、府城商圈历史文化底蕴；西海岸文旅展艺消费圈：新海港商圈、远大商圈及五源河商圈。

2. 17条特色商街/街巷。4条大型商街：滨海大道综合服务商业街、南海大道专业市场商街、椰海大道产城融合商街、丘海大道建材批发街；13条特色街巷：蓝城大道、秀英小街、海垦路、金盘路等。吐槽一下，这13条街，规划中竟然不列全，有点糊弄。

三是品质家园，包括城中村改造行动、老旧小区改造行动、居住配套完善行动、社区共治行动。比较空洞，大家最关心的哪些城中村、老旧小区被列入，规划没提。

四是生态激活，包括海湾活力行动、烟火水岸行动、绿园提升行动。

1.海湾活力行动。七段特色主题海岸（江岸）：渔村文旅海岸、商旅休闲西海岸、秀英港国际艺术海岸、金贸文娱休闲海岸、海岛运动活力海岸、南渡江生态江岸、江东滨海慢生活度假海岸。

2.烟火水岸行动。重点打造美舍河、秀英沟、响水河、那卜河、五源河五条烟火水岸。

海口水系丰富，大家觉得除了这7+5，还有没有遗漏的呢？

五是文脉赓续。主要就是府城和骑楼老街，我写过不少文章了，这里略过。

六是韧性筑基。包括污涝同治行动、流域再生行动、道路畅通行动。

六大任务说完了，我们再来看看一开始就提到的片区规划。

海口全市共划定39个城市更新片区，其中，中心组团31个、长流组团4个、江东新区4个。

这39个片区分为四个批次，第一批为5个正在实施的片区，第二批为14个近期重点片区，第三批为10个中期片区，第四批为10个远期片区。比较遗憾的是没公布这四个批次的具体名单。

第二批的名单我们可以猜一猜，规划提到主要分布于重点产业园、历史街区、港口转型区等区域，大概率会包括：药谷北片区、金盘海马片区、金鹿片区、桂林洋片区、海南大学片区、海口东站西片区、骑楼历史文化片区、府城历史文化片区、秀英港片区。还有呢？

最后，既然是征求意见稿，我们也提点意见。

首先是内容不够具体。规划堆了很多放之四海皆准的原则，如果去掉海口的地名，说是其他城市的规划也不会有问题。对比《三亚市城市更新专项规划》（2024 版），19个片区每个片区都写了更新指引，让市民能了解每个片区的更新方向。

其次是配图太少。规划最重要的就是图，这么重要的一份规划，只配了两张图，不够诚意。

第三是信息滞后。比如规划图中的新海港形状，在海口港总体规划获批，以及湛海高铁方案公示后，新海港的形状已经和前一版规划有较大差异，但本次公示的图中没有更新。再比如片区划分中的红树林滨海片区，此前，江东新区发布了国际社区南片区规划，意味着该片区已改为国际社区片区，但本规划仍沿用旧名。

（作者：魏华子。如果你也对海南自贸港政策、规划、经济、产业感兴趣，请关注“华语天涯”账号，我们将第一时间提供专业分析。）