购房后卖家亲属拒不腾退房屋，房地产律师助力买方顺利维权胜诉

案情介绍

原告陈景明向法院提出诉讼请求：1.判令被告李兆辉依法返还属于陈景明的一号房屋；2.判令李兆辉支付陈景明房屋占用费，自2018年3月31日起，按照每月5250元的标准，给付至房屋实际返还之日止，暂计至2021年7月16日共计207339元；3.本案诉讼费由李兆辉承担。

事实和理由：2010年12月17日，陈景明与李兆辉之父李洪斌签订《房屋买卖协议》，约定李洪斌将一号房屋以110万元的价格卖给陈景明，承诺180日内腾房并配合办理过户手续。协议签订后，陈景明向李洪斌支付购房款80万元。李洪斌生前有子女李兆娟及李兆辉二人，2009年，经法院A号民事判决，一号房屋判归李洪斌所有。2015年3月4日，李洪斌去世。自2011年起，一号房屋一直由李兆辉长期占用，未按合同约定腾交陈景明。2018年，经法院B号、C号民事判决，判令李兆娟协助陈景明办理一号房屋产权过户手续。2019年4月15日，通过法院强制执行，陈景明取得一号房屋不动产权证书。此后，陈景明多次要求李兆辉腾退房屋、支付占用费，均遭到无理拒绝，遂诉至法院。

被告李兆辉辩称：不同意原告全部诉讼请求，其居住的是自己的房屋，不应返还房屋、支付占用费。1. 其对一号房屋享有居住使用权，该房屋系李洪斌所在单位甲公司，以收回其家庭原有公房及自建房为条件，分配给全家六口人的住房，其居住使用权系甲公司赋予，有权长期居住；2. 其系借名买房，1993年甲公司房改售房时，李洪斌明确表示不买房，劝说李兆辉出资，以李洪斌名义购买一号房屋，全部房款14235元由其支付，房屋装修、水电物业费等亦由其承担，一号房屋实际归其所有；3. 陈景明与李洪斌签订的《房屋买卖协议》及80万元收款无效，陈景明明知其占用房屋且房屋存在异议登记，仍签订协议，相关协议及付款均不符合常理，且有证人证明该房屋买卖系虚假交易，未实际支付房款。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。法院查明，一号房屋系李洪斌所在单位甲公司分配，1998年李洪斌取得房屋所有权；此前多起诉讼中，李兆辉主张借名买房、要求确认房屋权属或拒绝腾退，均经法院生效判决驳回，其再审申请亦被驳回；2010年陈景明与李洪斌签订的《房屋买卖协议》，经后续生效判决确认合法有效，并判令李兆娟协助过户；2019年4月15日，陈景明确认取得一号房屋不动产权证书；双方认可自2018年3月31日以来，一号房屋仅有李兆辉一人居住使用；经原告申请，法院委托乙评估公司对一号房屋2018年3月31日至2021年7月16日的市场租金进行评估，评估结果为207339元，李兆辉对评估报告有异议，但不申请鉴定人出庭；李兆辉系完全丧失劳动能力，月收入不足3000元。

裁判结果

一、李兆辉于本判决生效之日起180日内将一号房屋腾退并返还给陈景明；二、李兆辉于本判决生效之日起30日内向陈景明支付房屋占用费，以每月2000元为标准。

法院说理

法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案核心争议焦点为：1. 陈景明是否有权要求李兆辉腾退一号房屋；2. 李兆辉是否应支付房屋占用费及相关标准、期间。

关于房屋腾退，陈景明经人民法院生效判决并通过强制执行程序，取得了一号房屋的不动产权登记证书，系一号房屋合法所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。人民法院的生效裁判文书具有既判力，已为生效裁判确认的事实，当事人无须举证证明。李兆辉此前多次以借名买房、享有居住使用权为由，主张房屋权属或拒绝腾退，均经法院生效判决驳回，其再审申请亦被驳回，在前序裁判未被撤销前，该部分裁判结果对本案具有拘束力。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物，结合生效裁判认定李兆辉无权占用一号房屋的事实，陈景明作为所有权人要求李兆辉腾退房屋，于法有据，法院予以支持。

关于房屋占用费，侵害物权造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿。陈景明以所有权为依据主张占用费，本案仅处理其2019年4月15日取得房屋所有权后的相关损失。因陈景明未提供证据证明其取得产权证后，曾向李兆辉主张腾退房屋并支付占用费，法院酌情确定占用费自本案原审立案日起计算；结合评估机构出具的租金评估价格、房屋取得过程、陈景明购买房屋时的认知情况，以及李兆辉的身体、经济和居住状况，法院酌情确定按每月2000元计算占用费，对过高部分不予支持。

关于李兆辉的抗辩意见，其一，其主张享有居住使用权，缺乏充分事实及法律依据，一号房屋已登记在陈景明名下，其居住使用权不能对抗所有权人的合法权利；其二，其主张借名买房，该主张已多次经法院生效裁判驳回，且未提供新的有效证据推翻前序裁判，法院不予采信；其三，其主张《房屋买卖协议》及付款无效，未提供充分有效证据证明，且相关协议效力已被生效裁判确认，该抗辩意见法院亦不予采信。

胜诉办案心得

本案系房屋腾退、占用费纠纷与借名买房抗辩交织的典型案例，核心是所有权人维护物权、追回被占用房屋并主张损失。结合本案及同类纠纷办案经验，总结以下胜诉心得及维权指引，供房屋所有权人参考，助力大家依法维护自身合法权益：

1. 物权维权核心：牢牢把握“不动产登记”核心依据，强化产权证明效力。本案中，我方首要任务是梳理原告的产权取得流程，重点提交不动产权证书、生效裁判文书、强制执行裁定书等证据，明确原告系一号房屋合法所有权人，依法享有物权，这是原告胜诉的核心基础。实践中，房屋所有权人遭遇房屋被占用、他人主张权属等纠纷时，应首先整理好不动产权属证明、产权取得相关文书，明确自身物权合法性，为维权奠定基础。

2. 精准抗辩借名买房等无效抗辩，善用生效裁判既判力。本案中，被告以借名买房、享有居住使用权为由拒绝腾退，我方律师重点围绕“生效裁判既判力”展开抗辩，提交被告此前多次主张借名买房、居住使用权被驳回的生效裁判文书，明确其抗辩意见已被生效法律文书否定，且未提供新证据推翻前序裁判，成功说服法院不予采信其抗辩。实践中，面对他人以借名买房、历史居住权等为由侵占房屋的情况，应重点检索相关生效裁判，善用既判力规则，精准反驳无效抗辩。

3. 合理主张损失，精准固定证据，兼顾合理性与合法性。本案中，原告主张房屋占用费，我方协助原告申请法院委托专业评估机构，对房屋租金价格进行评估，固定损失计算的核心依据；同时，结合案件实际情况，合理调整占用费主张期间及标准，兼顾被告的实际经济状况，确保主张具有合理性，最终获得法院支持。实践中，物权人主张占用费、损失等，应提前固定相关证据（如评估报告、沟通记录等），合理确定主张金额及期间，避免因主张过高或证据不足导致诉求无法全部支持。

4. 复杂房屋纠纷，务必委托专业律师，制定针对性维权方案。本案案情复杂，交织房屋买卖、继承、借名买房、生效裁判执行等多个法律要点，被告抗辩理由多样，且涉及多起前序诉讼，维权难度较大。我方律师精准梳理案件脉络，检索对应法律依据，整合产权、生效裁判、评估报告等完整证据链，制定“确认产权合法性+反驳无效抗辩+合理主张损失”的针对性维权方案，全程把控诉讼流程，助力当事人实现胜诉维权。实践中，房屋腾退、占用费、借名买房相关纠纷，往往涉及复杂的法律关系和证据认定，若你作为房屋所有权人，遭遇房屋被占用、他人无理主张权属、索赔损失无果等情况，可联系我们，我们将以专业的法律视角，帮你梳理证据、制定维权方案、精准抗辩，全程护航你的合法权益。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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