资本结构深度优化，大悦城地产私有化的战略考量

在房地产行业深度调整的背景下，资本结构的优化成为房企提升竞争力的关键举措。大悦城控股近期在大悦城地产私有化方面的动作，正是这一趋势的典型体现。2025年11月17日，大悦城地产发布公告称，当日举行的法院会议上，计划股东已批准私有化决议案。11月27日下午，上市12年的大悦城地产正式从港交所退市，完成了其资本市场历程的重要转折。这一资本操作不仅体现了大悦城控股对当前市场环境的深刻理解，也展现了其在战略调整方面的决断力。

私有化交易的完成标志着大悦城控股资本布局的重要调整。根据公告，此次私有化交易总代价约29.32亿港元，交易完成后，大悦城（SZ.000031）成为中粮集团旗下唯一的地产上市平台。这一调整具有多重战略意义：从股权结构来看，大悦城控股对大悦城地产的权益占比从64.18%提升至96.13%，显著增强了控制力；从报表合并来看，大悦城地产的利润更大比例并入大悦城控股的报表，直接提升了公司的归母净利润；从战略协同来看，私有化为两个平台在业务、资金、品牌和管理上的深度融合铺平了道路。

回顾历史，大悦城地产于2013年在港交所上市，2019年中粮系通过重大资产重组，由A股大悦城收购其64.18%股权，形成了“A控红筹”的双平台架构。这一架构在当时具有明显的优势：一方面打通了境内外融资通道，为公司发展提供了多元化的资金来源；另一方面也通过不同市场的估值差异，实现了股东价值的最大化。然而，近年来受行业周期影响，大悦城地产在港股市场的表现出现阶段性波动，流动性问题日益凸显，使得这一架构的优势逐渐减弱。

在此背景下，私有化退市成为大悦城控股优化资本布局的必然选择。从直接影响来看，私有化解决了港股流动性不足的问题，使得公司不再受到短期市场波动的过度干扰，能够更专注于核心业务的发展。从财务角度来看，私有化后企业可以减少上市相关的维护成本，提高运营效率。更重要的是，私有化为公司提供了更加灵活的资产处置节奏和更广阔的资金规划视野，使其在行业调整期能够保持战略定力。

从公司治理的角度分析，私有化后大悦城控股的决策链条得以缩短，治理结构趋向扁平高效。这种变化使得公司能够更直接、敏捷地统筹大悦城地产的战略方向与资源配置，提升决策与执行效率。在房地产行业快速变化的今天，这种高效的决策机制对于把握市场机会、应对行业挑战具有重要价值。特别是在项目投资、产品定位、营销策略等需要快速响应的领域，私有化后的架构优势将更加明显。

更深层次地看，私有化反映了大悦城控股对房地产行业发展阶段的深刻认识。在行业从增量开发向存量运营转型的过程中，持有优质商业资产并实现精细化运营成为重要的竞争优势。私有化后，大悦城控股可以更加从容地进行存量资产的改造和提升，不必过分关注短期股价波动对经营决策的影响。这种长期主义的经营理念，在当前的行业环境下显得尤为珍贵。

从业务协同的角度来看，私有化将促进大悦城控股与大悦城地产在多个层面的深度融合。在商业地产领域，两个平台可以更好地整合资源，打造更具竞争力的商业综合体；在物业开发领域，可以共享产品标准和管理经验，提高开发效率；在酒店运营和管理输出方面，可以形成品牌合力，提升市场影响力。这种“1+1>2”的聚合效应，将显著增强大悦城控股在行业调整期的综合竞争力。

值得注意的是，私有化只是大悦城控股资本优化的一部分。与此同时，公司在REITs市场已经实现了重要突破，2024年9月20日，以成都大悦城为底层资产的华夏大悦城商业REIT在深交所正式上市。这一创新融资渠道的开辟，与私有化形成了“一退一进”的资本操作组合。私有化解决了治理结构和资本效率问题，而REITs发行则为公司带来了新的融资渠道和资产盘活方式。两者相辅相成，共同构成了大悦城控股在资本层面的战略布局。

从行业影响来看，大悦城地产的私有化为其他房企提供了重要的参考案例。在资本市场环境变化、行业周期性波动的背景下，如何通过资本结构的优化来增强企业韧性，是每个房企都需要思考的问题。大悦城控股通过私有化操作，展示了如何在尊重市场规律的前提下，主动调整资本架构以适应新的发展环境。这种基于长期战略考虑的资本运作，比单纯的财务操作具有更深远的战略意义。

总体而言，大悦城地产的私有化是大悦城控股在行业调整期的重要战略举措。通过这一操作，公司不仅优化了资本结构、提升了治理效率，还为业务协同和长期发展奠定了更加坚实的基础。在房地产行业面临深刻变革的今天，这种主动调整、前瞻布局的资本策略，体现了央企的战略定力和发展智慧，也为整个行业的转型升级提供了有益借鉴。