未来3年，楼市最值得关注的地方

扎堆供地，会有地王吗？

太猛了，宅地炸场

虽然深圳没有像上海那样，使出收储二手房作为保障这样的大招，但也憋了个不小的招。

地块的变动，一般事关市场三年的变化。

因为每一宗用地价未来都是新房市场的风向标，而从拍地到新房真正销售的过程往往是1—3年。

最近深圳的光明区公告，2026年将会有5宗居住用地开展招拍挂。

这次光明拿出的都是压箱底的靓地，还是一次性5宗，具体位置就在曾经市场热捧的龙光玖龙台地块、金融街地块、电建洺悦府附近。

这几宗宅地紧邻深圳实验学校光明部、光明区城市规划展览馆、光明区图书馆、光明区群众体育中心、光明区政务服务中心、光明新城公园、6 号线凤凰城地铁站、13 号线二期北延站点等关键配套等。

这是光明这五年来最大一次规模核心宅地释放，与前几年供地节奏形成鲜明对比。

2021年9宗、2022年6宗、2023年4宗、2024年零成交、2025年仅 2宗且底价成交。

对市场而言，是不小的利好。

一方面，5宗宅地的位置都处于光明核心区域中的核心地段，周边汇聚了光明顶级的配套，就像宝安中心小小的一片聚集了宝安整个区域最好的配套。

去过光明凤凰的，都会知道如今光明凤凰的变化。

短短几年时间，这一片已经由原来的民房、大量的工地变成如今的宜居区域之一。

另一方面，按照深圳当前的新房“好房子”趋势，这一批新房会向“新国标”看齐，也会向新规户型看齐，户型、社区建设更好。

深圳如今其他区域也正经历新老户型或者建设标准交替，一些区域诞生了典型的新项目。

比如中海把“玖章系列”放在龙岗大运，做了一个中海大运玖章花园，全景舱设计标准，要做龙岗大运的头部新标杆，重新定义龙岗大运改善类社区的天花板；

再比如龙岗坂田的天安云谷1号，也要做坂田版本的“香蜜湖一号”，设计理念贯穿立体花园、滨湖界面、岗头科技公园的秋叶湖通过人行天桥、绿化休闲带延伸入户等。

所以新地块的诞生，区域新房的品质竞争能够给市场带来更多的“好房子”。

另外，对市场而言，优质的地块，不仅能够提升房企拿地的积极性，在一定程度上，拍地的稳定性，能够带来市场乐观的预期。

未来3年的市场

核心片区的扎堆供应用地，永远有双面性。

积极的一面就是可供市场抉择的“好房子”会越来越多。

5宗用地上市，预计市场会迎来五六千套新住宅的供应。

但本身光明的区域就很卷。

光明的市场成交，基本都集中在新房或者0-5年的次新房层面。根据乐有家研究中心数据，从去年深圳各区成交楼龄分布的情况来看，光明0-5年楼龄成交的占比最大，达到45.8%，若加上6—10年楼龄的成交占比，楼龄10年内的成交占比就达到84%。

也就是说，光明的二手房市场次新房的交易比例是非常高的。

近5年入市的新房转身成为二手房的房源并不少。

在链家平台上的挂盘也能看到，有的在售房源，很多还是毛坯或者简单装修，从未入住，连家具都未放置空置着的房源。

这样的房源，实际与新房也就无异了。

5年的楼龄的住宅，实际上房龄相差得不远，有的小区分期开发，分期分楼栋交付，前一期交付挂上了二手房，后一期才刚交付，还是同一个社区或者花园，对市场而言，房龄的价值差距并不明显。

所以，核心用地的扎堆，无疑也会进一步增加光明核心地段的成交压力。

2020年万人守候的金融街，备案总价最便宜的是92平的户型，总价453万。而去年12月92平左右的户型，成交总价在335万—339.8万。

同样在2020年被市场热选的电建洺悦府，最低备案总价为548万（约92平），去年12月约92平户型，成交总价仅约378.9万。

上一个这么有库存压力的区域是龙华的梅林关片区，自从进入改地周期后，就进入了供应的爆发期。

这几年诞生保利龙誉、中海珑悦理、中建鹏宸云筑、深业上城学府、超核紫云府、超核中心润府等。

后续还会有大批量宅地供应的预期。

去年年底龙华梅林关片区就传出“梅林关新城”规划方案。

规划中布局了大量住宅用地、产业与商业用地。

（梅林关片区城市设计国际咨询设计优胜方案的图示）

而根据最新土地利用安排，片区预计新增住宅建筑面积约82万平方米，仅警犬基地腾挪后，就有可能会有6宗住宅用地。

整体来看，就意味着梅林关将继续成为龙华核心区未来重要的新增住宅供应区域。

所以，梅林关的格局也将会是如今光明核心地段也扎堆招挂拍后的表现。

梅林关这些新房供应过后，也陆续诞生了一些二手房的成交。

比如2022年及2023年分期入市的保利龙誉，入市最低总价分别为约569万（约82平备案总价）及约521万（约79平备案总价）。

去年12月约90.61平成交总价约480万，今年1月约95.24平成交总价约512万。

比如2023年超核润府分期入市，一期最低备案总价为673万（约99平备案总价），二期最低备案总价为643万（约98平备案总价）。

去年11月成交一套114平户型，总价约790万，12月成交一套约113.68平户型，总价约855万。

所以，对周边的住宅小区而言，要面临的是结构性调整，无论新旧都会是一个巨大的挑战。

作者 | 骑猪英雄