曾经温州区域“地王”，今天新房44折勉强成交！背后发生了什么？

立春之后，拍卖市场似乎依旧没有起色！

今天，位于瓯海新桥的弘阳上坤·潮起四季（推广名：西湖四季）共拍卖了11套房源，建面约101.88-138.65㎡，起拍总价约118-169万元，起拍单价约1.14-1.22万元/㎡，仅成交1套，5幢501室房源。

该房源建面约138.63㎡，仅经过1轮竞价，成交总价约168万元，成交单价约1.21万元/㎡，溢价率0%。

而且这批房源已经是二拍了，当初一拍的起始均价约1.5万元/㎡。如今二拍起价接近安置房小区的价格，却依然只能成交1套房源，其他10套房源全部流拍。

下面我们一起来看下，今天拍卖房源的具体情况。

（拍卖市场是二手房市场的的局部缩影，与常规二手房市场存在较大的差异，并不能代表整体二手房市场，仅供参考。）

01、弘阳上坤·西湖四季（潮启四季苑）

位于瓯海区新桥街道翠微大道与金蟾大道交汇处东侧。北侧为会昌河、沿河公园；西面为山水名都，东面为旸湖锦园，南面为新桥人民法庭、湖悦嘉园、荣安·江河拥翠。

周边有成熟的居住氛围，底商繁多，生活便利性较高，这一带形象面偏新，再往东，城市界面会偏老一些。

该小区分为东西俩地块，中间一河之隔，

西侧B-03地块（二组团），由弘阳以7.55亿元+10400㎡（人才房面积）竞得该地块，楼面价11080元/㎡，溢价率 29.94%（封顶）；

东侧B-07地块（一组团），也由弘阳竞得，成交总价约6.16亿元+10200㎡（人才房面积），楼面价11020元/㎡，溢价率 29.94%（封顶）；

推广名为潮启四季、西湖四季，开盘于2019年10月-2021年9月，面积段约101-140㎡，开盘毛坯均价约2.3-2.4万元/㎡，装标为2000、3000元/㎡，开盘去化情况较为不理想，后期通过返现、送车、送车位、送家电等方式促销。

当时主打的卖点是小区北侧的会昌河+景山视野。

后该小区西侧地块交付于2022年10月，东地块交付于2023年7月，期间曾出现延期交付的情况，最终落地后小区内的实景认可度不太高。

本次拍卖的房源均位于东地块，分别位于3、4、5、7、8幢。

其中仅有成交的房源5幢501室，5幢位于东地块西侧，共10层，小高层产品得房率会高一些，两梯两户，东西边套的户型基本一致，共享电梯厅。

西面拥有河景及公园视野，同时3、5、6幢西侧存在底商，虽然带来便利性，但可能存在噪音、油烟等影响，东侧为25层高的4幢，东南侧为23层高的2幢，早上的采光略受影响。

这批房源已腾空，内部附带房开装修（2000元/㎡），基本够用，但维护程度一般。

房源实景图

2021年8月，5幢501室开盘毛坯备案价约为353.5万元，装标以2000元/㎡计算，无折扣，实际含装总价约381万元，含装单价约2.75万元/㎡。

今天的成交价相当于当年的开盘价的44折，表现不佳。

据冰山平台，2025年8月潮启四季二组团成交1套建面约101㎡房源，成交总价约155万元，成交单价约1.52万元/㎡；

目前，潮启四季138㎡房源挂牌较少，仅贝壳平台挂牌1套精装带家具房源，报价约249万，报价单价约1.8万元/㎡，

其他面积段（101-128㎡）房源，报价单价约1.6-1.8万元/㎡，根据楼层、装修等因素价格略有不同。

今天这套成交房源所在的楼幢不错，西侧为沿河公园，总楼层也不算高，对应楼层也不是特殊楼层，只不过是东边套房源，公园景观差一些。

房源内部为房开装修，聊胜于无，基本够用。再结合该房源低于市场价不少的成交价来看，有一定的性价比。

02、其余房源拍卖成交情况

至于今天其他房源的拍卖情况，可以见下图，市场的成交情况依旧较为低迷。

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