京东产发IPO背后：两次裂变，催生新经济「超级节点」

2月7日，国家统计局公布了一组数据：2025年我国社会物流总费用与GDP的比率进一步降至13.9%，再创有统计以来的最好水平。

这条消息没有引起多高的热度，很快就被湮没在了几个大厂的AI应用铺天盖地地发红包和送奶茶的消息里。

尽管实体经济的降本增效就藏在这个比率之中，但聚光灯很难在此停留：一是见效慢，供应链基础设施的价值动辄以5到10年计算，而一个C端应用有可能在上线一个月内通过砸钱营销跑成爆款；二是模式重，平台型大厂通过流量撮合生意可以轻巧地赚钱，而实体产业链条复杂、需要重投入，且回报大概率不及广告和佣金。

虽然不少互联网大厂都曾动过改造实体产业的念头，但在现实面前，许多雄心都变成了浅尝辄止的「项目」，却很难沉淀出确定性的商业模式。

直到1月26日京东智能产发股份有限公司（以下简称「京东产发」）向港交所递表，外界才意外看到了一个以时间换未来的理想范本。

拆解其招股书会发现，作为一个以供应链基础设施为底座的新经济基础设施运营商，京东产发用近20年时间就证明了一件事——用规模和技术换取系统效率，可以实现确定性的长期回报。

01 京东产发的真实斤两

实体产业的前后端，其实都离不开仓。

它看似不起眼，表面就像一个个伏在城市枢纽附近、孤立存在的工业化「大盒子」；但当这些「盒子」串联进产业链，极致效率便从中而生。

比如一座覆盖冷冻、冷藏、常温、恒温等多温区的北京分拨中心，不仅满足永辉超市对不同商品品类的精细化存储需求，还能提升永辉在京津冀的履约能力和运营效率。这套冷链解决方案本身，就构成了永辉向品质零售商转型的细节。

在肇庆鼎湖，一座具备分拣、收发一体化大型智能化供应链枢纽，成了快时尚零售商Shein（希音）用中国速度席卷全球的底气。在广州花都，通过占地20万平方米的国内首个发货大仓，TikTok Shop 严密掌控着跨境运输的时效与业务运营的弹性。

如果将视线移到全球，阿联酋阿布扎比机场自由区兴建的7万平方米高标准物流园区，将托举当地迅速膨胀的跨境电商需求；经由「4小时覆盖英国90%区域」的考文垂大型物流园，智能家居等商品可以快速出现在英国消费者的家门口……

这些供应链「超级节点」正编织起一个覆盖全球主要经贸枢纽的仓储服务网络，也构成了京东产发的基本盘。

作为京东集团供应链生态系统的基石，京东产发的来时路始于2007年的一个战略决定——京东要自建物流体系。

2014年，京东产发在上海建成了行业第一座「亚洲一号」超大型智能仓库，项目集成自主研发的仓储管理与控制系统，涵盖存储、分拣、配送全流程，90%以上操作实现自动化。

这套解决供应链基础设施痛点的能力，很快从京东集团内部外溢到电商及物流行业。2018年开始，京东产发独立运营。这是其从内部基建向新经济基础设施平台进化的重要节点，也是业务版图高速扩张的开端。

招股书显示，目前京东产发的主营业务涵盖三个方面：基础设施建设、资产管理和综合服务。

截至2025年9月30日，京东产发已在国内29个省级行政区及境外10个国家和地区，开发、拥有或管理285个现代化基础设施资产，总建筑面积约2710万平方米，资产管理规模总额超1200亿元。

仲量联行报告显示，按建筑面积计算，京东产发在亚太地区及中国新经济领域的现代化基础设施提供商中，分别位列前三及前二。

从业绩来看，2023年京东产发收入为29亿元，2024年收入达到34亿元，同比增长19.1%；2025年前9个月收入达到30亿元，同比增长21.2%。这一增速在行业内处于领先。2023年至2025年前9个月，京东产发的资产管理规模增长了28.1%，已竣工现代化基础设施资产的期末平均出租率超过90%，这两项指标在同行业中均位居首位。

考虑到京东产发的现有优势——如依托京东生态资源、顺应中国供应链出海的需求、正从规模扩张到轻资产转型，预计未来的业绩增速仍有上升空间。

02两次关键裂变

梳理公司发展轨迹可以发现，从「京东的产发」到京东产发，从一个服务中国和亚太到成为全球现代化基础设施投资及资管平台，京东产发经历了两次关键「裂变」：

一次是横向规模扩张：将核心业务——基础设施解决方案的市场，从国内延展到海外。

自2022年开始，京东产发明显加快海外布局：如2022年收购英国两处物流仓库；2023年与高瓴资本联合收购一处位于新加坡的物流资产包；2024年收购一处位于英国考文垂的大型物流园区及一处位于英格兰普雷斯顿的物流仓库。

2025年的海外动作更加密集：4月，收购位于澳大利亚布里斯班的Wacol物流中心；7月，与阿布扎比机场自由区合作签约，双方拟共同开发约7万平方米的高标准物流基础设施；11月，与沙特工业城市和技术区管理局签署协议，双方将共同开发和运营覆盖沙特多个城市的工业与物流基础设施项目，包括研究设立专注于工业及物流资产开发的房地产投资基金；12月，联合合作伙伴收购位于新加坡核心物流枢纽区的仓储基础设施组合……

海外是京东产发构建全球现代化物流网络的重要一步。截至2025年9月30日，京东产发在海外10个国家和地区拥有53个基础设施项目，海外资产管理规模总额占比已增长至12.8%。

整体而言，上述海外扩张动作基本由三条主线驱动：服务京东生态系统的海外拓展、支持中国企业的全球化发展，以及专业的资产投资。

这三条主线带来的确定性需求，都有持续增长的空间。

首先，在海外「再造一个京东」已经上升为京东集团的战略目标之一。无论是自营零售Joybuy，还是京东物流自建欧洲物流网络JoyExpress快递服务，京东海外版图的扩张，势必伴随海外仓储物流「节点」的加密。

行业趋势层面，中国制造、电商、零售、汽车等产业近两年都在加快出海，需要一套稳定的供应链物流体系支撑。而京东产发基于自身的经验，围绕跨境企业在当地业务拓展过程中遇到的仓储、供应链、合规和成本等问题，已经形成了系统性的解决方案，并且能够高度定制。

在印尼雅加达，国内一家家电品牌因业务拓展寻求短期仓储租赁解决方案时，京东产发不仅快速解决了客户的仓储短缺问题，更通过优化库内动线设计，显著提升了客户的物流效率。同样在印尼市场，面对某新茶饮品牌的本地化快速扩张需求，京东产发依托其高质量的仓储服务网络和本地响应能力，迅速为其提供了关键战略位置的仓储支持。

专业服务体验带来确定性价值。比如前述家电品牌与京东产发的合作关系，已由短期租赁成功升级为长期战略伙伴。

资产投资层面，伴随京东产发的专业能力越来越受国际市场认可，诸如阿布扎比机场自由区、沙特工业城市和技术区管理局等海外当地主导的联合开发项目，也在增多。这意味着规模的进一步扩大。

京东产发的另一次「裂变」，源自纵向的轻资产转型。

自建仓储物流设施需要高投入、长回收周期，而资产管理服务收入以及相关基金及投资工具的利润分成，则更稳健。比如从全球经验来看，仓储物流 REITs 在美国、日本、新加坡等地已经形成稳定的投资模式，被视为物流产业的金融支持工具。

▲国内物流园区收入占比中，金融收入占比仍有较大提升空间 图源：海通国际

沿此逻辑，京东产发近两年加快轻资产转型及发展基金、合伙投资平台管理业务，并在2024年实现了1.97亿元的管理费收入，这一收入在2020年至2024年的平均复合增长率达到了30%。

轻资产转型有望让京东产发实现快速扩张。当资产的利用效率更高时，供应链基础设施平台对于新经济的支撑力也在同步增强。

在我们看来，正是这两次「裂变」，给了京东广发确定性的增长空间。这大概也是京东产发决定在2026年启动IPO的底气所在。

03 超级节点的复利模型

在流量平台速度的衬托下，实体经济似乎显得效率很低。

而以「供应链」为核心叙事的京东生态，一直努力用事实和结果去打破这种偏见。

从底层逻辑来看，京东生态内的业务，大都属于用重投入的基础设施提升全链路标准化程度与资源配置效率的模式，最终赚的是「效率」的钱。这也是京东为什么要死磕商品库存周转天数、智能分拣准确率、物流配送时效等核心能力项。

相比流量平台，提升实体产业效率的难度更高，但强在确定性——一旦优势建立，后期基本就是一个复利模型。

具体到京东产发，其在供应链基础设施的优势，至少有三点比较突出：

一是选址能力。公司超过90%的现代化基础设施资产位于一线城市及其卫星城市和二线城市；在海外同样是瞄准核心城市、交通枢纽及制造业中心，布局「超级节点」。

▲京东产发国内园区分布 图源：京东产发官网

多年积累的选址能力，使其能够识别并投资最为契合其特定需求的地点，例如，京东产发位于迪拜杰贝阿里自贸区的两个高标仓，在获取项目的阶段已有明确的客户需求，因此两个项目均实现了交割即客户入驻运营。

二是依托于长期服务于京东零售和京东物流的长期产业洞察，更理解供应链。在中东，吉利汽车便是借助京东在当地的物流节点服务，大幅压缩了对中东市场的交付周期。

三是基础设施本身建设的科学性和先进性、智能化仓储设备，可提升行业及客户的供应链效率。如京东产发为希音改造的肇庆大型智能化供应链枢纽，投产运营后分拣操作量可达400万件/日，速运操作量达5000吨/日。

这些优势都能带来效率的提升，而效率最终通往确定性。

资本市场之所以愿意给物流地产更高的溢价，意图其实很明显：为高度可预测的复利模型买单。

这种高度可预测与业务性质有关：物流供应链基础设施的功能更刚需、客户面更多元。此外，其客户租期通常长达 5–10年，更抗经济周期波动。

增长路径上，平台流量有可能在达到巅峰后出现边际递减，但新经济基础设施运营商可以通过「做加法」，如横向建设更多超级节点、轻资产运作，实现持续增长。

以资本循环模式为例，从全球实践来看，基础设施平台资产即可直接交易，也可证券化。

可交易帮助平台实现「开发—退出—再投资」的闭环，例如京东产发将此前收购的新加坡某物流资产组合，在一年内将部分股权出售予一家欧洲机构投资者，从而快速实现了资本循环。

证券化则是将项目售予自身主导设立和管理的基金及投资工具，以实现资本回收。据海通国际的一份研究报告显示，物流地产 REITs 在美国、日本、新加坡等成熟资本市场已经相当普及，并取得了良好的投资回报和市场认可。

截至2025年9月30日，京东产发已主导设立了5只核心基金、1只开发基金、1只收购基金、一个合伙投资平台，以及在上海证券交易所的1只基础设施证券投资基金。基金资产管理规模也由2022年第的253亿元大幅提升至2025年9月30日的410亿元，基金资产管理规模占到资产管理总规模的33.7%。

有理由相信，京东产发启动赴港上市，将成为京东供应链技术与服务走向全球的一个关键节点。未来通过加快国际市场拓展、深度融入中国企业出海浪潮、推进技术与服务的国际化，京东产发有望撬动更高的确定性。

最终，供应链基石的价值，将在确定性中得以释放。