楼市回暖信号初现！二手房成交大增！应投资房产、股市还是金银？

这个现象是符合多维度的市场数据特征的，或许和2025年金银大涨、股市大涨有一定的关系，从金融市场端看，2026年首月，银行理财市场居然未现“开门红”，其中华西证券发布的数据显示，今年1月份最后一周（1月26日至1月30日），银行理财规模再度承压至33.18万亿元，环比下降1788亿元。从全月看，按道理在去年12月理财规模回表约5100亿元的背景下，但今年1月并未如市场预期般回升，而是延续缩量态势，月度环比下降1142亿元。这其中除了部分的年末回表效应的惯性延续外，或反映出了居民存款可能正在结构性分化，有可能流向了房地产，从而形成了“L型”筑底信号！

而如果我们回溯近四年数据，除2023年受“赎回潮”冲击出现大幅下滑外，2022年至2025年1月理财规模大多呈季节性增长，所以今年1月的回落就显得颇为反常。

而此时，在国内市场，我们投资的先手其实不是先去理解国际市场的价格变化，而是先理解国内政策端的趋势逻辑，我们看到2026年“稳市场、防风险、优供给、促转型”的16字“箴言”下，多地新闻报道都用到了“颠覆性转折”的词语，这在开年单月的数据上直接使用定性的描述词，即证明了市场久旱逢甘霖，也证明了大趋势希望引导房地产走出困境的决心，但能否实现，关键还是看真实需求的持续，此外，数据的维度和覆盖范围也很重要，今天我们就一起来聊聊房地产和投资！

一、2026年开年二手房成交回暖的核心原因

首先，我们需要明确数据背后的“真实复苏”与“阶段性反弹”特征。

我们看到，2025年末，各种地产税费新政相继推出，大大降低了房地产的交易成本！而这部分的政策大多在1月落地，这就形成了一定的聚积效应，比如个人销售住房增值税政策优化，持有不满2年住房的征收率从5%降至3%，持有2年以上免征增值税；换房个税退税政策延续至2027年底，公积金贷款利率下调0.25个百分点，五年以上首套利率低至2.6%，部分城市首付比例降至15%等。截至1月，全国超60个城市优化楼市政策，核心城市取消不合理限购限售，大幅激活刚需与置换需求。

而且，随着新型建筑的推出，新房和二手房价格分歧加大，全市场“以价换量”效应凸显，性价比吸引购房者入场。中指研究院数据显示，2026年1月百城二手住宅均价环比下跌0.85%，但重点城市存量房源平均调价幅度达-5.06%，业主普遍降价5%以上促进成交。

以上海为例，300万元左右低价房源受青睐，叠加低首付政策，购房门槛显著降低，带动成交增长。同时，重点城市二手房挂牌量连续回落，供需关系边际改善，进一步助推成交回暖。

最后，大家别忘了，2026年春节较晚，1月完全处于节前购房窗口期，而2025年春节在1月下旬，导致去年同期成交基数极低。剔除春节错位因素后，按农历口径对齐，2026年1月全国二手房销售面积同比仍下降16%，可见基数效应是成交同比暴增的重要原因，且每年一季度本就是刚需交易的季节性提升期。

但从政策到市场太需要好消息的反馈，而且二手房市场价格持续走低，确实也让人难受，国人大部分的财富就是房子，一旦投资被窖藏问题就来了，这也是我当下反对炒高金银的主要原因，因为会重复房地产的问题！

二、成交回暖仍需长期支撑：政策面托底不托价！

从上面的分析中，我们可以看到此次回暖属于阶段性反弹，尚未形成常态化复苏趋势，全国房价仍处于“跌幅收窄、整体磨底”阶段，回暖呈现“量涨价跌”的繁荣特征，但信号确实也给，有一定的积极意义。

2026年1月，全国重点13城二手房成交面积环比上升16%、同比增长33%，北京、上海单月成交创近5年同期新高，但百城二手住宅均价仍环比下跌0.85%，同比下跌超8%，一线城市二手房价格环比跌幅达1.14%，所有能级城市房价全线下跌。新房均价看似环比上涨0.18%，实则是上海、成都等城市高端改善盘集中入市带来的结构性上涨，普通住宅价格依然稳中偏弱。

而从核心矛盾看，生育率下降，晚婚晚育，投资预期不足，楼市供过于求、消费信心不足的问题尚未解决。

截至2025年12月，全国新房广义库存合计51亿平方米，去化周期长达84个月，2026年1月百城二手房挂牌量仍高达256万套，供远大于求的格局未发生根本改变。央行数据显示，2025年四季度末人民币房地产贷款余额同比下降1.6%，居民中长期贷款持续低迷，购房者“不愿买、不敢买”的观望情绪仍较浓厚，市场信心尚未修复。

此外，从政策导向看，2025年以来的楼市宽松政策，核心目标是“稳市场、防风险、去库存”，而非推动房价上涨，即：托底不托价！住建部多次明确坚持“房住不炒”，遏制投机炒房，预计2026年楼市将呈现“L型筑底、强分化”走势，核心城市核心板块可能率先止跌，但三四线城市、远郊板块仍面临价格阴跌风险，成交将呈现“脉冲式反弹”的特征。

三、房产、股市、金银的投资选择的短期对比

房产：信号明确，刚需可入场，投资需谨慎！当前房产投资已告别“普涨红利”，投机属性大幅弱化，刚需自住可把握政策红利与价格洼地，优先选择北京、上海等核心城市核心板块的次新房、刚需小户型，这类房源流动性较好、价格相对企稳。但投资性购房需极度谨慎，三四线城市、远郊板块、老破小房源，面临流动性枯竭、价格持续下跌的风险，短期内难以实现资产增值，甚至可能出现亏损。核心区位的豪宅、别墅随意入手！

股市：2026年开年以来，A股呈现震荡上行、结构性分化特征，2月11日上证指数收盘报4131.99点，较2月5日低点上涨1.64%，沪深300、深证成指震荡调整但整体保持平稳，成交额维持在较高水平。当前宏观经济逐步向好，流动性保持宽松，政策持续支持实体经济与资本市场发展，股市存在结构性投资机会，可重点关注高端制造、科技创新、消费升级等优质赛道，但股市波动较大，且炒概念特征明显，2月以来指数多次出现单日涨跌交替，需投资者具备较强的风险承受能力！

不过，近期，港股新股市场呈现出罕见的“零破发”现象。而在2025年12月，25只上市新股中有10只上市首日收盘时未能守住发行价，说明资金面有南下趋势。

金银：美联储政策和美国经济数据情况依然是关键，需要防备我们新春期间的国际市场流动性突袭！2026年开年以来，贵金属价格整体呈震荡上行趋势，2月12日黄金T+D最新价为1127.5元/克，伦敦金现报5060.93美元/盎司，沪银主连价格达20965元/千克，较前一日上涨2.27%，但整体交易量能进一步萎缩，且美国非农数据亮眼，CPI存反弹可能。

当前全球经济复苏仍有不确定性，地缘政治风险犹存，黄金作为传统避险资产，具备较好的保值功能，但白银价格已经脱离基本面，金银比脱离了传统关系，且产业端存在被替代问题。此外，金银价格受美元汇率、全球货币政策影响较大，短期波动明显，不适合追求短期高收益的投资者，长期配置比例建议控制在总资产的10%-15%。

从投资角度看，需摒弃2025年“稳赚”的投资固有认知，2026年很多逻辑都可能发生逆转！