未交物业费四年之久，却怠于主张权利导致损失扩大，违约金不支持

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一审法院认定事实

2014年4月，原告与贵阳某有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告向贵阳某有限公司开发的保利公园2010(一期一组团1区、2区、3-1区、3-2区、商业1、商业2、商业3、商业4、商业6、商业7及三期高层)提供物业管理服务｡ 合同第二章约定了服务内容与质量，服务内容包括常规性的公共服务及其他服务，其中附件二载明物业管理服务标准;第三章约定服务费用收费标准及费用支出，其中小高层2.2元/平方米/月、花园洋房2.44元/平方米/月、联排住宅4.28元/平方米/月、独栋住宅5.04元/平方米/月、高层住宅2.66元/平方米/月、商业4.69元/平方米/月，并约定业主应于约定房屋交付之日起交纳物业费，此后按年交纳，在每年度第一个月的前10日内支付;合同还对物业的经营与管理、使用与维护、专项维修资金等进行了约定｡ 并约定，合同期限自2012年4月27日起至该物业管理区域内业主委员会成立并与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止，业主未按时足额缴纳物业服务费的，应按每日千分之三向原告支付违约金｡ 合同签订后，原告为保利公园2010提供物业服务至今｡

案外人张某甲于2024年8月14日取得保利公园2010“3-1区”(3-A-2栋)3单元1层4号房屋(以下简称案涉房屋)的产权｡ 2025年2月21日，张某甲与原告签订《业主临时管理规约》和《前期物业服务协议》，由原告为该业主提供物业管理｡ 张某甲支付了2024年3月14日至2024年12月31日的物业服务费4041.59元｡ 另查明，被告汪某支付了案涉房屋2020年1月1日至2020年5月31日期间的物业服务费2000元｡

一审诉讼请求

1.判令被告立即向原告支付物业管理服务费24148.75元及违约金2415元｡ 2.本案律师费、诉讼费用、保全费、保全担保费由被告承担｡

一审法院认为

根据一审法院调取的证据，案涉房屋现有业主为张某甲，虽被告汪某支付了案涉房屋2020年1月1日至2020年5月31日期间的物业服务费，但原告未能举证证明被告汪某与案涉房屋存在权属关系，原告应当承担举证不能的后果，一审法院对其诉讼请求不予支持｡

被告经一审法院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证及抗辩的权利，一审法院依法缺席判决｡

一审判决

一审判决：驳回原告某贵州物业管理有限公司的诉讼请求｡

二审上诉情况

某公司上诉请求：1.撤销原判，并将本案发回重审或支持上诉人的全部诉讼请求;2.本案诉讼费、一审案件受理费由被上诉人承担｡ 事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，本案被上诉人汪某在2015年10月16日至2024年8月13日期间是案涉房屋的业主，其应交纳物业费｡ 一审庭审中，上诉人已提交了案涉房屋的《商品房买卖合同》《贵阳市商品房预售合同备案登记表》以及被上诉人汪某的物业费交纳凭证，证据显示汪某于2015年10月16日购买位于乌当区航天路172号保利公园3-A-2栋3单元1层4号房屋，并办理了备案登记，期间也交纳过案涉房屋的物业费｡ 一审判决认定事实部分载明案外人张某甲于2024年8月14日取得了案涉房屋的所有权，并支付了2024年3月14日至2024年12月31日的物业服务费4041.59元，但案外人张某甲在2024年8月14日前并非案涉房屋的产权人，再结合被上诉人汪某曾是案涉房屋产权人的事实,2020年5月1日至2024年3月13日期间的物业服务费应由被上诉人汪某承担｡ 综上，请法院依法撤销一审判决，依法支持上诉人的全部诉请。
汪某未到庭应诉亦未提交书面答辩意见。

二审认为

上诉人二审中提交的商品房买卖合同及预售合同备案登记表均载明案涉房屋的买受人为被上诉人汪某，且被上诉人汪某也交纳了案涉房屋2020年1月1日至2020年5月31日期间的物业服务费。而被上诉人汪某一、二审中均未出庭应诉，在无相反证据推翻上述证据的情况下，应认定案涉房屋在转让给张某乙的所有权人为被上诉人汪某｡ 上诉人与贵阳某有限公司于2014年4月签订的《前期物业服务合同》，约定由上诉人为案涉小区提供物业服务，上诉人已经按照约定提供了物业服务，被上诉人应当支付相应的物业服务费｡ 根据本案查明事实，案外人张某甲于2024年8月14日取得案涉房屋产权，并支付了2024年3月14日至2024年12月31日的物业服务费｡ 被上诉人应支付物业费的期间为2020年6月1日至2024年3月13日，共计45个月12天。《前期物业服务合同》约定物业服务费收费标准为2.44元/平方米/月，案涉房屋面积为172.86平方米，物业费计算数据如下：2.44元172.89平方米45个月=18983.32元｡ 另外12天的物业费为163.3元｡ 故被上诉人应支付的物业费为18983.32+163.3=19146.62元。

关于违约金，虽然合同约定业主未按时足额缴纳物业服务费时需支付违约金，但被上诉人未交物业费时间近四年之久，上诉人却怠于积极主张权利，导致损失扩大，对其主张的违约金不予支持｡ 另外，关于上诉人申请出具调查令核实房屋过户信息的问题，因二审中二审已认定欠缴物业费期间的业主为初始买受人汪某，上诉人申请出具调查令已无必要，对其申请不予准许｡

综上所述，保利物业公司的上诉请求成立。

二审判决

二审判决：一、撤销一审民事判决;二、汪某于本判决生效之日起十日内支付某贵州物业管理有限公司物业服务费19146.62元;三、驳回某贵州物业管理有限公司的其余诉讼请求｡