瑞银-中国房地产调查：情绪低迷，分化显著（一）

瑞银研究实验室最新针对中国大陆 2500 名受访者（2025年10月28日至11月18日）进行的住房调查显示，相较于之前的低迷水平，购房意向和整体情绪有小幅改善，但相对于历史平均水平仍然偏低。出售意向也有所上升，显示出房地产市场发展路径仍然脆弱且不确定。

购房意向略有改善，但仍然疲弱。

计划在未来两年内购房的受访者比例为30%，计划在3到5年内购房的比例为27%，均较去年同期（2024年9月调查分别为27%和24%）以及2025年4月调查（分别为20%和15%）有所上升。没有购房计划的受访者比例从2025年4月的历史高点28%（4月为40%）下降，回到与2022年大致相当的水平。

在当前租房者中，35%的人更倾向于买房而非租房，较2025年4月的27%有所上升。与此同时，卖房意向也有所增强，目前有17%的房主计划在未来1-2年内出售房产，较2025年4月的10%有所增加，这与近期中国二手房挂牌量的上升趋势一致。

图1：购房意向略有改善，但仍然疲弱

分析：计划在未来2年和3-5年内购房的比例较去年四月大幅上升了10%和12%，而无购房计划的人群下降了12%，同时租房人群中倾向于买房的比例提高了8%。以上数据至少说明了两点，第一是目前的房价已经进入了很多潜在买家的射程内，第二是进入射程并不代表马上出手，大多数人目前还只是有买房的想法和具备买房的能力，啥时候买取决于后续房价走势。

另外要注意的是，计划出售房屋的业主比例较去年四月也上升了7%，也就是说潜在买家增多的同时抛盘也在加强，所以后续房价反转还是需要较长时间的市场博弈。本质上这是 资产负债表受损严重的被动卖盘和有负债能力的主动买盘之间的资产交换，即 居民资产负债表之间结构性再平衡的过程。

市场情绪保持低迷，尽管比之前的低点略有好转。

与6个月前相比，9%的受访者表示购房信心增加，相比2025年4月的2%有所改善（回到2023年类似的水平，但仍明显低于2023年前的时期）。信心改善主要受到政策宽松的推动，包括更容易获得按揭贷款（26%的受访者）、按揭利率下降（22%的受访者）以及政府保证房屋交付（21%的受访者）。现金或优惠券（23%的受访者），尽管去库存进展据报道仍然缓慢。

92%的受访者认为按揭审批容易（相比4月的85%），86%的按揭持有人报告过去六个月内按揭利率有所下降（相比4月的75%），2025年第三季度的新按揭利率降至约3.06%的历史低点，预计2026年政策利率将再下调10-20个基点，按揭利率将进一步下降30-40个基点。

图2：整体情绪保持低迷，但比之前的低点略有好转

分析：购房信心增加的比例相比去年四月大幅提升了7%（2%提升至9%），但从绝对值角度看依然处于低位，这说明市场短期信心还是比较萎靡。对于想买房的群体来说，目前的心态就是价格已经可以负担了，但大家都想买在最低价，特别是房价还在下跌的情况下，不是很着急的人是不会轻易下单的。这点从信心增加的原因中也可以得到印证，信心增加主要是按揭更容易、利率下降、保交房、地方优惠券等，价格可负担了以上这些因素才能摆上台被买家考虑。

目前虽然说5年期LPR很久没动了，但今年继续下行几乎是肯定的事，问题只是下降的幅度有多大。这当然很大程度上受美联储新主席人选的影响，对面降多了我们这里也会降多点，瑞银的预测是基准利率下降10-20bp，按揭利率下降30-40bp，这和我之前的想法差不多，我一直认为按揭利率下降的幅度会比政策利率大，大概是2倍左右的关系。

低线城市支撑了边际改善。

三线城市有11%的居民和二线城市有4%的居民表示信心比六个月前更强，超越了一线城市（0%）以及2025年四月的调查数据，32%的三线城市居民计划在未来1-2年内购房（高于一年前的27%和四月的19%，与2022年相近），而一线城市的购房意向有所减弱。这种差异可能反映出过去几年三线城市房价和销量下降幅度远大于一线和二线城市。然而，鉴于过去两个月房市数据疲软，三线城市积极情绪的可持续性仍有待商榷。

图 3：虽然可持续性仍有待商榷，但下层城市引领了情绪改善

分析：目前三线城市居民表示对房价有信心的比例是最高的（达11%），虽然比二线的4%和一线的0%肯定要好很多，但从绝对值角度看还是很低，一线的0%我真的没忍住笑了，很真实的调研。

三线城市计划2年内买房的比例较去年大幅提高了13%，这体现了三线城市在基本面上虽然无法与高线城市比拟，但最近4年来累积的巨大跌幅使三线市场有很大的超跌反弹需求。然而随着近几个月一线城市的一波加速下跌，其影响最终会波及二线和三线，所以三线的超跌反弹需求能不能释放出来仍是个问题，而且从基本面和逻辑上讲，房地产真正意义上的反转大概率会从高线城市开始（而并非三线）。