日本用30年时间的经验告诉我们：房价暴跌，没有赢家，只有输家

日本在上世纪八十年代经济飞速发展，大家都觉得日子越过越好，那时候制造业出口特别猛，赚了不少钱。

人们手头宽裕了，就开始想着改善生活，买房成了头等大事。土地本来就少，东京这样的地方人口又多，需求一上来，房价就蹭蹭往上窜。

银行贷款容易，利率低，谁都敢借钱入市。企业也跟着掺和，把钱从工厂转向地产投资，觉得这比生产稳当。政府没太管，基础设施建得热火朝天，进一步推高了地价。

整个社会都像着了魔，买房炒地成了致富捷径。

1985年广场协议一签，日元对美元猛升值，出口企业日子难过，政府为了救经济，就放宽货币政策。日本央行连降息，资金像水一样多。

钱多了没处去，就涌进股市和地产。东京地价翻倍，企业用土地抵押反复贷款，规模越来越大。普通人卖旧房借钱买新房，投机客短期倒手赚差价。

金融机构也下水，设立地产子公司推波助澜。国际资金闻风而动，外国投资者蜂拥而来，进一步抬高价格。

到1989年，东京商业区土地总值能买下整个美国，企业高管用公司钱炒地，银行审查松懈，放贷像不要钱。居民负债率直线上升，家庭借贷占收入九成。

高利贷市场活跃，有些人绕过银行借地下钱借买房。股市地产联动，资金在两边流窜，形成循环。经济过热，通胀隐现，但大家视而不见。

日本央行保持低利率，货币供应量大增。制造业投资减少，转向地产，生产效率开始下滑。

整个国家沉浸在虚假繁荣中，没人想停下来。

日本央行终于看不下去，1989年5月开始加息，贴现率一步步升到6%。流动性收紧，股市先扛不住，日经指数从顶峰38900点直坠，1990年跌幅超四成。

企业市值蒸发，资金链断裂，还不了地产贷款。银行坏账堆积，收回抵押难。房地产交易量暴减，卖家多买家少，价格支撑崩了。

1991年，六大城市住宅地价跌15%，东京商业区腰斩。企业破产案激增，失业率从2%升到近3%。工人丢饭碗，还得还房贷，日子一下子苦了。

土地价格继续下挫，到2001年累计跌七成。企业重组，裁员一大批。政府注资救银行，但坏账处理拖拖拉拉。

股市再跌，2003年触底7000点。居民卖房还债，财富缩水一半。高利贷追债闹得社会不安。金融机构合并，银行数量减了三成。

经济增速从5%多降到1%徘徊。通胀变通缩，物价指数负增长。消费收缩，零售额年年下滑。炒地的人赔光本钱，早赚的也逃不掉整体拖累。

普通人成最大苦主，债务压身，生活倒退。

1992年后，地价还在滑，到现在都没回顶峰。企业投资意愿弱，居民债务缠身。银行虽重组，但放贷保守。政府财政赤字扩大，公债堆积。

人口老龄化雪上加霜，老年人比例从12%升到28%。年轻人找工作难，就业率降到七成五。结构性改革慢，产业升级卡壳。

居民养老负担重，储蓄率掉到一成。社会活力没了，斗志消退。整个国家经济停滞，增长率长期低于2%。三十年过去，教训摆在那，泡沫破了谁都输。

房价暴跌拉开日本失落十年的序幕，其实不止十年，影响延续到现在。银行体系脆弱，企业竞争力弱，消费低迷。

政府试过各种刺激，效果有限。坏账清理花了十年，信贷恢复慢。居民生活水平没上去，许多家庭卖房养老。失业持续，社会问题多。

经济学家说，这场危机根在过度投机和政策失误。企业高管违规放贷，有些坐牢。普通民众背债度日，日子紧巴巴。国家整体付出代价大，增长停滞，人民信心没了。

回想泡沫前，日本经济是世界羡慕的对象，可一夜间变天。

房价跌了，企业破产连锁反应，供应链断。制造业订单少了两成。政府出地价税想控投机，反倒加速冷却。居民借高利贷的更惨，利息滚雪球，翻不了身。

自杀率升了，有些人绝望跳楼。街头失业家庭多，流浪现象现。银行坏账达四十万亿日元，中小银行倒一批。经济从繁荣跌入泥潭，恢复遥遥无期。

三十年经验告诉大家，房价暴跌真没赢家。

三十年过去，日本房价暴跌的影子还在。经济增速低迷，通缩顽固。人口减少，劳动力短缺。企业投资保守，创新少。

居民债务虽减，但信心难回。政府改革推不动，官僚拖后腿。银行体系稳了，但放贷严。房价稳定在低位，没再疯涨。教训深刻，市场需要调控，投机得管住。

房价暴跌教大家，繁荣虚假，崩盘真实，谁都逃不掉输的命运。