35岁以上的人开始租房了，这背后不只是买不起

杭州贝壳研究院有个数据：2025年，36岁以上租客占比31.4%，比前一年提升了近7个百分点。其他城市也出现了类似趋势。清华五道口金融学院报告显示，全国重点40城里，35岁以上租客占比已接近四成。

这不是简单的房价太高买不起。租房人群里，除了长期租住的低收入群体，现在多了批本可以买房却主动放弃的人。他们的选择和上一代环境不同，算法也不同。

一、算账

有个例子很典型：夫妻收入不低，名下有套小户型学区房，一家七口却租住在三室两厅里，月租近万。

这看起来不是被迫，更像是权衡后的选择。

学区房是硬通货，孩子要上学，学位不能丢。但学区房往往老破小，很难住下七口人。以前很多人会卖掉小的，贷款换大的。现在有人换另一种方式，留着学区房占学位，另外花钱租房住。房子用来保值，居住另外解决。

以前换房成本高，多数人一套房住到老。现在有些年轻人留着资产，租房住，更灵活。

二、长租市场

以前租房的多是刚毕业的大学生：预算有限，住不久，能凑合。长租公寓也是投其所好：快周转，简装，合租单间。

35岁以上的家庭不同：预算高，租期长，要求多。孩子要上学，得近学校；住得久，怕房东赶人；还想有个安稳的居住环境。

这批人多了，长租公寓也开始调整。以前做单间、快周转，现在有人尝试做家庭整租、长合约。客单价高了，服务重了，是门新生意。

客户需求变了，供给跟着调整。从单间到整租，从短租到长约，市场在细分。

三、房子是用来住的

房价涨得慢了，房产的金融属性就跟着弱了。以前买房，看的是升值空间，今年买明年卖，可能赚几十万；现在买房，涨得慢甚至不涨，算上利息、税费、装修，算下来未必划算。房子从存钱罐变成了消费品。而且是那种几百万砸进去、想拿出来不容易的消费品。

预期变了，行为跟着变。人们重新算账，买房锁死几百万，租房每月花钱但自由。算账的人多了，租房市场就热了。

四、家的理解

父母辈的想法是买房等于成家，等于有根，等于给后代留遗产。

90后00后买房的逻辑变了。房价收入比高了，首付比例高了，单靠小两口攒不够，得把双方父母拉进来，六个钱包凑首付，还得背几十年贷款。他们开始想有没有别的算法？

其中一些人思考的结果是没这个必要。对他们来说，房子不再是必须拥有的神圣资产，而是一种可选的生活方式。租房的坏处是替房东还房贷，好处是随时可以走。买房的坏处是几十年锁死，好处是心里踏实。当踏实的代价过高，很多人转向灵活。

父母那代觉得留房子最实在，看得见摸得着。这代人开始想房子是不是最好的传承？给孩子的不一定必须是房本，也可以是教育、体验，或者就是钱本身。

五、灵活

城市功能区分散，人只能跟着调整。CBD工作机会集中，周边房价也高；好学校多在老城区，住得近的老房子又小又贵。买房只能顾一头，顾了学区，通勤远，顾了上班，孩子上学难。租房却能两头凑，孩子上学这几年住近点，工作换了再调整。

这种灵活，是城市空间格局逼出来的。大龄租客增多，背后是人在重新算账。既要工作机会，又要生活质量，租房成了一种新选择。

六、制度

租房的人多了，但租房的待遇还没跟上。孩子上学，很多城市租房户得等产权户选完。落户积分，租房年限算得少。想提取公积金付房租，手续也麻烦。这些不对等，让租房成了次选。

租购同权喊了多年，落实缓慢，主要是利益难协调。学区房的价格里，绑定了入学资格。户口背后，是低保、保障房、购车摇号等属地福利。动这些阻力很大。

大龄租客增多，是市场跑在了制度前面。当足够多家庭选择长期租房，当租房从过渡变成常态，可能会倒逼改革。但目前，租房者要承担额外的成本。

居住理念的变革，不只是愿意租房，更是租房也能享受同等待遇。这一步，还没跨过去。

结语

35岁以上的人开始租房，除了经济账，还有代际观念不同、城市功能空间错位等因素。

买房时代还远没终结，但住房确实开始从标准选项变成个性化选择。有人继续买房，有人长期租房，有人持有加租赁组合。多元本身，就是新的常态。

但多元需要制度托底。当租房成为千万家庭的长期选择，租购同权就可能不该是口号。否则，市场变了，人变了，规则没变，最后买单的，还是那些先迈出这一步的人。

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