房产380万却200万卖给弟弟！南安法院：恶意逃债，交易撤销。

一场精心设计的房产过户，背后可能是债务人试图将资产“移花接木”，债权人手拿法院胜诉判决却发现债务人名下无财产可供执行。债务人深陷债务泥潭，将自己的房产低价转让给亲属或者关联关系主体，债权人遇到这样的“小聪明”时，应该怎么办？接下来，我们一起来看下南安法院近期审理的一个案件。

01

案情回顾

2010年至2015年期间，陈某甲陆续向王某借款合计300万元，后无力偿还。2024年，王某诉至法院，经判决确认陈某甲需偿还借款本金300万元及利息。判决生效后，王某申请强制执行，却发现陈某甲竟无足额财产可供执行——原来，陈某甲早在2022年就将一套市值约380万元的房产，以200万元的价格转让给了胞弟陈某乙，并完成过户登记。

2025年，王某一纸诉状将陈某甲、陈某乙告上法院，请求撤销二人签订的《房屋买卖合同》，恢复房产登记至陈某甲名下。

02

法院审理

诉讼过程中，陈某甲、陈某乙辩称200万元并不属于低价转让、且陈某甲名下还有其他财产可供执行、转让行为并未损害王某的债权。

南安法院经审理，从三方面驳斥了陈某甲、陈某乙的主张，最终判决撤销双方间的《房屋买卖合同》：

01 价格明显不合理

法院调取同时期同栋楼房产的评估价、拍卖成交价发现，案涉房产交易价200万元仅为评估价的48%、拍卖成交价的52%。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞合同编通则若干问题的解释》第四十二条的规定，“明显不合理低价”指转让价格低于交易时交易地指导价或者市场交易价的70%，本案中200万元远低于这一标准，应认定为“明显不合理低价”。

02 损害债权的实现

债权人行使撤销权，并不必然以强制执行结果为前提，也不必然以穷尽全部执行手段、债务人名下再无其他财产可供执行为必要条件。本案中，法院已查封陈某甲名下的财产远低于王某所享有的生效债权数额，不足以清偿债务，陈某甲未能举证其仍有能力偿还债务，其转让案涉房产的行为客观上阻却了王某对该房产的强制执行，对王某债权的实现造成了影响。

03 亲属间交易存疑

陈某甲、陈某乙两人系亲兄弟，具有身份上的特殊性。陈某乙作为理性的经济人，理应知晓200万元远低于市场价的交易会大幅减少陈某甲的偿债财产，可推定其“知道或者应当知道”该转让行为会影响王某债权的实现。

03

法官说法

债权人撤销权制度，简单说就是当债务人作出放弃债权、无偿或者低价转让财产等损害债权人利益的行为时，债权人可向法院请求撤销该行为的制度。

根据《中华人民共和国民法典》第五百三十九条的规定，债权人撤销权的成立要件因债务人行为性质而有所不同，无偿转让如放弃债权、无偿赠与等行为，仅需满足客观要件即行为影响债权的实现即可撤销，而有偿行为除客观要件外，还需满足债务人、受益人或受让人具有诈害意思的主观故意。由于市场交易复杂多样，司法实践中关于不合理的低价难以统一划定绝对标准。对此，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞合同编通则若干问题的解释》第四十二条提供了操作性指引，同时，该解释还对存在亲属或者关联关系的特殊主体间的交易做了特别规定，即若交易价格异常且损害债权的，一般情况下即可无视百分之七十的规定而直接作出交易价格明显不合理的诈害债权的推定。

法官在此提醒，依法偿债是公民义务，任何通过转移财产、恶意串通等方式逃避债务的行为，不仅违背诚实信用原则，更将面临法律制裁。本案中，法院通过撤销亲属间的“低价转让”，既保护了债权人合法权益，也维护了市场交易的安全与公平。

04

法条链接

《中华人民共和国民法典》第五百三十九条债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。

《中华人民共和国民法典》第五百四十一条撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。

《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞合同编通则若干问题的解释》第四十二条对于民法典第五百三十九条规定的“明显不合理”的低价或者高价，人民法院应当按照交易当地一般经营者的判断，并参考交易时交易地的市场交易价或者物价部门指导价予以认定。

转让价格未达到交易时交易地的市场交易价或者指导价百分之七十的，一般可以认定为“明显不合理的低价”；受让价格高于交易时交易地的市场交易价或者指导价百分之三十的，一般可以认定为“明显不合理的高价”。

债务人与相对人存在亲属关系、关联关系的，不受前款规定的百分之七十、百分之三十的限制。

来源:南安法院 民一庭

来源:南安融媒

守护闽南人的市井温度，记录时代的暖心印记。@武荣视界 一如既在这里等你。

免责声明：本微信部分图片、文字及观点，来源于互联网及其他公众平台，主要目的在于分享信息，让更多人获得需要的资讯，版权归原作者所有。如涉及侵权请予以告知，我们会在24小时内删除相关内容。谢谢！