墨尔本楼市要崩？！悉尼房市逆天，清盘率创一年新高！

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加息与税改双重压力下，墨尔本房市迎变数！年薪$18万家庭贷款额缩水

随着利率上调与资本增值税（CGT）改革讨论的双重冲击，墨尔本房产市场正面临新的变数。

对于年收入18万澳元的普通家庭而言，其购房预算在一夜之间缩减了数万澳元，引发了买家与投资者的广泛关注。

利率上调后，墨尔本拍卖市场表现稳健，尽管资本增值税（CGT）讨论令投资者不安，PropTrack数据显示初步清盘率为65%。

虽然2月以来的交易活动依然保持韧性，但专家警告，借贷能力缩减与政策不确定性正开始重塑市场行为。

Baseline Financial董事Ari Levinson表示，利率每上升0.25个百分点，家庭借贷能力通常会下降2.3%至2.5%。

以一对年收入合计18万澳元的夫妇为例，其贷款额度已从约92.5万澳元降至90.2万澳元左右。

Levinson指出，虽然两万多澳元的降幅看似不大，但往往决定了买家在竞价时是有底气坚持到底，还是遗憾与心仪住房失之交臂。

他还警告称，若利率持续走高，更多家庭可能陷入“抵押贷款压力”状态（即还款额超过总收入的30%至35%）。他建议计划参拍的买家尽早重新核对贷款限额，并在此期间避免产生新的信用债务。

除了利率压力，关于资本增值税（CGT）改革的讨论也成为焦点。知名买家代理人兼澳洲房产投资专业人士协会（PIPA）主席Cate Bakos指出，虽然普通买家已基本消化了加息影响，但税收政策的不确定性正令投资者感到不安。

Bakos担心，如果打击投资者积极性导致其纷纷退出市场，本就紧张的租房市场将面临租赁房源进一步减少的风险，令租房者的处境雪上加霜。

与此同时，Alba董事Thomas Mifsud观察到，投资者目前虽有顾虑，但尚未出现大规模恐慌性抛售。

他认为，大多数业主会选择长期持有，并在未来12至18个月内，根据最终的政策走向来调整资产配置策略。

值得注意的是，尽管利空消息频传，墨尔本拍卖市场并未显露颓势。根据PropTrack的初步数据，上周已公布的353场拍卖中，清盘率达到65%，成交势头稳健。

高端住宅市场依然活跃。Balwyn North一处房产以313.5万澳元的高价落槌，Donvale的一处家庭住宅也录得200.3万澳元的成交纪录。

此外，Box Hill North、Mentone及内城区的Brunswick West等地，均有接近或超过170万澳元的住宅成功售出。

业内人士表示，虽然部分买家因预算限制变得更加谨慎，但市场对优质房源的需求依然深厚。大多数能够进入拍卖场的竞拍者，在入场前已将更高的借贷成本纳入预期。

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加息也挡不住，悉尼房产清盘率创一年新高

尽管上周澳洲联储再次加息，但本周末的房产拍卖市场表现异常强劲，初步清盘率直接冲上去年春季销售季以来的最高点。专家分析认为，市场热度并未因借贷成本上升而冷却。

根据 Cotality 的房产数据，本周全澳共有 1593 套住宅参加拍卖，初步清盘率高达 73.7%，创下自去年 9 月 21 日当周以来的最高纪录。

悉尼市场表现尤为抢眼，初步清盘率达到 79.6%，为去年 8 月以来的最强劲结果。本周悉尼共有约 602 套住宅参拍，较前一周大幅增长 31%。相比之下，墨尔本市场节奏平稳，638 套住宅参拍，成交率为 67.9%。

此外，其他首府城市清盘率也持续走高：阿德莱德高达 83.6%，珀斯为 75%，布里斯班与堪培拉均维持在 69% 以上。

Ray White 首席经济学家 Nerida Conisbee 指出，虽然周二基准利率上调至 3.85%，但实地竞拍人数依然超乎预期。她表示，单次加息不足以摧毁市场，且受制于高昂的房屋置换成本，房价很难出现大幅回落。目前布里斯班等地的买家活跃度甚至高于去年同期，市场表现异常火爆。

Nerida Conisbee 补充道，当前的住房供应不足问题已经完全盖过了融资成本上升带来的负面影响，租房市场的激烈竞争也迫使更多人转向买房。

McGrath 首席拍卖官 Scott Kennedy-Green 则认为，加息尚未对买家热情造成实质性打击，目前的成交氛围与 2025 年底相似。他预计，由于买卖双方已将未来的资金成本提前纳入考量，短期内加息不太可能动摇交易意愿。

专家预测，在政府“首次购房者 5% 首付计划”的推动下，中低端市场的价格增速将持续领跑。数据显示，悉尼 92.5 万澳币以下的低端房产上季度价值增长了 0.4%，而 190 万至 500 万澳币之间的高端市场则微跌 0.1%。

然而，拥有稀缺资源的高端房产依然是“香饽饽”。在悉尼北区 Pymble，一栋位于 79 Pymble Avenue 的七居室豪宅经过三位竞标者近一小时的拉锯战，最终以 1102.7 万澳币成交，足足高出指导价 100 多万澳币。中介 Justin Jia 表示，市场上仍有大量资金充裕的买家在精准猎取此类优质物业。

在墨尔本内城区 Abbotsford，一栋位于 41-43 Raphael Street 的三居室住宅也以 148.5 万澳币成交，远超指导价上限。

不过，并非所有地区都维持高热度。BigginScott 房产中介 Emily Sayers 观察到，Richmond 地区的看房活动明显转冷，本周六的看房组数较上周锐减。她表示，目前尚不清楚这是买家对加息的直接反应，还是受季节性波动影响。

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悉尼房市逆天！Newtown仅4米宽车道拍出$125万天价

悉尼内西区一条宽度仅为4米的狭窄车道，近日在拍卖会上以125万澳币的惊人价格成交。这一成交价已与澳洲许多地区的独立住房价格持平，再度折射出悉尼房地产市场的极端现状。

该地块位于184 Church St, Newtown，占地面积为110平方米。尽管地块狭长，但其被列为 R1住宅分区（R1），允许进行混合密度开发。房源信息显示，这块地地处 Newtown 核心地带，被描述为“已具备开发条件的即建地块”。

在当天的拍卖会上，该地块吸引了4名注册竞标者，最终起拍价100万澳币、底价110万澳币的土地被一名开发商收入囊中。

来自 Adrian William Real Estate 的销售代理 Chris Akkawi 表示，虽然政府评估地价为100万澳币，但买家更看重其建筑潜力。该地块很可能被用于住宅开发，或与隔壁的学生公寓项目整合，成为买家的长期持有资产。

据 Chris Akkawi 透露，卖家是一位居住在附近的老妇人。她在约40年前买下此处仅为了停车和种菜。自20世纪80年代持有至今，这笔高达125万澳币的成交款将成为她丰厚的养老金。

此次成交在社交媒体平台 Instagram 上引发了广泛关注。账号“The Noticer”发布的帖子下评论不断，网友们对此众说纷纭。

有网友讽刺道：“只要别再吃牛油果吐司了，你们也能买得起这样的车道！”另一位网友则感叹：“就这一条车道？简直是疯了。总有一天，只要你足够努力，就能买得起价值百万的车道。”更有评论直言：“澳洲房市彻底完蛋了。”

值得注意的是，悉尼内西区目前还有另一处类似的空置地块正在出售。该地块位于 5 Sparks Lane, Camperdown，占地111平方米。

这处已获得开发许可（DA）的地块被划分为 MU1混合用途分区（MU1）。在获得当地议会批准（STCA）的前提下，允许进行住宅与商业或零售的混合开发。该物业目前的指导价高达129.5万澳币。

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墨尔本CBD人流量暴跌20%！写字楼空置率全澳最高

消失的周一客流，沉寂的周五午餐，这消失的20%人流量正在深刻重塑墨尔本CBD的面貌。

在这座正走出新冠疫情漫长阴影的城市中，墨尔本部分最繁忙地段的行人数量每天减少了近1万人。曾经喧闹的办公区每周总有两天如同“混凝土荒漠”，商家被迫在歇业的店面旁，通过墙壁和手机屏幕疯狂投放广告以争夺剩余的客流。

根据墨尔本市政府对市中心6个关键地点的行人数据分析，墨尔本已然成为一座“80%城市”。数据显示，每5个原本应出现在CBD的人行道上的足迹，如今仅剩4个。

交互式地图的数据直观反映了这一现状：墨尔本CBD繁忙地段在封锁期间人流量骤减，至今仍未触及疫情前的水平。

目前，Southern Cross Station在工作日的人流量仅为疫情前的65%，Flinders Street Station恢复至77%，而Bourke Street的人流量也仅为以往的一半多。尽管去年Mecca旗舰店开业带动了局部回升，但整体疲软态势依然明显。

这是一份关于十年人流量数据的真实画像，无情地揭示了一座在新冠疫情永久改变生活方式后，尚未完全恢复活力的城市。

作为许多人进入市中心的首站，Southern Cross Station的数据极具代表性。自2018-19年度以来，该站人流量骤降35%。在2024-25年度，Collins Street入口附近记录到的平均工作日行人仅约为17,700人。

尽管早晚高峰时段车站外围依然拥挤，但全天各时段的流量均呈现下滑趋势。以早8点至9点的上班高峰为例，典型工作日的行人记录数已从六年前的4100人缩减至约2700人。

KPMG城市经济学家 Terry Rawnsley 分析称，居家办公是行人数量骤减的最大诱因。Southern Cross Station的跌幅与上班族每周仅到岗三天而非五天的趋势几乎完全吻合。

这种链式反应对普通人或许不明显，但对于被迫调整业务模式的商家来说，其影响可谓伤筋动骨。

高档意式餐厅 Cecconi’s Flinders Lane 经营已有20年，主要客群为企业高层。运营经理 Nicoletta Sylvester 表示，由于下班后的客流大幅消失，餐厅几乎取消了周五晚餐的第一场预订。

据 Sylvester 观察，企业高管们普遍反映，尤其在周一和周五，办公室里的空位比员工还要多。传感器数据也证实了这一点：Southern Cross 周二至周四的日均人流量约为20,000人，但在周一会降至14,400人，周五更是跌至11,700人。

Sylvester 感叹，疫情后的消费热潮已成为遥远的回忆。她回忆起上周五下午四点街道空旷的景象，无奈地表示，即便人们每周只是多出一天回到CBD，情况也会大有改观。

屋漏偏逢连夜雨，Allan政府准备在2026年将居家办公定为一项法定权利。与此同时，CBD餐饮业还面临着来自郊区咖啡馆和餐厅的竞争，这促使 Cecconi’s 在2023年也前往 Toorak 开设了分店。

为了吸引食客重回市中心，商家不得不付出更多努力。Sylvester 指出，现代消费者更看重整体餐饮体验和性价比，这迫使企业加大社交媒体营销投入，以防被市场淘汰。

墨尔本市长 Nicholas Reece 则辩称，这座城市已经“找到了新的节奏”。他认为，虽然部分地区人流量减少，但到访者的消费力在增强，餐饮和周末零售的支出已超过疫情前水平。他强调，政府将继续游说企业和州政府，力促员工回归办公室。

然而，仅凭地段优势和口碑就稳操胜券的日子已一去不返。Sylvester 认为，现在的商家必须更具战略眼光，例如利用墨尔本目前极高的写字楼空置率，去争取房东提供的租赁优惠。

商业房地产公司 CBRE 研究经理 Cameron Douglas-Perrine 指出，墨尔本的办公室空置率目前高达19%，位居澳洲首府城市之首，远超2019年的3%。他表示，租户现在的租赁决策与员工到岗率直接挂钩，“如果没人使用，他们就不想租下那个空间。”

这种困境在 Docklands 地区尤为突出，其办公室空置率在2025年预计将达21%。相比之下，市中心东侧的“巴黎端”恢复较好，空置率约为12%。

裁员潮进一步打击了人气。金融业工会（Finance Sector Union）数据显示，2020至2025年间，四大银行在墨尔本裁减的6600个职位中，过半位于 Docklands。其中，总部位于该区的 ANZ 去年底还宣布将继续裁员。

主要在 St Kilda Road 艺术区表演的街头艺人 Lucy Diggerson 直言，Docklands 是最不受艺人欢迎的地点。她建议在该地区增加更多文化景点，以效仿艺术中心或国家美术馆在周末吸引人流的成功经验。

目前墨尔本的零售空置率约为7%，是疫情前的两倍有余。城市经济学家 Rawnsley 称之为零售变革的“叠加效应”：比起市中心，越来越多的消费者倾向于前往东南部的 Chadstone 等大型购物中心。

在 Flinders Street Station 附近，尽管有旅游业支撑，但地下通道的人流量仍下降了23%，日均减少约8800人。周边的阿根廷餐厅 Asado 被迫贴出海报，推销其90澳元的“无限量”周六午餐。

San Telmo Group 执行主厨 Oliver Gould 认为，在后疫情时代，商家之间正在进行激烈的“份额争夺战”。他直言不讳地指出，现在的竞争已经演变为“看谁的优惠力度最大”。

Gould 断言，墨尔本永远无法回到每周工作五天的旧模式，小型独立企业将面临最严峻的生存挑战。他观察到，市中心越来越多的餐厅开始挂起薄纱窗帘，这或许并非设计上的巧思，而是为了掩盖店内客座冷清的无奈之举。

“市中心的午餐生意在未来几年将举步维艰，我认为只能接受现实，”Gould 说，“这座城市将永远不再是原来的样子。”

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