【上海楼市月报】1月供求回落，核心区豪宅及外围改善盘支撑基本面

*监测周期2026年1月1日-31日

本月观点：

本月数据快报：

购房环境分析

政策与热点

新房来访指数

从购房者行为路径看，先网上搜索，再线下看房直至最终成交，来访与最终成交套数具有转化关系。1月，活跃楼盘来访量下滑至77.53。上海全市新房来访指数环比下跌11.57%，同比上涨33.82%。分区域来看，本月主城区来访指数环比下跌18.8%，同比上涨31.6%。五大新城则环比下跌21.37%，同比上涨32.75%。

商品住宅市场特征

商品住宅市场

1月，上海商品住宅新增供应23.25万平米，环比下跌59.56%，同比上涨37.95%。商品住宅成交32.71万平米，环比下跌25.62%，同比下跌40.1%。成交均价82677元/平米，环比上涨12.53%，同比上涨2.96%。认购方面，本月共16个项目结束认购，有3个项目认购率超过100%，其中位于嘉定南翔的大华星屿认购率124%，位于浦东世博板块的澐启滨江认购率119%。开盘方面，本月共计19个项目开盘，其中澐启滨江、安高·海印华庭，开盘去化率超80%。

商品住宅-成交排名

1月，位于浦东新区的世博板块的澐启滨江项目为商品住宅成交销冠。成交142套，成交面积2.23万平米，成交均价141906元/平米。位居第二为徐汇区东安新村旧改项目安澜上海，首开西区127b-24地块的211套房源。

公寓市场

1月，上海公寓市场供应量19.74万平米，环比下跌61.02%，同比上涨21.79%。成交量27.33万平米，环比下跌21.4%，同比下跌44.76%。成交均价87104元/平米，环比上涨11.13%，同比上涨2.96%。

公寓市场-成交排名

1月，位于浦东世博板块的澐启滨江项目为公寓成交销冠。成交142套，成交面积2.23万平米，成交均价141906元/平米。项目本月开盘为三期开盘，共计27套，主力户型为226-286平米的大平层产品，去化22套。

别墅市场

1月，上海别墅市场供应面积3.51万平米，环比下跌48.82%，同比上涨442.2%。成交面积5.38万平米，环比下跌41.57%，同比上涨4.8%。均价60170元/平米，环比上涨9.59%，同比下跌7.72%。

别墅市场-成交排名

1月，别墅市场销售冠军为位于原南汇惠南板块的艺泰一品花园，本月成交45套，成交量0.87万平米，成交均价41227元/平米。本次加推24套叠加别墅，主力面积段165-200平米。

商品住宅存量

1月，上海商品住宅存量794.19万平米，去化周期升至19.5个月，继上月开发商年末冲刺业绩后，本月传统淡季，房企推盘意愿转弱，供求均大幅下降，去化周期再攀新高，后续受春节影响，去化周期将进一步上涨。本月由于成交量大于供应量 ，存量面积小幅下滑。

上海各环线商品住宅存量

1月，上海商品住宅内环内存量占比10.06%，下降0.08个百分点。内中环存量占比7.13%，下降0.37个百分点。中外环占比10.65%，下降0.13个百分点。外郊环占比42.75%，上升0.7个百分点。郊环外占比29.42%，下降0.12个百分点。存量主要集中在外环外，占总量72.17%，较上月有所上升。

市场结构性成交分析

成交区域结构

1月，成交区域结构中，浦东新区、青浦区、宝山区成交量继续位于榜单前三。其中，浦东新区成交主力为世博板块的澐启滨江项目，成交量2.23万平米；青浦区成交主力为重固镇板块的保利虹桥和颂西岸项目，成交量0.76万平米；宝山区成交主力为张庙板块的大华公园柏翠项目，成交量0.4万平米。

成交板块结构

1月，浦东世博板块为成交榜首，其次为青浦新城板块、枫林板块。其中，浦东世博板块的成交主力为澐启滨江项目，成交量2.23万平米，均价为141906元/平方米；青浦新城板块成交主力为联发时光新澍项目，成交0.6万平米，均价为39410元/平方米；枫林板块的成交主力为安澜上海项目，成交1.25万平米，均价178042元/平方米。

成交环线结构

1月，外郊环为成交主力环线，占总量的43.33%，环比上涨3.48个百分点，涨幅最大。另外内环内区域占总量9.53%，较上月上涨1.34个百分点；内中环区域占比上升1.10个百分点，占总量的12.12%；中外环成交占比14.43%，上涨0.21个百分点；郊环外成交占比20.59%，下降6.13个百分点，降幅最大。

成交环线结构-项目排名

1月，主力成交环线外郊环Top3项目中，惠南板块的艺台一品花园为销量冠军。内环内销冠是枫林板块的安澜上海，内中环成交首位是浦东世博板块的澐启滨江，中外环销冠是桃浦板块的中环桃源里，郊环外成交居首的是青浦新城板块的联发时光新澍。

成交总价结构

1月，上海500万元以下总价项目为成交主力，占总量33.255%，占比下降1.95个百分点，降幅最大；500-800万元总价段占比27.99%，下降0.65个百分比；800-1200万元占比14.44%，上升0.28个百分比；1200-1500万元总价段占比下降1.10个百分比，占总量的5.22%；1500万元以上总价段占比上升3.42个百分点，占总量的19.09% ，涨幅最大。

成交总价结构-项目排名

1月，总价500万元以下项目中，重固镇板块的保利虹桥和颂西岸项目销量最高；总价500-800万元项目中，惠南板块的艺泰一品花园项目销量居首；总价800-1200万元的项目中，销冠是莘庄板块的安高·海印华庭；总价1200-1500万元项目中，光新板块的中海环宇玖章项目销量最高；总价1500万以上价格段登顶的是，浦东世博板块的澐启滨江。

成交均价结构

1月，上海5万元以下均价段项目为成交主力，占总量的42.27%，下降1.73个百分点，降幅最大；5-8万元均价段占总量的26.86%，下降1.19个百分点；8-10万元占比上升0.48个百分点，为9.02%；10-15万元本月占总量的15.01%，上升0.76个百分点；15万元以上占比6.84%，上涨1.69个百分点，涨幅最大。

成交均价结构-项目排名

1月，均价5万元以下项目中，位于重固镇板块的保利虹桥和颂西岸在该均价段内销量最高；均价5-8万元项目中，位于洞泾板块的保利西郊和煦领墅销量领先；均价8-10万元项目中，位于莘庄板块的安高·海印华庭销量居首；均价10-15万元以上的项目中，销冠来自浦东世博板块的澐启滨江；15万元以上项目中，枫林板块的安澜上海成交量最高。

成交户型结构

1月，从成交户型上来看，成交主力面积段是90-120平米占成交总量的45.23%，占比上涨1.42个百分点；90平米以下占总量的9.47%，较上月下降了0.11个百分点；120-140平米占总量的21.44%，占比下降0.99个百分点；140-200平米占总量的13.71%，占比下降4.29个百分点，降幅最大；200平米以上占总量的10.15%，较上月上升3.98个百分点，涨幅最大。

成交户型结构-项目排名

1月，90平米以下户型中销量最高的是，位于桃浦板块的中环桃源里，90-120平米户型销量最高，其中位重固镇板块的保利虹桥和颂西岸为本月销冠；120-140平米户型中销冠是，位于浦东世博板块的中澐启滨江；140-200平米户型中，销量居首的是位于惠南板块的艺泰一品花园；200平米以上户型中，位于枫林板块的安澜上海项目销量最高。

豪宅均价成交结构

1月，全市成交商品住宅2472套，均价10万元/平米以上豪宅成交540套，占成交总量的21.84% ，较上月减少157套。其中，10-12万均价成交110套，占豪宅总量20.37%；12-15万元均价成交261套，占比48.33%；15-20万元均价成交154套，占比28.52%；20-25万元均价成交14套，占豪宅总量2.59%，25万元以上均价成交1套，占豪宅总量0.19%。

豪宅总价成交结构

1月，全市成交商品住宅2472套，总价在1000万元以上豪宅成交743，占成交总量的30.06% ，较上月减少235套。其中，1000-1200万元总价成交142套，占豪宅19.11%；1200-1500万元总价成交129套，占比17.36%；1500-2000万元总价成交203套，占比27.32%；2000-2500万元总价成交34套，占比4.58%；2500-3000万元总价成交54套，占比7.27%；3000万元总价以上占比达到成交181套，占比24.36%。

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