西城危改房1200万挂牌！46天智造逆袭，溢价3倍引热议

2026年2月，北京西城区三里河一区28号楼完成危旧楼改建交付仅数日，一套110㎡房源便以1200万总价挂牌中介平台，折合单价近11万/㎡。这栋始建于1978年的D级危房，改建前挂牌价不足400万，短短半年实现价值翻番，既见证了北京城市更新的民生温度，也引发了关于核心区房价的热烈讨论。

作为西城区首个“拿地即开工”的危旧楼改建试点，这栋楼的蜕变堪称传奇。改建前，28号楼历经近50年风雨，墙体开裂沙化、管线锈蚀漏水，冬季供暖不达标，且无电梯设施，54户居民深受其扰，2023年被正式认定为D级危房，当时二手房单价仅3万余元/㎡。随着北京城市更新政策推进，该项目纳入原拆原建计划，采用“工厂制造+现场安装”的智能建造模式，156个建筑模块在工厂完成90%工序后，现场仅用46天便实现主体封顶，从居民搬出到回迁新居全程不足6个月。

改建后的楼栋实现全方位焕新：总建筑面积从2887.2㎡增至3369㎡，建筑结构满足8级抗震要求，新增3部电梯、无障碍坡道等适老化设施，室内管线全部翻新，家具阳角做圆角化处理，还配备电动车识别预警功能。政府创新推出“一户一策”服务，量身定制6种户型，同步引入专业物业服务，解决了老楼长期无规范管理的痛点。居民拿到“交房即交证”的新房产证时纷纷感叹：“面积大了，环境好了，和之前真是天壤之别。”

1200万的挂牌价之所以引发关注，核心在于“地段+品质”的双重加持。三里河一区地处西城核心，周边学校、地铁配套完善，叠加学区资源优势，成为稀缺的核心区住宅。中介数据显示，该房源挂牌后咨询量激增，但暂无成交记录。对比周边市场，东城区2026年拟供应的危改地块预测单价达14万/㎡以上，西城区同类次新房单价普遍在8-10万/㎡，改建后的房源凭借全新品质和核心地段，价格自然水涨船高。

这一现象背后，是北京城市更新政策的持续发力。2026年北京明确将推动800台以上老楼加装电梯，完成1000公里老旧管线更新改造，800个以上无物业老旧小区引入专业服务。政策允许危旧楼改建时适度增加建筑面积（原则上不超过30%），非成套住宅可新增厨房、卫生间面积，这些举措既消除了安全隐患，也显著提升了房屋价值。业内人士分析，核心区土地资源稀缺，危房改建相当于“旧屋换新颜”，价格上涨有其合理性，但1200万挂牌价大概率存在炒作成分，实际成交价可能回落。

不过，高价挂牌也折射出市场争议。有网友质疑：“民生工程是否变相推高房价？”对此，专家指出，危旧楼改建的核心是保障居民安居，增值部分主要源于品质提升和地段稀缺性，而非政策直接推动。数据显示，北京2026年计划通过危改、加装电梯等措施改善超百万居民居住条件，此类项目严格控制改建增量，优先保障原居民回迁，并非以盈利为导向。

从政策层面看，北京市《关于进一步做好危旧楼房改建有关工作的通知》明确，改建增量面积可用于配套设施或保障性住房，既兼顾民生需求，也平衡市场供给。此次三里河项目的成功，为核心区危旧楼改建提供了可复制的“西城样板”——通过高效审批（核心证照“单日办结”）、智能建造、精细服务，实现了民生保障与城市发展的双赢。

1200万的挂牌价，本质是核心区住宅“稀缺性+品质升级”的价值体现。危旧楼改建让老居民实现“安居梦”，也让核心区住宅焕发新活力，但如何平衡民生保障与市场价值，仍是城市更新需要持续探索的课题。对于购房者而言，此类房源的价值不仅在于居住品质，更在于核心区不可复制的资源优势；而对于政策制定者，如何通过精细化管理遏制炒作，让城市更新真正惠及更多居民，才是关键所在。

这场从危房到“千万豪宅”的蜕变，既是一个小区的新生，也是北京城市发展的缩影。在核心区住宅供需失衡的背景下，你认为1200万的挂牌价合理吗？危旧楼改建应优先保障民生还是兼顾市场价值？欢迎在评论区分享你的观点。