低价抄底北京！北京城建提前锁定密云地块

春节前最后一次土拍，北京出让了一宗罕见低价地块。

2月11日，北京市密云区水源路南侧MY00-0104-6022、6025地块出让，北京城建+密云城投联合体3.8亿元底价拍下，楼面价约7756.25元/㎡。

业内人士表示，这是密云时隔两年多再度供应宅地，成交楼面价更是创下北京近6年宅地成交新低。在北京远郊板块，多个品质出众的住宅项目均取得了不错的市场表现，若项目产品扎实、定价合理，有望有效撬动本地地缘客群置业。

被拆分的两宗河景地块

密云水源路南侧MY00-0104-6022、6025地块同时出让，两地块虽相邻，但却被一条路分成了两块。

从地图来看，地块位于六环外的密云区鼓楼街道，地处密云核心区域，东至规划南河路、南至现状水景街、西至规划基础教育用地、北至水源路。

从周边来看，地块邻近京承高速与密云高铁站，从密云站坐到北京朝阳站约40分钟；南侧约400米为潮河，因此被称为“河景房”；西侧一公里外即北京密云万象汇。周边还有燕赛奥特莱斯购物中心、国泰百货（密云店）、北京大学第一医院密云院区、奥林公园等较成熟的生活配套。

根据规划，两块地土地面积为24496.36平方米，建筑控制规模为48992.72平方米，容积率均为2.0，建筑高度30米，绿地率30%。其中，6022地块较大，用地规模为15456.7平方米，地上建筑规模30913.4平方米；6025地块占地9039.66平方米，地上建筑规模18079.32平方米。

不过，受住宅地块用地边界退让要求限制，本就占地面积有限的地块，建成后小区楼栋实际密度将进一步加大，也相应压缩了院落内的公共活动空间。按照规划，6022地块拟建建筑退让北侧用地边界不小于10米，退让东侧用地边界及南侧用地边界不小于5米；6025地块拟建建筑退让北侧用地边界不小于10米，其他退让用地边界不小于5米。

此外，出让文件还要求，建筑色彩以中低彩度暖色为基调，鼓励小高层平坡结合，并须融入儿童友好建设理念，聚焦儿童活动空间布局、适儿化环境营造等重点，全面落实无障碍设计规范要求，兼顾特殊群体需求与儿童成长适配性，切实保障居住环境品质与民生服务精准适配，打造低密、环境友好型住区。

北京城建的联合“棋局“

纵观2020年后密云成交的7宗地块，对应项目实现清盘的寥寥无几。

2023年10月，北京住总以4.9亿元底价摘得密云区水源路南侧 MY00-0105-6038、6040地块，即后续开发的住总国祥誉项目，成交住宅楼面价为8800元/平方米。这一价格已刷新区域此前最低楼面价纪录，而此次所拍地块较上一宗地块单价又低了约1100元/平方米。

国祥誉是距离此次拍地最近的项目，已经卖了一年多，北京住建委数据显示，截至目前网签292套，均价2.59万元/平方米，还有近一半未网签。

此外，周边还聚集了京能云璟壹号，以及国祥府、国祥雲著、国祥星宸、国祥源境等“国祥”系多个项目，整体去化速度较慢。以2021年11月入市的国祥雲著为例，截至目前，项目网签率尚不足40%。

值得关注的是，此前区域内的“国祥”系项目，多为以北京住总为牵头方的联合体开发。而此次出让地块与住总国祥誉相距较近，住总却并未参与，取而代之的是北京城建，这一布局或早有预兆。

据北京城建六集团信息显示，2025年末，密云区住建委、规自分局、投促中心等相关部门负责人赴北京城建调研。调研期间提出，要结合密云区的发展规划，发挥城建六建筑施工、城市开发与运营、现代农业三大板块协同发展的优势，积极参与密云区城市更新、乡村振兴等领域的建设。城建方面也表示，要在建设“生态好房子”等方面做出努力。此后不久的1月28 日，北京城建远东集团密云建设分公司揭牌仪式在密云新办公楼举行。

实际上，自2025年7月，财务背景深厚的新任董事长履职以来，此次拿地已是北京城建在北京落下的第四子，此前三宗地块同样采取与其他企业联合开发的模式。

值得一提的是，去年10月，昌平东小口拿地当天，北京城建同步发布了扭亏为盈的三季度业绩：2025年1-9月，公司实现营业收入193.11亿元，同比增长64.2%；归属母公司净利润7.65亿元，同比增长40.24%；扣非净利润2.38亿元，同比实现扭亏。

财报同时显示，公司对北京合院、龙樾合玺、府前龙樾、北京国际社区等项目存货跌价情况进行了测试，决定对上述项目的部分存货计提存货跌价准备，计提金额为86279万元（约8.63亿元）。

业内人士表示，北京城建新任董事长上任后，坚持聚焦主业、稳固基本盘，高度重视资金链安全。拿地方向聚焦成熟板块，且多采用联合体模式拿地，既能有效控制单个项目风险，也能保障一线城市项目的去化稳定性。

不难看出，北京城建此次联合地方城投拿地，依旧延续了这一稳健投资策略。近一年来，北京远郊市场中一批高品质“好房子”项目走出独立行情，延庆区中建臻源府 2025年9月开盘，推出房源已基本售罄；同期入市的怀柔北京建工・嘉棠澐玺，同样开盘即热销，所推房源基本清盘。

北京城建此番落子密云，能否再造一个远郊 “爆款”，市场正拭目以待。

文/武爽