中央文件落地！多省明确态度：原拆原建老破小区，开始严格筛选

对于手握老破小的业主来说，近期一个重要的楼市动向必须高度关注。

但很多人仍将其等同于普通旧改，认为只是修修补补的小优化，这其实是一个严重的认知误区。

这一轮原拆原建，绝非小打小闹的局部升级，而是整个房地产市场的彻底大转向：从增量扩张转向存量盘活，从新房主导转向存量提质，从过去的大拆大建转向精准化城市更新。甚至可以说，这或许是你手中老破小价值重估的重要契机。

很多人听说“原拆原建”四个字立刻激动了，以为自己的房子马上能住上电梯房、停车场和崭新的绿化设施。但事实远比预期冷峻，原拆原建有严格的门槛。

比如，2026年的政策里提到，“原拆原建首先针对的是C级、D级危房，这些房子已经处于结构性风险边缘，即便不进行更新，也会威胁到居住安全，这是政策的第一优先级。”

什么是C级、D级危房？简单来说，就是墙体裂得没法修、地基再沉就可能塌的小区。而那些外表看起来老旧，但结构尚可的小区，只能继续排队等待普通旧改。

原拆原建不仅看房屋自身问题，还看房子的位置。对，你没听错，地段占得好，城市重点区域的房子改造几率远高于偏远位置。

比如上海、杭州的试点区域，基本锁定在老城区核心地块，这里面显然不仅仅考虑到业主的需求，还涉及到城市资源的最优配置。毕竟要投入大量资金，从政府到企业都想着让每一分钱花在刀刃上。

此外，还有一个更复杂的门槛，那就是业主的同意率。不少地方规定，想推进原拆原建，必须90%以上的业主接受改造方案。换句话说，如果邻居们分歧严重，政策只能停步。

说到原拆原建，不少人最关心的就是“我住哪里”以及“我得掏多少钱”。这两个问题，就是改造政策推进过程中最让业主堵心的环节。

先来看“住哪里”。按照政策，落地原拆原建的业主需要临时搬离住在外面。不要想着政府会免费把你安排到酒店住，这并不现实。往往采取的方式是发放过渡安置补贴——简单说，政府给你租房的钱，每月按当地市场租金水平计算。

有些地方的试点，比如杭州，为了避免总找房子麻烦，还推出了企业代建的过渡房，这些房子以临时居住为主要用途，成本低，住起来相对舒适，但毕竟没有家里的感觉。

这笔钱不仅考验业主的经济实力，也让很多原拆原建遭到抵触，“我的房子虽然不好，但还挺便宜，改造了以后我还能买得起吗？”所有这些现实问题，最终都会落到改造进度上，如果沟通不到位，很多项目就只能搁置。

要真正理解这轮政策背后的逻辑，还不得不谈到当下房地产的转型。过去几十年，中国楼市增长靠土地红利——卖地建房，让新楼层层拔高。随着人口结构变化和需求转型，靠卖新房拉动市场的时代逐渐过去，存量房成了主战场。

住建部的数据显示，全国2000年前建成的老旧小区有22万个，这些小区不仅老，更重要的是很多配套设施已经无法满足现代化需求。拿上海举例，一些老小区甚至连独立卫生间都没有，更别提集中供水、充电桩和停车场这些关键配套。这大量的老破小集合，确实需要改变。

原拆原建的出现，是对存量市场的精准调控。政策不再一刀切，而是通过“试点优先”的模式，撬动城市更新的第一步。比如，北京腾退一些超龄厂房，转为租赁住房，广州慢慢调整部分楼盘的功能区域，深圳则盘活工业厂区，赋予其更多的居住和商业功能。

每个城市都在试验不同的转化方式，这些新路径让资金更加集中，也让原拆原建走向差异化，对于身处这场楼市变革的业主来说，现实问题正成为每个人都要面对的核心：我的房子，到底还有没有用？租得出去吗？值得留吗？

很多业主逐渐意识到，老破小已经无法单靠地段决定价值，反而租金回报和实用功能逐渐成了关键。比如，如果你所持有的小区年头较轻，租金收益能覆盖房贷利率，那么改造与否对你来说可能没那么重要，完全可以安心持有；

但如果小区年头久远，租金难以维持基本成本，那就需要理性判断——是否该趁早出售。特别是那些地段偏远、户型又难以出租的小区，哪怕政策再好，也无法逆转市场对它的冷漠。

举个例子，深圳某业主手里有一套房龄超过30年的老小区单位，这套房因为位置较好，改造可能性较大，但租金回报率却差强人意，每月入账远低于房贷支出。

在政策落地后，业主发现自己所在小区并没纳入试点范围，于是果断选择挂牌出售，转而置换核心地段的新房。这种方式看似“割肉”，实际上是通过置换优化资产流动性，为未来调整布局留下空间。

“老破小翻身”听起来是个好故事，但现实让许多业主始终无法暂停纠结。原拆原建确实是老城区改造的关键一步，但它的前提是“高风险区域优先”，并不保证所有老旧房屋能顺利改造。

绕了一圈再看，其实答案并不复杂。原拆原建的出现，不是给老破小集体翻身，而是替城市提前排雷。