官方下场“收储”房地产，到底了吗？

官方下场“收储”房地产，到底了吗？

最近，上海正式披露将在浦东、徐汇、静安试点，由区公租房公司作为收购主体，收购二手房后，经过标准化装修变成保障性租赁住房。有观点认为，地方下场收购二手房，至少从“利益”角度思考——没人愿意做亏本的买卖——这代表着房地产底部已出。

我觉得现实可能更复杂一些。之前聊日本房地产时多次提过，房价是不是止跌，更多取决于私人部门的买家是否回归。而“收储”通常是让市场从冻结状态回归到正常交易流通状态，把下跌从无序变成可控，把部分风险迁移到公共资产负债表上来，以换取秩序和时间的一种手段。

达到一定阈值，确实可以避免踩踏式循环的趋势。说到底，它可能更多是“止乱”而不是“止跌”。所以，如果后续地方收了房子却没止跌，也并不意外。比如之前郑州和南京都进行过收储，也未止住下跌趋势。

更重要的是，要观察“扶上马”送一程的后续两个长期影响结果：一个是实际影响规模，也就是覆盖率；另一个是持续性影响。

规模上，如果只在个别城市，可能就是局部托底试点，先看效果如何，不是全市场QE，那么大概率无法扭转整个价格趋势。如果是几个重点城市都要实行，甚至范围更大一些，肯定影响更明显。

上海这次是浦东先试点，优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套建面在70平以下、总价不超过400万元且产权清晰的个人二手房源。根据数据，以过去一年为窗口，同时满足上述条件的这种成交占比约是6.9%，其实规模不算大。不过，地方也表示会继续扩大，也就是刚提到的另一个重要影响因素：可持续性。

众所周知，想将收储落地、彻底盘活这个现金流闭环，需要租金能承接下去，持续覆盖运维。如果达不到上规模，只会徒增财政负担。上海虽然资金成本较高，但由于高房价扭曲了租售比，可能会让收储成本上升。按照业内常见的估算方法，根据2026年1月的数据，上海二手房粗略毛租金回报率是在1.7%左右，具体到“老破小”上，在2.7%左右。配合重新装修花费，做到长期盈利似乎还需要时间。

不过，我乐观一点。收储有时候也不单单只看眼下。了解日本90年代债务处理方式，我们会发现日本是典型的“旧债旧银行”，就是把银行手里的烂账搬走，让银行恢复放贷。而咱们更偏向欧洲通过收购存量来补充社会住房的这种“公共逻辑”，在项目层面更注重长期收益意图，甚至短期可以不赚钱。央行在贷款的目标里也写得很直白，就是“支持地方国企收购存量商品房转为保障性住房”，这意味着收储在更长的政策趋势里，确实是住房体系重构的一环，而不是短期的价格管理。换句话说，即使不止跌，也能调结构、平滑周期。

当然，任何问题说到底都有个前提：谁出的问题？

关于“收储”，早在2023年前后就经常被人拿出来讨论。当时的依据是，地方的房地产问题已经从之前的普通涨跌周期，逐渐演变成存在库存积压甚至部分有交付风险的问题，需要一个能立刻对这种困境产生直接影响力的工具。当时市场期待“大家长”收储，因为对地方，这算是给市场提供买家，能够快速减轻债务压力；对开发商，也能更快地回笼现金流，降低烂尾楼风险。确实是一个快速出清的“好利器”。

但这有个老生常谈的“道德风险”：开发商和地方把地方债务做坏后，如果顺利让“大家长”花钱承接，原则上其实还是属于“羊毛出在羊身上”，大家一起扛一扛，不太公平。而把目标换成公共服务品，而不是聚焦在“坏账剥离”，就更容易被公众接受，也更容易达成共识。所以政策层面，在2023年“14号文”就明确出现过“库存大的城市可以改建或者收购存量商品房作为保障性住房”这类表述，算是把“收储转保障房”纳入工具箱。

地方也在跟进，比如这次上海收储，描述上也是强调“服务新市民、青年人才群体”。但具体落实，或者说是直接“给钱”方面，目前还相对比较克制。比如看这次的资金来源，也不是单一财政拨款，更像是组合融资：区级平台国企做收购主体，银行提供贷款杠杆，央行提供必要的财政工具来降低资金成本，或者专项债渠道来进行持续的支持。

总的来说，短期更像是给“老破小”一个可预期的退出通道；中期，算是至少从新房扩展到二手房，有点“以旧换新”的意思，比如给房东“房票”，同区域新房需要加钱置换，或许比拆迁更划算；长期则需要看运营效率和财政承受力了。

“收储”一般有三种失败的方式：第一种是折价不足，导致买贵了，财政压力越来越大；第二种是需求错位，房子无法租出去，现金流被击穿；第三种是维护修复，房屋老化维护持续吞噬现金流。这些后期可以很明显地通过收购折价、入住率、去化周期和成交恢复情况做跟踪。

更重要的信号是，如果未来成交量恢复到常态的七八成，并持续两三个月，各方面指标恢复明显，才有可能真的接近底部。