天牛娃真的是生出来的，后天无论怎么培养都只不过是辅助而已……

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

我家情况是想卖掉中关村学区的房子，老破小用完学位了，想换套宜居的次新房，要不然感觉这些年住的太憋屈了。

具体情况是：小区大泥湾，户型55平两居，二层，装修中等，中介预计价格550万左右。这房是我们12年3万多一平买的，当时还算买贵了呢，但现在看来怎么卖都不亏。

我想换的是中铁翰庭或逸成东苑，增加400-500万预算。问题是：哪个小区的性价比高？哪个小区的学区溢价更低？您预计哪个的保值更好？

Ps：哈哈，您猜对了，我儿子就是学渣。顶着中关村的名头，上的也是中关村中学，每年还至少20多万补课，结果学了个稀里哗啦的。但我们解脱了，都认命，不是那块料也就不纠结了，反正无论成绩还是房子都没什么可后悔的就行了。

章哥：

1、性价比，如果单纯的从居住角度来说，那应该是逸成东苑的更高。毕竟是单价相对低，那在同等总价的情况下就能买到更大的面积，自然性价比高了。

但如果是同等的户型，那就是中铁汉庭的性价比高了。因为总价越高，学区溢价就越低，甚至有可能没有溢价了。即便是计算租售比时看上去有溢价，那也是因为户型大造成的，属于楼市的正常现象，在哪儿都差不多。

2、要不别太纠结哪个校区的溢价低了，还是比较具体的房源吧。同等总价的情况下，哪套房的租售比越低，就说明溢价也低。租售比就是用总价除以预估租金，但必须是同等房源才合适比较，否则就得单算了。

3、短期五年上下应该是中铁翰庭，毕竟房龄新也热度高，尤其是学院路这种不会再有土地供应的板块，次新房普宅是稀缺资源。但长期十年以上的话应该差不多，因为到时候就都老了。就跟人的岁数似的，中青年时相差10岁就很明显，年轻的受重视有发展。但如果都退休了，那差个10岁20岁的就无所谓了。

所以先考虑一下居住年限吧，过几年还要换房就选中铁翰庭，长期居住那就看自己的喜好吧，年头儿越长的价格走势越趋近。

仅供参考。

借这位海淀妈妈的话题聊两句。她2012年买大泥湾是个很好的选择。既然是3万多一平，那大概率是2012年秋天之前买的，最晚不会超过11月。

因为从2012年下半年就在传说要进行教改，学区房要成为主流入学方式的传闻越来越多。可很多家长都担心11月份的18大，怕有打压房地产的政策，所以真正提前买房的不太多，房价也就没怎么涨。

这个妈妈大概率就是大会结束前买的，所以3万多还说当时买贵了。而大会闭幕之后，家长们发现并没有打压房价的政策，再加上教改+入学的临近，于是就开始了抢房，第一次学区房暴涨开始了。

到了2013年春天，北京楼市传来爆炸性新闻，华清嘉园的小户型单价破10万，学区房从此确立了地位，五道口也就随之被称为了宇宙中心。

这妈妈除了时机选的很好，小区也算是买的很好。因为一墙之隔就是东南小区，那是对口中关村一小的，从2008年底就成为北京第一批学区房了（至于为什么，以后有机会再聊），溢价在30%以上。而大泥湾是对口知春路小学的，在当时不算学区房，也就几乎没有溢价，房价比中南小区低了1万左右呢。

可到了第二年，也就是2013年，不仅教改政策公布了，学区房也成为事实，引发了房价暴涨。而且，知春路小学还改名为人大附实验小学了，甭管具体的师资是否提高，仅凭加入人大附集团就已经是增加了价值。

所以，大泥湾与中南小区的溢价率就逐步缩小，再加上之后的多校派位，两个小区的溢价逐步缩小到也就10%了。也就是说，在不考虑对口学校的情况下，当年买大泥湾的房子，比其他学区房得到的收益更高。

我刚才和这妈妈聊了几句，挺有意思的。他们当年买房并没有考虑什么时机，而是因为刚获得了一笔公司分红，又听说了要教改，所以稀里糊涂的就买房了。之所以买大泥湾，也不是说预测到潜力了，而是就那么多钱，想买更好的买不起。

结果没想到啊，他们当时是主要为了孩子上学，但失败了。没考虑过的买房升值却无心插柳了。两口子都是高学历，但正正得负了，目前对孩子的最高期望值是只要考上公立普高就行。

哎，这就是孔夫子说的：爹妈是学霸，孩子成学渣。高尔顿（达尔文的表弟）发现的“均值回归”，是天底下最无奈的自然规律。天牛娃真的是生出来的，后天无论怎么培养都只不过是辅助而已……

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。