上着班呢，家没了！万科泊寓暴雷，中国的长租公寓已经入不敷出？

最近，多地万科泊寓出现“暴雷”。

有租客反映，房租还有半年到期，住处却突然停水停电，年底险些无家可归。上个月起，上海、深圳、南京、杭州等多地的万科泊寓、魔方公寓租户陆续发现所租房屋出现问题。

从网上公告可见，问题基本源于公寓方未能按时向房东支付租金。

租户吕阳表示，因房东与魔方公寓存在租金交割纠纷，这栋楼此前就发生过停水停电，直到警方介入才恢复。双方合同签到2032年，魔方公寓或因资金链问题出现违约。

长租公寓为何屡屡暴雷？楼市下行期，行业未来在何方？

安居客研究院院长张波提到，2018-2019年时租金贷模式盛行，蛋壳、青客等品牌就曾出现诸多问题。而此次问题主要源于近几年租金整体下滑。

所谓租金贷，即长租公寓运营方引导租户与银行签订协议，银行一次性将租户一年的房租支付给运营方，租户再按月向银行还款。拿到资金的运营方则继续溢价抢占房源，跑马圈地。

这种加杠杆的生意抗风险能力极弱，很快引发大规模暴雷。而此轮暴雷并未涉及大规模杠杆，主要症结在于房租差价。

张波解释，许多重资产运营机构在做盈利测算时，基本以租金平稳甚至中长期看涨为前提，很少按年跌5%、10%的情况预测。但当前实际情况与测算差距较大。

据张波介绍，目前租金平均水平较三年前下降约20%。按原有收益测算模型，出现问题在所难免。

此次清退事件较多的魔方公寓和万科泊寓，多采用重资产模式。泊寓作为万科旗下长租公寓品牌，承接了深圳万科的城中村房源改造项目“万村计划”。

2016年项目启动初期，泊寓以高于市场租金的价格从房东处收房，并约定每三年上调租金10%。2018年底，万村计划累计签约房源规模约7-8万间。

2025年约定的租金上调期到来时，因泊寓对租户的租金涨幅有限，部分房源甚至下调租金，导致万村计划房源出现明显租金倒挂。

张波表示，泊寓母公司本就资金紧张，此前市场行情较好时，母公司还能补贴。如今，所有贷款及现金流均需独立核算，压力进一步加大。

包租模式下，长租公寓常见的兜底模式在租房市场不景气时，成为拖垮运营方资金流的重要原因之一。

张波举例：若以每月3000元兜底价格从房东处收房，签订三年协议，但出租时只能以2500元、2000元租出，便会产生亏损。

除兜底模式外，还有风险较低的有限兜底模式。例如，正常房租3000元，公寓方以2500元收房，同时承诺若房屋空置3个月，赔偿半个月房租，这便属于有限兜底。但张波指出，这种模式虽受企业青睐，却难获房东认可。

张波认为，未来长租公寓将倾向轻资产模式。轻资产模式即输出品牌与管理，负责寻找租客、服务租客，从房租中收取管理费。

无论租金是3000元还是2000元，均收取10%管理费，这种模式可保障盈利。但该模式对长租企业要求较高：需具备一定品牌影响力及成熟管理体系。

张波表示，若品牌影响力不足，加盟模式难以扩大规模。例如魔方，因品牌认知度不高，加盟吸引力有限。

针对近期大量长租公寓清退租客，张波表示，核心问题并非此前的金融风险，而是租金连年下滑导致市场收益变化，部分品牌因此承压过重。

关于长租公寓未来发展方向，张波认为，轻资产模式将成主流，这与酒店行业类似,华住、希尔顿等品牌的大部分酒店均为轻资产模式，品牌方很少持有房产，仅负责运营。

这一趋势已逐渐显现：万科泊寓此前向全行业发布加盟商招募信息，计划向轻资产模式转型；以包租模式起家的魔方公寓在完成D轮融资后，也宣布启动轻资产战略计划，加速相关布局。

但转型阵痛不应由背井离乡的年轻人承担，这显然不公平。毕竟，谁也不愿将进入社会的第一课，变成学习如何追回房租与押金。

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