丁彦皓：人民币兑美元汇率升值会直接推动中国核心城市的房价上涨

人民币兑美元汇率升值会直接推动中国核心城市的房价上涨

文\丁彦皓-可信财商

一、无论是市场，还是政府的监管都决定人民币兑美元汇率将进入上行期，且这一轮上行是长周期与不可逆的

2月10日，人民币兑美元离岸汇率达到6.9035，再创历史新高，而2025年11月末，人民币兑美元离岸汇率大致为7.12，3个月升值2100多个基点

汇率走势取决于两点，即

1、 市场的公允出清

2、 主管部门的人为操纵

无论是市场，还是政府的监管都决定人民币兑美元汇率将进入上行期，且这一轮上行是长周期与不可逆的，事实根据购买力平价来计，人民币兑美元的汇率应该到3.5左右较为合适

一直以来，人民币被严重低估的关键是中国经济依然是外贸出口导向为主，境外投资为辅，但是随着中国的经济持续海外扩张，境外投资相对外贸出口的比例呈现上升的态势，在这一背景下人民币汇率升值就是大趋势

另外，随着中国高科技产业的全面突破，中国外贸出口的竞争力已经基于高附加值，而非低价，自然人民币汇率升值能够实现国家经济的利益最大化

最关键，也是最重要的是国家必须借助这一轮全球货币宽松出清前期发展所积累的巨额债务与实现新一轮的发展

只要维持人民币汇率升值的态势，国际资本进入中国市场的收益就能够兜底，自然会大幅涌入，推高中国的资产价格，扩张社会资产负债表，提升消费潜力，最大化释放社会的潜在生产力与创造力，最关键的是能够为前期积累在地方政府与开发商手中的巨额债务接盘

二、最近几年长三角与珠三角部分地区，尤其上海、深圳一带的房地产基本面持续大幅提升，具有极大的投资机会

目前恰逢全球大国集体货币宽松，尤其是中国与美国，低利率与超额货币投放必然会推高基本面持续提升地区的房价

而中国全面体系化突破的高科技产业、人口与资本持续向长三角、珠三角聚集以及基础设施建设的投资规模远超历史等现实决定上海周边附属城市的房价上涨具有绝对的基本面支撑，能够为涌入的资本提高收益与为风险兜底

叠加估值极低，上海周边附属城市的房价与各项经济指标倒数第一的甘肃不相上下，具有极大的估值套利空间

另外，随着中国进入低利率时代与这一轮房地产大幅回调，租金已经能够覆盖月按揭贷款，租售比已经超出10年期国债与5年期LPR的利率，这让各路资本有了借助银行贷款空手套的获益机会，自然会吸引各路资本蜂拥而入，规模化的增量资金共同推高房价

十八大之前，中国经济的发展定位是效率兼顾公平，而十八大之后，经济的发展定位变为效率优先，公平次之，在这一定性转换之下，长三角与珠三角彻底放飞自我，经济发展与基础设施建设持续大幅拉大与其他地区的差距，尤其浙江不但达到了发达国家的水平，而且还实现了共同富裕

由此得知，最近几年长三角与珠三角部分地区，尤其上海、深圳一带的房地产基本面持续大幅提升，具有极大的投资机会

三、国家鼓励外资大规模的投资国内住房，通过扩大购买群体与注入增量货币的形式人为拉高国内的房价

最关键的是2025年6月18日，国家外汇管理局起草了《国家外汇管理局关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知(征求意见稿)》，其中最引人瞩目的就是提出了“取消资本项目外汇收入及其结汇所得人民币资金不得用于购买非自用住宅性质房产的限制”

这次国家外汇总局取消外资购买非自用（投资性）住宅性质房产的限制就是国家鼓励外资大规模的投资国内住房，通过扩大购买群体与注入增量货币的形式人为拉高国内的房价

对中国经济而言，目前急需增量货币人为推高房价来解决遏制中国经济增长的四大困境，即

1、化解开发商与地方政府前期积累的巨额债务

2、扩张社会资产负债表，提振社会信心与改善预期，鼓励社会消费

3、激活房地产产业链，发挥房地产支柱产业属性

4、重拾土地财政，鼓励地方政府的经济拉动效应

人为推高房价是当前化解中国经济所面临一切困境的“灵丹妙药”，放之四海而皆准

戴维斯双击是资本最期望的场景，而目前中国部分地区的房地产受基本面的持续提升与低估值正处于戴维斯双击的临界点，而激活这一效应的最佳选择就是扩大潜在购买群体，持续注入增量货币，人为推高房价，形成赚钱效应，使其回归内在价值的合理范畴内

四、中央依然对房地产市场复苏的进程不满意，在国内持续出台激励政策的背景下，引入国际资本进入房地产市场

理论上这一轮房地产周期在2021年就应该要进入上行期，但是顾及美联储货币收紧的财富收割，2021年中央刻意通过提高房贷利率、出台“三条红线”等措施人为将这一轮上行周期推至当下

人为强制干涉市场必然会扰乱市场的出清机制，事实自2023年8月中央开始激活房地产以来，房地产市场的反应极为缓慢，远不及2009年与2015年

其实，导致这一现象的另一因素是中国房地产市场的基本面发生了变化，即2009年和2015年是全国城市房价普涨，而这一轮却是长三角与珠三角极少数地区

房地产进入上行期的信号已经极为明显，最大的特征有三，即

1、地王频出，地王是开发商与地方政府交易的结果，这一群体对房地产市场的敏感度远高于社会大众

2、交易量放大，财富阶层对市场机会的敏感度也高于普罗大众，而目前已经有大量的新增购买力进入

3、新房房价上涨，其实一直以来，政府为了高价卖地通常会通过差异化的政策制定让一手房的购买成本远低于二手房，便于一手房出售，所以一手房房价是房地产行情到来的风向标

即使如此，中央依然对房地产市场复苏的进程不满意，在国内持续出台激励政策的背景下，引入国际资本进入房地产市场

五、目前政府不惜对国际资本开放房地产市场足以证明政府试图人为推高房价的急迫性

严格意义来讲，目前国际货币美元的发行权掌握在美国人的手中，而房地产极易形成金融风险与财富被收割，如果政府盲目全面对国际资本开放房地产市场，则必然会导致巨量资本涌入，瞬间推高房价，形成资产泡沫与收割本国国民的财富

国际资本规模大，购买力强，对机会的敏锐度极高，通常是房地产泡沫的“罪魁祸首”

基于此，经济主权独立国家的房地产市场都会对国际资本限购，杜绝其大规模的涌入推高资产价格，形成泡沫与金融风险，一直以来，对国际资本开放房地产市场的行为定性为经济主权的让渡

但是，目前中央对国际资本全面开放房地产的关键主要是期望国际资本高位接盘中国的地方政府与开发商债务，扩张社会资产负债表，扩大消费以及释放社会的潜在生产力与购买力

目前政府不惜对国际资本开放房地产市场足以证明政府试图人为推高房价的急迫性

也就是说，在经济层面，国际资本投资中国房地产能够赚四波收益，即

1、 人民币汇率升值的套利

2、 房地产基本面提升的收益

3、 低估值回归的套利

4、 租金高于按揭贷款利息的套利

初步估计，2035年，人民币兑美元的汇率会达到1：3.5，这就意味着国际资本目前涌入中国，至2035年，仅汇率就具备一倍的套利空间，更别提估值与基本面提升的戴维斯双击收益

六、未来几年长三角与珠三角部分地区，尤其是上海与深圳一带的房价会走出一轮与其他地区截然不同的行情，持续暴涨导致其与其他地区的房价呈现“天渊之别”的态势

如此诱人的投资机会必然会吸引国际资本“趋之若鹜”，大规模的涌入，但是资本的本性是趋利避害，确保低风险的高收益

这就意味着国际资本断然不会投资基本面持续走衰地区的住房，更多应该是拘泥于基本面持续提升的长三角与珠三角等极少数地区

即使人为推高房价，导致其远离内在价值，也能够基于长三角与珠三角的高附加产业逐步化解房价与基本面之间的“泡沫”

也就意味着，未来几年长三角与珠三角部分地区，尤其是上海与深圳一带的房价会走出一轮与其他地区截然不同的行情，持续暴涨导致其与其他地区的房价呈现“天渊之别”的态势

当前中国房地产市场最佳的投资地是上海、深圳的周边附属城市，房价极低，且发展空间无限

资本、产业与人才是从高房价向周边低房价地区逐级流动的，自然会在上海周边附属城市形成增量流入，持续提升基本面与推高房价

叠加目前中国的城市演变已经从单一大城市的虹吸效应转为城市协同的红利外溢，政府大规模的投资城际高铁等基础设施建设，加速城市协同的融合，现已成为极为明确的趋势等决定，上海、深圳的周边附属城市具有极大的投资价值

本文推荐湖州和张江长三角科技城

七、为什么选择投资湖州的住房？

1、湖州代表未来社会生活顶级追求的水准

2005年，领导响应科学发展观，在湖州安吉余村提出著名的“两山理论”，即“青山绿水就是金山银山”，自此生态环保成了中国经济与社会发展的底线，使任何团体和个人绝对不能触碰的底线

青山绿水的顶级生态是所有人财富到一定程度之后生活的必然选择，过去40年湖州错过这一轮工业化的机会，导致其保持了青山绿水的原始生态，恰恰契合社会财富大爆发后的顶级生活追求，自然成了财富阶层所追求的居住目标

2、具有存量零和分配的财富集聚机会

在全力发展生态，且生态与经济两手都要抓的背景下，领导又多次提出“一定要把南太湖建设好”，尤其几乎每两年亲自实地考察，检查作业，督促当地政府全力以赴的现实决定，浙江与湖州必须通过将存量产业、人才与资本规模化导入，极速形成规模，且取得成就，无形中形成了存量财富零和再分配的聚集机会

3、独特的地理位置决定湖州到了大爆发的时代

湖州紧贴杭州、苏州与无锡，与上海、合肥与南京近在咫尺，号称位于长三角的心脏地位，但是由于未赶上上一轮工业化的浪潮，房价与土地相对低廉，对周边产业、资本与人才形成虹吸效应

在这一背景下，最近几年湖州以肉眼可见的速度在持续崛起，经济增长处于浙江首位，人口持续大幅净流入，大幅缩小与周边各发达城市的距离，无形中成了上海、杭州、南京、合肥、无锡以及苏州的中心与交通枢纽

同时开建十几条高铁、城际高铁、高速公路以及轻轨，大力打造“轨道上的湖州”大战略，“要致富，先修路”，这是经济发展的前提

湖州作为长三角的中心城市，只有大规模的发展交通，降低物流成本，各城市的产业、人才、资本与资源才会循着低成本的路径流向湖州，形成增量，推高房价

4、估值极低，具有极大的套利空间

这一轮房地产回调几乎对湖州的房地产市场重新洗牌，所有的开发商都处于崩盘的边缘，为了输血、活命都在打折甩，其实，这恰恰是个“打劫”的超级机会，妥妥的白菜价

理论上，湖州目前的房贷首付需要15%，但是开发商会垫部分首付，买房只需5万块钱的首付款，利率3.0%，在即将来临的全球史上最大的恶性通胀和资产泡沫背景下，现在高杠杆买房几乎是“抢银行”，这才是妥妥的国家发钱，而非对股市不切实际的幻想

5、地处未来500年世界中心地位，具有战略布局的价值

在我看来，上海以西、无锡以东，苏州以南与杭州以北这块地就是黄金铺成的，未来500年世界的中心，能抢一块算一块

6、诸多基础设施投资即将释放基本面提升的效力

这几年在领导的持续督促和市场演变下，湖州大兴土木、产业兴旺、极速发展，GDP增长率处于长三角的前列，同时修建四条轻轨与一条城际高铁

湖杭高速已开通，2024年12月底，沪苏湖高铁开通，彻底打通了湖州直达上海的通道，通苏沪城际高铁正在修建，太湖通道已提上日程

城际高铁的大面积开通必然颠覆已有的房地产模式，将城市的物理空间无限放大，且极其便捷资源的流动

上海、苏州、无锡与杭州的产业、资源、资本与人才会持续涌向价值洼地湖州，理论上湖州会迎来新一轮的发展，基本面持续提升，具有极佳的投资价值

目前长三角的经济已经妥妥的进入发达国家行列，人类努力的终极目标就是“为了活得更好、更久”

在满足住房的基本需求之后，财富阶层必然追求生态、智慧产业支撑的高品质住宿，湖州有山有水的自然环境与高科技支撑的智慧型基础设施必然会成为下一轮财富阶层所追求的生活方式

中央大力支持与长三角经济红利的持续外溢，必然会推动湖州的发展，湖州的高品质生态与住房将会成为财富阶层的首选

目前房价白菜价的现实，叠加这一轮房地产上行周期，怎么都赚钱，毕竟就是一万多块钱一平米，在目前全球集体货币宽松的共振效应下，房价被严重低估，怎么都赚钱，并且是动辄上百万的收益

房地产的2008时刻再次到来，错过2008年，不能再错过2025年

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作者简介：

丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教