深圳急了！市长挂帅督战，全城“拆改”大提速

2月5日，一场不同寻常的会议，在深圳福田一个城市更新项目的现场直接召开。深圳市市长出席会议并亲自部署，市委、市人大、市政府、市政协相关领导，连同全市20余个核心部门、金融监管机构及主要银行、房企负责人悉数到场。

这场被搬到“工地”上开的推进会，向外界传递了一个再明确不过的信号：深圳的城市更新，已被提升至前所未有的战略高度，一场“攻坚战役”全面打响。

当房地产行业步入深度调整期，以往依赖市场力量缓慢推进的旧改项目普遍陷入僵局。深圳这座土地资源极度稀缺的超大城市，正试图用政府的强力意志与资源整合，强行破冰。

1、一场搬到“工地”的会议，透露何种急迫？

规格之高，近年罕见。

这不仅是一次常规的工作会议，更是一场阵容豪华的“现场督战会”。主会场直接设在福田区沙头街道的文化创意园项目现场，各区在本地项目现场设分会场。

会议主题极其鲜明——“加力提速推进城市更新重点项目攻坚”。通稿中，“攻坚”、“破解堵点卡点”、“过硬作风”等词汇频频出现，紧迫感扑面而来。

为何如此急迫？

一方面，城市更新被视为提升城市“集约度”与“承载力”、推动新旧动能转换的关键抓手，关乎深圳“十五五”发展的开局质量。

另一方面，在房地产新常态下，以往“顺风顺水”的旧改模式难以为继。项目推进缓慢，不仅影响城市面貌，更让大量沉淀的资产和资金无法盘活，形成系统性压力。

深圳等不起了。必须由政府牵头，用“有形的手”强力疏通脉络，为城市发展打开新的物理与产业空间。

2、五大红利组合拳，力破旧改僵局

市场最关心的是，这次“动真格”的，究竟有哪些实实在在的利好？综合信息来看，一套力度空前的“政策工具包”正在打开。

第一，政策松绑，让项目“算得过账”。

核心是“降容积、减商办、增居住、提品质”。对于尚未获批规划的项目，将优化容积测算规则，为企业减负。更关键的是，允许产业空间经批准补交地价后分割销售，并为想退出的企业提供收储等通道，大大增强了项目的灵活性与可行性。

第二，交通赋能，为项目“注入灵魂”。

政府明确将加快地铁、高快速路网建设，与城市更新同步。今年13号线二期北延段开通，明年全线通车，直接利好光明、南山6个更新项目。规划中的22号线等9条地铁线，将辐射福田沙尾等40多个项目。一批快速路改造，也将惠及30多个项目。“轨道/道路上的更新”将成为现实。

第三，教育配套，给社区顶尖资源。

过去5年深圳新增近百万基础教育学位，“十四五”将继续扩优提质。这意味着，未来的城市更新项目，将捆绑更多优质学位资源，从根本上提升项目价值与吸引力。

第四，政府协调，当企业最强后盾。

深圳已建立“市领导挂点服务攻坚机制”，各区区长签订承诺书亲自推进。例如龙岗区，将由区政府主要领导每周调度，对12个重点项目攻坚，全力协调拆迁、审批等历史难题。

第五，金融输血，保项目“血液通畅”。

在深的金融巨头承诺，对重点更新项目“应贷尽贷、应展尽展”。这无疑是当前环境下，给开发商最宝贵的信心与弹药支持。

3、楼市悬念：供应井喷，还是价值重构？

一个不可避免的问题是：城市更新大提速，会不会导致未来新房供应量暴增，从而冲击本就脆弱的房地产市场？

分析认为，不必过度担忧。

短期来看，此举首先是“盘活存量、解救项目”，有助于缓解开发企业的资金压力，稳住行业基本面，属于利好。

中长期看，供应量的增加将是细水长流、有节奏的释放。更重要的是，近几年深圳通过招拍挂出让的居住用地已明显减少。城市更新增加的供应，将与新增土地供应形成一种动态平衡。

更深远的影响在于价值重构。

未来的供应，将不再是简单的数量叠加，而是伴随着交通、教育、商业等顶级配套的“优质产能”。这可能会进一步加剧深圳楼市的分化：占有核心资源、高品质的住宅价值将得到巩固，而缺乏实质更新的普通房产则面临挑战。

城市更新的巨轮一旦开动，将不可逆转地改变深圳的肌理。从八卦岭到桂庙新村，从沙尾到环球实业园，无数停滞的项目将被重新激活。

这不仅是一场城市空间的革命，也是一次资产价值的重估。在政府主导的“资源大礼包”加持下，一批原本陷入僵局的地块，可能蜕变为新的价值高地。

对于普通市民而言，这意味着更好的居住环境、更便捷的交通和更优质的公共服务。对于市场而言，这意味着一轮结构性机遇的酝酿。

当旧改的坚冰被打破，深圳正在为自己，也为楼市寻找下一个十年的发展答案。这场由政府发力的“攻坚战”，成效如何，我们拭目以待。

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