智仁原创 | 租赁合同终止，前任租户不迁执照怎么办

从一个让房东头疼的真实场景说起

“张总，市监局跟我说，我们这个地址已经被另外一家公司注册掉了，我们的执照办不下来呀，你再想想办法吧，实在不行，我们只能解除合作了。”电话里传来新租户王五的抱怨，房东张三心里郁闷不已。

张三在杭州市滨江区有一套不错的写字楼，去年，他把房子租给李四经营的“小李商贸公司”，合同到期后李四搬走。没多久，新租户王五也看中这里，双方很快签了合同，但当王五兴冲冲地去办理公司注册地址登记时，却被市场监管部门告知：这个地址已经被“小李商贸公司”注册了，一套房子不能同时作为两家公司的经营场所。

张三懵了，赶紧联系李四，但是，这时李四已经不接电话了。王五那边等不及，生意不等人，最后只好无奈解约，张三到手的租金泡了汤。

更糟心的事还在后头。几个月后，张三竟接到了税务部门的电话，询问“小李商贸公司”的税务异常情况，因为他公司登记的地址正是张三这里。张三这才惊觉，李四的公司已经失联，而自己的房产竟还在为这家幽灵公司背着潜在的监管风险。

房子明明已经收回，却仿佛依然被前任租客的“影子”牢牢占据，新房客进不来，麻烦事却找上门。张三看着空空荡荡的房子，感到既无奈又愤怒：这难道就没办法解决了吗？

法院怎么判？—— 杭州地区司法实践“一分为二”

根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。”第五百六十六条第一款规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”

据此，租赁合同解除或终止后，房东当然有权要求租户迁出或者注销其登记于租赁地址的相关证照，将租赁房产从工商登记状态的层面上“恢复原状”。然而，在原租户“失联”“拖延”甚至直接“拒绝”履行这一义务时，房东能否直接通过民事诉讼获得司法强制力支持，要求其履行？

经检索杭州地区近年司法实践，不同法院基于具体案情存在不同裁判观点。其核心就在于：双方签署的租赁合同中，有没有对证照迁出义务做出明确约定？

情形一：合同有明确约定——房东的“尚方宝剑”

如果租赁合同中清清楚楚地写了类似这样一句话：“租赁期满或合同解除后，乙方（承租方）应在XX日内将注册于该房屋的工商登记地址迁出。”

在这种情况下，法院多数认为，将证照迁出是租户必须履行的一项明确的合同义务，租户不履行，就构成违约，法院会依法支持房东的请求。

来看杭州地区的实际判例：

情形二：合同没有约定——陷入“灰色地带”

这是最让房东头疼、也是实践中纠纷最多的情况。合同只说了交房、交钥匙，压根没提营业执照地址这回事。这时候去打官司，结果就有悬念了。

目前，杭州法院主要有两种处理思路：

①主流观点：不予处理，建议找行政部门

这种情况下，许多法院认为，公司地址的登记、变更或注销，本质上是行政登记管理行为，应由市场监督管理局（即原来的工商局）主管。法院是处理民事纠纷的，不宜直接判令一方去行政机关办理某项具体手续。因此，他们会认为这项请求“不属于民事诉讼受理范围”，从而不予支持。部分判例中，法院直接向当事人释明，应向市场监督管理部门寻求解决。

②突破性观点：虽无约定，但属“附随义务”

值得房东们特别关注的是，杭州地区也有法官采取了更倾向于保护房东权益的思路：即使合同没写，根据《民法典》的诚信原则和公平精神，承租方在租期结束后，也负有将房屋恢复至便于出租方正常使用的状态的附随义务，让一个不相干的公司地址长期占用自己的房产，显然妨碍了房东对房屋的完整使用权和收益权。

比如，杭州市钱塘区人民法院的（2021）浙0114民初3065号民事判决书对迁出注册租赁地这一事宜进行了特别阐述，“被告已经将租赁场所注册为其经营地址，若合同在终止履行后仍保持现状，将直接影响原告的后续经营、使用（包括出租），故被告应当履行该项合同的附随义务，原告的此项请求符合法律规定，本院予以准许。”

给房东的核心建议——防范胜于治疗

诉讼是维权的最终解决方案，最明智的选择其实是在问题发生之前就做好预防准备。

防范第一步：明确约定证照迁出义务

在签署《房屋租赁合同》时，务必加入独立的“证照迁出义务条款”，应包含如下要素：①明确义务内容，如承租方需迁出或注销所有以该房屋为住所地/经营场所的登记备案，包括但不限于工商登记、税务登记等；②明确履行期限，如“合同终止后15个工作日内”；③约定违约后果，规定逾期未迁出的租户应支付违约金。

防范第二步：养成留存证据与规范操作的良好习惯

在合同签署后，房东在日常管理期间也要注意留存相关证据材料，以备后续争议产生之时争取主动地位。

①租赁开始，做好信息留档

在租户办理入驻手续时，有意识地要求对方提供一份最新有效的营业执照复印件（最好加盖其公章，如租户是自然人，则提供身份证复印件），由房东归档保管。这份文件能准确锁定“哪家公司”使用了“这个地址”，为未来主张权利提供便利。

②租赁结束，完善交接手续

租赁关系结束时，除了交接钥匙、结清费用，务必将“证照迁出”作为一项独立的交接事项来处理。应向租户发出书面的《催告函》，明确要求其在合同约定期限内办理地址变更，并保留好快递底单、邮件截图等送达凭证。这份函件既是善意的提醒，也是未来证明对方“经催告后仍不履行”的关键证据。

问题已然发生，如何一步步破局？

即使预防措施有所疏漏，面对住户留下的“注册地址尾巴”，房东也并非束手无策。遵循清晰、理性的步骤，是有效维权的关键。

· 维权思路一：锁定权利凭证，诉讼维权

第一步：审查合同核心条款。立即检查合同中是否有明确的证照迁出义务及违约责任约定。这是最有力的权利凭证。

第二步：搜寻补充证据。如果合同没有明确约定，请仔细回顾双方在合同签订、履行乃至终止期间的沟通记录（如微信聊天、邮件、录音等），寻找对方曾承诺会及时迁出地址的任何表述。这些虽不如合同条款直接，但可作为主张双方已就此达成补充合意的有利证据。

第三步：评估并启动诉讼。如果手握合同明确约定或有力的补充证据，可以果断咨询律师，准备提起诉讼。即使前述证据均不理想，仍可在诉讼中参考前述“附随义务”的法理（如钱塘法院的判例），提出要求对方迁出证照的诉讼请求。诉讼本身就是一个重要的施压与解决问题的途径，不应轻易放弃。

· 维权思路二：主张实际损失，变相破解困局

实务中，房东还可以考虑主张因地址被占用导致的经济损失。

比如，房东可以主张从合同终止、租户应迁出工商登记地址之日起，至其实际迁出之日止，该地址被占用导致房东无法出租所产生的房屋空置租金损失，或房东因此被迫降价出租所造成的租金差价损失。

这一策略能够成功的关键在于证据：房东需要证明该损失真实合理，确由原租户的过错行为所导致。以前言中述及的“滨江写字楼房东张三的故事”为例，张三需要保存好与新租客王五因地址问题而未能签约或解除合同的沟通记录、书面函件；若能以较低价格出租，则保留新旧租约以证明价差。后续在诉讼过程中向法庭提交。

·维权思路三：寻求行政监管，借助外部力量

根据《中华人民共和国市场主体登记管理条例》，市场主体（公司、个体户等）应当对其登记地址的真实性负责。当其已不在登记地址实际经营，却未办理变更登记，市场监管部门可依法将其列入“经营异常名录”，甚至可能进行处罚。如果民事诉讼路径受阻或想多管齐下施加压力，向市场监督管理局举报是一条有效的行政途径。

第一步：准备材料。房东应整理好自己对租赁房产的权属证明、与违约租户的租赁合同与终止证明、发出的催告函及送达凭证，或者其他沟通记录。

第二步：提交举报。前往或通过政务服务网、12315平台向该租户公司登记地所在区县的市场监督管理局进行举报，核心说明：该公司已不在原登记地址经营，但其登记地址信息未变更，属于“通过登记的住所无法联系”的情形，请求监管部门依法查处。

可能的结果：市场监管部门查实后，会责令其限期变更登记；逾期不改的，将其列入经营异常名录并向社会公示。这将对该公司的信用、贷款、招投标等产生严重影响，从而迫使其主动解决问题。

预织防御网，掌握主动权

通观司法实践与具体案例，不难看出：面对“人去照留”的困局，法律并非无能为力，但维权之路是否平坦，很大程度上在双方签署合同时就已经决定。一份明确载有“证照迁出”义务与违约责任的合同，是房东最坚固、最可靠的“法律防火墙”；但即使合同存在疏漏，通过及时发函、留存证据、灵活运用主张损失等策略，维权依然有路可循。

作为律师，我们所见的大量纠纷，其根源往往在于最初的“想当然”与“怕麻烦”。法律保护的是权利，而权利需要明确的约定和用心的守护来界定。因此，无论是未雨绸缪还是亡羊补牢，请您务必记住：

遇事不慌张，行动有章法。仔细梳理您手中的每一份合同，规范管理每一个租赁流程，在遇到障碍时果断、专业地固定证据并寻求帮助。请记住，在租赁关系的博弈中，真正的主动权，永远属于那位准备最充分、行动最专业的参与者。

作者简介

余振涛

浙江智仁律师事务所

专职律师

专业方向：

商事账款清收与合同风险管理、中小企业法律服务、不良资产处置

诸奇红

浙江智仁律师事务所

高级合伙人

主要任职:

杭州市律师协会第十届金融专业委员会主任

杭州市西湖区律师行业党委宣传部部长

杭州市青年企业家协会理事会员

浙江省法学会中小企业法学研究会理事

专业方向:

主要从事金融商事争议解决、投融资及不良资产处置法律服务

执业格言：

志不强者智不达