南京上秦淮，房价从2015年6500涨到18500，如今价格分化震荡盘整

南京上秦淮这十多年的房价变动，就跟云台山河的水流似的，起起落落都带着南京江宁未来科技城的底色，没有什么概念炒作，全是片区里的真实行情和住户的日常感受。

2015年的上秦淮，房价还在平稳的低位，妥妥的价格洼地。当年二手房均价基本在6500元/㎡上下，全年波动就几百块，在南京人眼里，这儿是江宁的"科技城后花园"，城区不大，配套集中在双龙大道沿线，翠屏诚园等小区还在起步阶段 。

那时候上秦淮的配套远不如现在，像样的大型商场还没有，买菜得去秣陵农贸市场，公交线路虽多，但去南京主城区通勤得45分钟左右，未来科技城初创企业员工、周边高校教师和工薪族是这里的主要人群，生活氛围简单实在。

2015年买房的全是刚需族，要么是预算有限的新婚小年轻，要么是附近未来科技城、东南大学上班的白领，还有为孩子求优质教育的家庭（游府西街小学分校规划中），没人冲着投资来，都是实打实要住的。

那年上秦淮楼市整体回暖平缓，中介门店也不多，一家就两三个人。房源成交周期要两三个月，买卖双方都有议价空间，诚心买能让个一两万，还能送点老家具。

2016年上秦淮房价开始稳步往上走，12月均价涨到7800元/㎡，比上一年底涨了1300元/㎡。涨幅不算大，但上涨的趋势已经特别明显了。

这一年全国推楼市去库存，上秦淮也下调首付比例，公积金政策也放宽了，不少犹豫的刚需都动了手。上秦淮房价低、未来科技城产业预期强，又有南京"紫金山科技城"发展规划，成了南京主城南部刚需首选。

配套也跟着有了小变化，双龙大道周边越来越热闹，周边的鸭血粉丝汤店、盐水鸭铺、牛肉锅贴摊多了起来，生活便利度悄悄提升，片区里的烟火气也浓了些。

中介门店里的人慢慢多了，房源成交周期缩到一个多月，户型好、靠近规划地铁口的房源，挂出来一两个星期就能成交，看房的人也比往年多了不少。

2017年上秦淮房价涨势明显加快，12月均价到了9500元/㎡，同比涨了21.8%，每平米涨1700元，这个涨幅在当时南京江宁区中算很高的了。

那年南京整体楼市都活跃，核心区和外围区房价都在涨。上秦淮被定位为江宁未来科技城核心居住区，又有长三角一体化规划落地的利好，吸引了不少外地投资客和南京主城区上班的刚需客。

这一年片区里开始出现投资客，看中上秦淮的科技城潜力和生态湿地优势，有人甚至一次性买两三套小户型，等着涨价出手。中介门店里开始变得热闹起来，不少上海、杭州来的购房者专门打听上秦淮的规划。

那时候看房的人扎堆，经常好几波客户抢一套房源，卖家心态也硬了，议价空间越来越小，买家稍微犹豫，房子转眼就被别人定了。

2018年到2021年，是上秦淮房价上涨的黄金四年，每年都稳涨，没有回落。这四年里，片区发展也按下了加速键，配套一步步完善。

2018年12月均价11200元/㎡，2019年12月13100元/㎡，2020年12月15300元/㎡，每年的涨幅都很稳定，楼市氛围一直很火热。

2020年南京房价整体升温，上秦淮也跟着受益。片区还新建了游府西街小学分校、未来科技城小学等，教育配套提了档，买房的人更愿意来了。

还有地铁3号线秣周东路站开通运营，砂之船奥特莱斯正式开业，上秦淮从一个单纯的科技城居住区，慢慢变成了配套成熟的宜居城区。哪怕年初影响了交易，下半年也快速回暖，房价没跌反涨。

2021年12月，上秦淮房价冲到了这十多年的顶峰，均价18500元/㎡。一套70平米两居室，总价从2015年45.5万涨到129.5万，六年涨了84万。

早期买房的业主都觉得赚大了，这时候中介门店里投资客和刚需客各占一半，房源成交周期最短就几天，热门小区如旭辉铂悦秦淮、翠屏诚园的房源刚挂出来就被秒抢 。

卖家甚至能坐地起价，溢价几万块成交都是常事，议价空间基本消失，买家只要看中，就得赶紧下手，慢一步就没了，楼市热度到了顶点。

顶峰之后，上秦淮的房价就开始慢慢回落，这一跌就持续了好几年。2022年12月均价跌到16300元/㎡，比2021年跌了11.9%，跌幅不算小。

房价回落的原因有不少，首先是全国楼市调控收紧，南京出了限购限贷政策，投资客纷纷离场，二手房挂牌量一下子激增，变成了买方市场。

其次是上秦淮新房供应量太大，旭辉、翠屏、金隅等大盘持续推新，新盘集中入市，同质化竞争激烈，开发商为了去库存只能以价换量，新房降价带动二手房跟着跌。

还有上秦淮的人口问题，虽然是江宁重点发展区域，但科技城人口流动性大，刚需购买力不足，产业园区人口导入跟不上房子供应，房价自然没了支撑。

2023年上秦淮房价继续跌，12月均价14200元/㎡，跌幅12.9%。经济下行，购房者信心不足，大多选择观望，成交量骤减。

这一年投资客大量抛售房源，二手房挂牌量暴增，很多房源挂半年都卖不出去，卖家只能主动降价，有些房源比峰值时降30多万才有人问。

有时候一个月都卖不出几套热门户型，中介门店里冷冷清清，和2021年的热闹形成鲜明对比，看房的人少，成交的更少，楼市一片冷清。

2024年楼市调控政策有所放松，但上秦淮房价没回升，还在缓慢下跌，12月均价12700元/㎡，跌幅10.6%，这是近几年跌得比较狠的一年。

这时候买房的基本都是纯刚需，投资客几乎看不到了。买家的议价空间又变大了，诚心买的话，很多房源能比挂牌价低个几万块成交。

中介门店里的客源慢慢稳定了些，但都是冲着住来的，没人再提升值的事，大家看房先看湿地景观、看户型、看配套、看通勤，只关注适不适合自己住。

2025年上秦淮房价跌势放缓，12月均价12000元/㎡，跌幅大幅收窄。到2026年1月，均价12028元/㎡，基本和上一年持平，涨幅只有0.23%。

这时候上秦淮的房价终于稳住了，从2015年到2026年，十一年时间每平米只涨了5528元，十年涨幅不到85%，涨的幅度基本赶不上物价涨幅。

如今的上秦淮，配套已经特别成熟了。地铁3号线秣周东路站、上秦淮西站步行可达，未来还有3号线三期规划，公交线路四通八达，从方山到南京主城区只要15分钟左右，通勤时间比十年前缩短了一半多，出行特别方便。

片区里砂之船奥特莱斯、悠湖湾商业综合体、未来网络创新综合体等商场扎堆，超市、学校（游府西街小学分校、未来科技城小学）、医院（同仁医院）一应俱全，楼下就是秣陵农贸市场（焕新升级）、便利店，想吃啥买啥都方便，孩子上学、老人看病不用跑远路，生活便利度拉满。

现在上秦淮不同小区的房价差异特别大，湿地景观房和非景观房能差两倍多。旭辉铂悦秦淮均价30411元/㎡，翠屏诚园18950元/㎡，而上秦淮新苑凤仪苑才9575元/㎡左右，双龙大道老小区甚至低至6800元/㎡ 。

户型方面也有差距，次新房和大户型价格相对坚挺，5室及以上湿地景观户型均价20000元/㎡以上，而刚需的两居室均价大概12028元/㎡，湿地景观改善型需求支撑力更强。

从南京整体楼市来看，上秦淮还是江宁的宜居科技城新城，2026年1月南京均价11258元/㎡左右，上秦淮略高于南京平均水平，符合核心区稳固、外围新区承压的特征。

现在买上秦淮房子的，还是以刚需和改善为主。有在未来科技城、紫金山实验室上班的年轻人，预算有限，看中这儿的房价和产业氛围；还有给老人换房的家庭，看中上秦淮湿地公园的清新空气和安静环境。

中介门店里不再有抢房的热闹，但也不缺客源，房源成交周期大概一到三个月，价格很透明，卖家也不漫天要价，只要价格合理，成交还挺顺利。

当年的上秦淮是南京刚需的科技城选择，现在依然是，房价回落之后，让更多年轻人有了在江宁核心地段上车的机会，不用再为了买房掏空全家积蓄，压力小了些。

片区里的小区大多环境不错，楼间距宽，绿化也好，住起来很舒服。虽然离南京主城区有点远，但生活气息特别浓，楼下总能看到遛弯的老人、玩耍的孩子，还有早起排队买鸭血粉丝汤的上班族和科技城员工。

对于住在上秦淮的老住户来说，房价涨涨跌跌只是茶余饭后的谈资，没人真的因为房价涨了就搬家，也没人因为房价跌了就焦虑。

大家更在意的是小区里的湿地景观好不好，物业管不管事，出门方不方便，秣陵农贸市场的新鲜食材，鸭血粉丝汤店的味道够不够正宗，这些实实在在的生活细节，比房价数字重要多了。

早几年买房的业主，虽然房价跌了，但毕竟是自己住，也没什么损失，无非是账面资产少了点，不影响日常居住，日子该怎么过还是怎么过。

后来买房的刚需族，虽然没赶上房价低点，但也没遇到高点，价格平稳，压力不大，能在上秦淮有个属于自己的家，还能享受上秦淮湿地公园的清新空气，就已经很满足了。

上秦淮的这些年，不光是房价在变，片区也在慢慢发展。从一个不起眼的"科技城后花园"，变成配套成熟、交通便捷的宜居城区，这也是实实在在的变化。

这里的房子，从来都不是用来炒的，都是用来住的。不管房价涨还是跌，住在这儿的人，每天都过着平淡而踏实的日子，烟火气十足。

早上楼下的鸭血粉丝汤摊飘着香味，傍晚砂之船奥特莱斯的摊主喊着叫卖声，晚上上秦淮湿地公园有市民散步、跳广场舞，孩子追着跑，这就是上秦淮的日常。

房价的起伏就像云台山河的潮汐，涨上去又落下来，最终回归平静。而方山的生活，就像南京的鸭血粉丝汤，不管潮起潮落，始终安稳、踏实，充满生活味儿。

这就是南京上秦淮从2015年到现在的房价变化，没有波澜壮阔的故事，只有实实在在的市场变动和片区发展，一切都围绕着"居住"二字，简单又真实。