东盟商务区的房子老了么？

最近很多客户都问虎爸：“东盟商务区的房子是不是老了？还能不能买？或是是不是要卖掉了”

今天就好好聊聊这个话题。

01

必须承认，如果单看楼龄，东盟商务区平均房龄12年左右，按国内标准确实不算新。但判断房子老不老，楼龄只是表象，“底子”扎不扎实才是核心：

低密度，如今已成绝版：主力容积率2.0-3.5，十国园区更是低至1.8以内。南宁绝大部分的复式楼、洋房都集中在这里，这是时代的原因，基本不可能复制了。

用料扎实，胜过许多新盘：全石材立面、高级面砖、铝板复合板——当年开发商是真舍得花钱。现在很多号称“改善”的新盘，外立面就刷层涂料，几年就显旧。

社区尺度，现在根本做不出来：早期地块大、楼间距宽、园林大气。现在新盘地块小得可怜，想做像样的园林都难。

所以说，东盟商务区的房子楼龄虽老，但产品的内核却不老。

02

大家之所以觉得老，其实是房子太显旧了，主要是后期维护太拉胯：

韩国园踩盘，公区破旧

外立面没人管：外墙渗水、面砖脱落、玻璃幕墙积灰，看着能不旧吗？

业主自己乱改：封阳台五花八门，什么颜色、什么材质都有，好好的外立面搞得乱七八糟。

物业费不够用：十几年前的物业费标准，现在的人工成本涨了多少？物业没钱，怎么给你好好维护？（当然，也有物业不作为）

维修资金用不起来：申请流程复杂，业主意见不统一，钱躺在账户里动不了。

说白了，不是房子不行，是管理没跟上。问题出在“养”上，而不是“建”上。

国内有个习惯——重购买，轻维护。买房时舍得花几百万，但每年几百块的物业费却斤斤计较。更别说动用维修基金来翻新公共区域了，那流程复杂得让人望而却步。

这就好比买辆好车，天天开却不保养，几年下来自然显得破旧。但车的底子还是好的，只要好好养护，照样能焕然一新。

03

幸运的是，现在阿公也意识到这个问题了。住建部正在推“房屋养老金”制度，就是要解决老旧小区维护资金的问题。

虽然具体细则还没出来，但方向很明确：让好房子能一直住得好。

这对东盟商务区是重大利好。只要资金到位，系统维护跟上，这里的房子完全能焕发第二春。

去年虎爸去新加坡考察新加坡考察报告，感触很深。这里的组屋，房龄动辄三四十年了，看着还跟新的一样。其核心经验在于建立了强制性的定期维护制度：

强制维护制度：每5-7年外墙翻新一次，每10年大修一次。

费用共同分担：政府出一部分，业主出一部分。

专业机构统一干：不是让物业随便搞搞，是有标准、有监督的。

这套制度确保了住宅在长期使用中“越住越新”，资产价值也得到保持甚至提升。

东盟商务区底子这么好，要是能借鉴这套模式，这些用料扎实、设计超前的房子，品质绝对碾压现在很多新盘。

04

判断一个板块老不老，不能只看房龄，要看它还有没有成长空间。

东盟商务区的特殊性在于，它不是一个普通的住宅区，而是国家战略的载体。中国—东盟博览会的落户，决定了这个板块的能级从一开始就与众不同。

更重要的是，这个板块还在持续进化：

地铁1号线已经开通，6号线也在规划建设中，未来这里的轨道交通网络会更加完善。

地下城的规划正在推进，未来将打造“轨道+地下空间+地面交通”的立体城市，实现商业、交通、休闲的无缝连接。

《东盟商务区整体区域地下空间专项规划》范围

一个板块，如果配套已经固化，不再有新的投入，那才是真的“老”了。而东盟商务区，显然还在成长周期中。

过去二十年，我们习惯了追新——新区规划一出，大家一窝蜂涌过去；新房开盘，抢得头破血流。

那个时代，是城市快速扩张的时代。但现在，情况变了：

南宁城市化率超过72%：大规模扩张阶段基本结束了。

进入存量时代：重点从“建新城”转向“更新老城”。

价值逻辑变化：从“追概念”转向“看实质”。

在这个新阶段，像东盟商务区这种位置核心、配套成熟、产品扎实的板块，正是价值重估的好时候。它的优势从来不是新，是实。

所以回到最初的问题：东盟商务区和它的房子们老了吗？

我的答案是：楼龄是老了，但价值和潜力，还年轻得很。

现在的关键，只要维护跟上，机制建立起来，这里的房子完全可能迎来价值重估。

东盟商务区的上半场是快速建设，下半场是精细运营。这需要一点耐心。

最后，想起一句老话：“花有重开日，人无再少年。”

但我想说，好的房子、好的板块，就像那些懂得自我更新的生命，总有办法让花常开、让春常在。

东盟商务区的第二春，才刚刚开始。我们一起拭目以待呗。

全文完。